粤港澳大湾区建设已从开局起步转向全面铺开、纵深推进。江门是粤港澳大湾区重要节点城市，粤港澳大湾区建设为江门带来黄金发展期，为江门高质量发展提供要素支撑，为江门实现更高水平开放提供新路径。园区是工业经济的载体，是经济发展的主战场，是高质量发展的推进器。经过多年发展，江门省级产业园已实现三区四县全覆盖。据不完全统计，江门产业园总计596个，产业园区实现了经济稳步增长，主要指标排名均位列全省前列。粤港澳大湾区建设建设背景下，江门产业园将迎来发展新机遇。

近年来，东莞加大对企业的扶持力度，强化市级统筹，加快推动产业园区建设，吸引上市公司入驻。在《东莞市镇村工业园提质增效三年行动计划》中，东莞提出优化提升工业空间布局和品质，拓展产业发展空间，全面提升发展能级。到2025年，东莞争创3-5家省产业园、特色产业园，培育建设5-10家市级试点工业园、市特色产业园，打造“一镇一园”，推动低效园区改造提升和闲置空间盘活，拉动投资200亿元以上，其中工业投资100亿元以上；力争引进链主企业、单项冠军企业、专精特新企业等各类优质企业50家以上，新增规上企业200家以上。

粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群。粤港澳大湾区建设已经写入十九大报告和政府工作报告，提升到国家发展战略层面。推进建设粤港澳大湾区，有利于深化内地和港澳交流合作，对港澳参与国家发展战略，提升竞争力，保持长期繁荣稳定具有重要意义。惠州作为一座新兴工业城市，电子信息、数码视听、石油化工等产业蓬勃发展，在粤港澳大湾区中发挥着重要作用。惠州市以“2+2+N”体系布局产业结构，积极规划建设产业园区，推动产业发展。

产业园区是培育科创产业、促进产业转型升级、推动区域经济发展的重要载体。在粤港澳大湾区中，广东珠三角九市各具特色优势产业，积极推动产业聚集发展，加快培育产业园区。未来，作为产业发展重要引擎的产业园区，势必迎来如火如荼的发展机遇，也势必面临着越来越激烈的竞争。目前，中山市形成了以新一代信息技术、高端装备、生物医药等新兴产业为主导，灯饰照明、五金家具、纺织服装、家用电器等传统特色产业齐头并进的发展态势，产业体系不断健全，产业链条逐步完善。在此背景下，产业园区发展迎来重大机遇，前景广阔。

粤港澳大湾区作为与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一，经济发展快速，发展前景十分被看好。粤港澳大湾区中，粤港澳三地地理位置相近而各有优势。其中，佛山市地处珠江三角洲腹地，毗邻港澳，与广州共同构成“广佛都市圈”，是“粤港澳大湾区”“珠江-西江经济带”的重要组成部分。目前，广东珠三角产业园发展也发展迅速并逐步完善，未来产业园区将在粤港澳大湾区新一轮发展中起到至关重要的作用，这将是粤港澳大湾区产业园区的一个“黄金时代”。

产业园区是产业创新发展的重要载体，是经济加速发展的重要杠杆。粤港澳大湾区九市各具特色优势产业，积极推动产业聚集发展，加快培育产业园区。广州市产业园区约为2714个，各区分布不均。近年来，广州产业园不断优化产业布局，通过明确主导产业、提升企业服务、区园联动等系列举措吸引优质企业入驻。全市产业园区数量不断扩大，整体实力显著提升。

目前，珠海正以信息技术、新能源、集成电路、生物医药与健康四大产业为主导产业，同时向智能家电、装备制造、精细化工三大优势产业集中用力，进一步延链补链强链。展望未来，粤港澳大湾区的协同发展，将有利于珠海蓄积产业创新发展新势能，加快珠海产业园区建设。

央行、国家金管局发布通知，延长“金融支持房地产 16 条”核心政策至 2024 年底，此次政策表述与去年 11 月政策一致，延长期限必然且必要，去年央行推出 3500 亿元保交楼专项借款,过去半年内政策已取得一定效果，一季度房地产开发贷新增 6100 亿元，强劲反弹，但房企流动性压力仍然存在，同时需求端 4 月以来房地产销售回落，预计房地产销售回暖还需要等待更长时间。 保交楼依然是目前核心工作，而商业银行市场化投放的保交楼贷款进展缓慢，此次政策明确延长了“保交楼”相关政策期限，有望缓解居民后顾之忧，修复市场信心。

内生合约面积增长：两大增长渠道均有所回落。根据克而瑞数据，23Q2 TOP50 物企实现新增内生合约面积3.1 亿平米，同比下滑9.8%，其中 关联方贡献6042 万平米，同比下滑13.8%，外拓贡献2.5 亿平米，同 比下滑8.8%，两大增长渠道均放缓，但龙头央国企和强信用中小物企 同比逆势增长。23H1 样本物企合约面积环比增长4.7%，较22H2 （3.7%）有所回升。

