我们提示行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近 10 年低位，龙头房企 2021 年市盈率 5.5 倍，2019 年主流地产公司分红率均值 31%，投资性价比凸显。2021 年一季度房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，在行业迈入管理红利时代的背景下，企业的经营管理能力闲的愈发重要，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。

施工投资额持续改善，土地投资增长仍存势能。整体来看，低基数下 2021Q1投资高增合乎预期，剔除疫情低基数影响下一季度整体投资额增速较年初仍在走阔。由于2021Q1 净停工面积较去年同期大幅减小3.49 亿方叠加年初新开工在低基数和房企推盘意愿较高同时催化下的高增速，使得施工投资额有望在施工面积改善的逻辑下持续改善；土地投资来看，2021 年1-2 月累计土地购置费CAGR（较2019 年同期）为5.5%，较2020 全年增速+6.7%继续下滑来看，土地购置费拉动作用仍具但边际趋缓。因此，供给侧改革深化下土地市场热度回落传导至投资端存在时间差，同时在施工面积改善、新开工回暖大趋势下，施工投资支撑强劲叠加土地投资仍具惯性将推动2021 上半年总投资额平稳增长。

3 月销售继续超预期，投资保持韧性，土地出让面积下滑导致新开工仍低于2019 年同期。这一轮地产的投资主线是供给侧改革，可持续性提升将抬升行业的估值中枢。我们认为，本轮销售景气度可能在二季度达到高点，土地市场热度不会马上下降，下半年在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、新城控(601155，买入)。。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐推荐永升生活服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098，买入)、融创服务(01516，买入)、新大正(002968，买入)。

1-3 月房地产销售表现优异，行业基本面继续向好，同时板块估值仍处历史低位，继续看好板块投资机会，建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、新城控股、阳光城、招商蛇口、荣盛发展等。相关受益标的有融创中国、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大等。

国家统计局发布2021 年1-3 月份全国房地产开发投资和销售情况。由于去年Q1 受到疫情影响显著，仅看同比会有明显低基数效应，因此我们将同时比较和2019 年同期的增速，以此剔除疫情的影响。3 月销售面积1.86 亿平，同比增长38.1%，较2019年同期增长18.5%；开发投资金额1.36 万亿元，同比增长14.7%，较2019 年同期增长16.0%；新开工面积1.91 亿平，同比增长7.3%，较2019 年减少4.0%。

涨幅位列中前段，领先大盘2.67 个百分点。截至4 月16 日，本周中信房地产指数累计变动幅度为+1.30%，领先大盘2.67 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列前段。本周上涨个股共97 只，较上周增加36 只。（若无特别注明，本报告中本周为2021/04/12-2021/04/18 当周）。

我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A 股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H 股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；3）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

新概念带来汽车玻璃新应用。近年来，汽车行业的四化新型概念（电动化、网联化、智能化、共享化）从初步提出到逐步落地，汽车行业迎来历史性变革。在这一过程中，汽车玻璃的应用也在增加，而新应用不仅能带来汽车玻璃使用量的增加，而且存在技术溢价，从而提高单车配套玻璃价值量，进而促进整个汽车玻璃行业的量价齐升。

我们认为，美国地产基本面在较长维度上，仍然会持续超预期。美国很大概率开启了新一轮的债务转移，地产基本面将持续繁荣，无视货币政策的阶段性收紧。建议关注与美国地产产业链相关的出口类家电、轻工、化工类标的。

国家统计局发布2021 年1-3 月商品房投资和销售数据，2021 年1-3 月，商品房销售面积同比增长63.8%，较2019 年同期增长20.7%；商品房销售额同比增长88.5%，较2019 年同期增长41.9%。从单月数据看，商品房销售面积、销售金额同比分别增长38.1%、58.1%，较2019 年同期分别增长18.5%、35.1%。疫情导致2020 年基数较低，目前市场景气度仍处于高位，量价齐升。从区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比累计增速分别为102%、93%、57%、51%，较2019 年同期增速分别为60%、23%、22%、8%。东部区域表现依然最为靓眼，销售面积、销售额分别占全国市场的42.6%、59.4%。另一方面，后疫情时代，城镇化率持续提升（2020 年全国常住人口城镇化率超60%“十四五”时期将提至65%），改善需求持续释放。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好，对基本面形成支撑。维持行业看好评级，我们认为二季度地产将取得超额收益。

我们认为当前房地产开发市场的核心矛盾是房企对市场预判、竞争策略、战略规划和执行等方面趋同性强，差异化竞争难觅。这造成了在新房、土地等市场的激烈竞争。而行业基本面如销售和投资等数据的强势造成了政策很难转向。向管理要效益预计会成为趋势，体现为期间费用率的下降和将周转做到极致。而相对来讲，最难被复制的竞争优势是主体信用改善带来的融资成本下降，这有赖于财务方面长期的良好表现、稳健的回款和优质的资产质量。基于以上逻辑我们推荐万科A 和保利地产。