“央行 16条”期限延长。2022年 11 月央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》( 以下简称“央行 16 条”),对于银行体系对地产行业的支持做出了明确的指引。23 年7月10 日，央行及国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，延长“央行 16 条”中有关政策有效期，将适用期统一延长至 2024 年 12 月31日，涉及到的内容主要是十六条的“第四条”和“第八条”，文字内容表述是完全一致的，除了期限调整外，并无其他的变动，其他不涉及适用期限的政策长期有效。

房企销售：市场成交改善放缓，优质房企持续修复。销售金额方面，根 据克而瑞数据，23 年5 月百强房企实现销售金额5492 亿元，同比增 长5.8%，增速环比收窄24.6pct，重点跟踪房企实现销售金额3893 亿 元，同比持平，本月市场出现波动，销售恢复趋势暂缓。5 月强信用房 企销售同比增长25.8%，弱信用及违约房企单月同比降幅分别为 37.3%、42.4%，近期仅强信用房企同比获得增长。本月虽然市场整体 销售表现平缓，但仍有多家优质房企维持销售改善趋势，滨江集团单月 销售金额同比超100%，招蛇、金茂、华润同比增长超50%。

二季度以来成交增长动能不断减弱，6 月新房与二手房市场的下行压力进一步显现，当前制约需求和行 业销售的根本原因仍是居民购房信心和收入预期较差。新房销售走弱使得房企资金压力并未从源头得到 有效缓解，考虑到7 月、9 月是国内外债券到期的小高峰，下半年行业资金压力仍然较大。

7 月 10 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策（房 16 条政策）期限至 2024 年 12 月 31 日。政策延期涉及两项内容，一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房企自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排，促进项目完工交付。二是对于商业银行，2024 年 12 月 31 日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。香港按揭贷款公司与金管局于 7 月 7 日晚间联合宣布，上调自住物业按揭成数，新措施于7 月7 日生效，楼价1,500万港元以下按揭成数最高可达 70%，楼价 1,500 万至 3,000 万港元按揭成数最高为60%，而3,000万港元以上最高按揭成数维持50%，阶级之间的楼价按揭成数以渐进式调整。非住宅物业按揭成数，最高可由 50%提升至 60%。而金管局同时放宽以资产水平作审批基础的按揭成数，由上限 40%提高至50%。 

如le_何Su看mm待ar居y]民 中长贷和房地产销售数据的背离？6 月居民中长贷同比多 增463 亿元，存量增速小幅升至5.3%，但30 城销售数据在去年高基数 的影响下，同比大幅下降32%。由于房贷是居民债务的主体，居民中长 贷通常与房地产销售数据相同步，因此我们判断数据分歧的原因或在于6 月居民中长期经营贷明显增长。一方面，今年以来居民消费、经营活动持 续复苏，疫情所造成的限制性影响明显小于去年，居民中长期预期趋于稳 定，经营贷需求或因此增加。另一方面，可能与居民贷款置换行为有关。 我们观察到6 月居民提前还贷意愿仍偏强，当贷款置换操作存在时差时， 可能会造成当月产生新增贷款，下个月冲减存量贷款。

核心观点：本次“金融十六条”延期着重解决存量贷款和配 套融资问题，落脚点在于保交楼，有助于继续推动房地产市场 的平稳健康发展。自“金融十六条”发布以来，房企尤其是民 营房企的融资环境得到显著改善，其面对接下来的到期债务将 更为 从容，同时随着房企融资环境的改善和多管齐下的保交 付 措施，竣工面积呈现高增态势，“金融十六条”延期后， 我们预计此态势仍将延续，并进一步推动销售的修复。

2023H1，全国土地市场表现同比去年 H1 仍处于下滑趋势，土地出让金降幅达 18%，仅有天津、云南、黑龙江实现较大幅度的同比正增长，全国土地市场环比 Q1 回暖，土地出让金环比增长 45%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。根据上半年的政府性基金收入预算完成比例，我们可通过简单的线性外推对2023 年全年的土地出让收入完成预算情况进行测算。简单测算下，江苏、北京.广东、四川、天津、云南等区域全年完成预算表现相对较好。再观察下半年土地出让金测算数对年内城投债到期规模的覆盖倍数，福建江西以及青海等区域压力较大。土地市场收入下滑对区域城投偿债压力的影响需区分看待，对经济财政实力较强的区域而言，尽管土地出让收入的下滑唱度亦不小，但从覆盖倍数的测算结果来看，总体压力尚可，且尚能依靠存量的经济实力对实力较弱或债务负担重的区域而言，土地市场遇冷对地方财政的影响更大，或为城投偿付债务带来一定压力。

我们预计7-9月市场基于政策的博弈行情机会较为突出，未来建议关注市场回款率高，估值稳定的地产商， A股建议关注招商蛇口、保利发展、华发股份，港股建议关注中国金茂、中国海外发展、中海宏洋，同时可 以关注高弹性博弈品种标的如城建发展、碧桂园；