2022 年1-9 月，销售面积、销售金额增速分别为-22.2%、-28.6%；9 月单月，销售面积、销售金额增速分别为-16%、-14%，较上月+7pct、+6pct，环比增速分别为39%、34%。商品房销售金额累计同比降幅连续四个月收窄，9 月单月环比增幅扩大，虽有去年基数较低的因素，但还是显示出市场销售在弱复苏。9 月底以来，政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求，叠加去年低基数，预计四季度销售同比降幅将稳步收窄。现阶段房贷利率下行确实可以提振一部分市场需求，但由于本轮市场调整幅度更深、环境更复杂、购房者观望情绪更浓厚，需求侧的企稳还需要政策的合力。

2022 年 9 月，我们跟踪的 13 家重点房企单月销售金额合计同比下降 1%，环 比 8 月提升 11%，3 季度销售金额同比 2021 年同期下滑 14%，环比 2022 年 2 季度收缩 2%，1-9 月累计销售金额同比 2021 年同期下滑 30%。债券收益率低 于 10%的样本企业 3 季度拿地金额占销售比为 44%，其他企业拿地金额占销售 比为 1%。失去拿地窗口、被迫压缩开工的企业，之前面对购房人对信用的质 疑，未来则面对可售货值不足。具备融资能力的企业，则获得了区域位置更加的土地储备，可售资源将进一步放大。当然，不同企业之间的开发能力仍然有 别，2023 年春天将是通过利润表观察开发能力的重要窗口。

9 月单月商品房销售面积同比-16.16%，前值-22.58%；销售额同比-14.21%，前值-19.89%；销售均价单月同比2.32%，前值3.47%。8 月24 日，国常会提出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。在中央定调之下，9 月份各地密集出台楼市政策，但 “房住不炒”依然是政策红线。整体而言，在政策的积极释放与房企降价促销之下，9 月份商品房销售降幅有所收窄，但受经济前景不明朗，疫情反复、“买涨不买跌”心理和烂尾楼等因素的影响，销售改善的动力依然较弱。

本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢，开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比08/15 年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展。

各类竞争主体跑马圈地，产业迎来新一轮升级。我国养老产业主要参与主体有：1）保险公司：2010 年9 月，保险资金正式获准进入养老地产市场。养老地产以其长期稳定资产的特点吸引险企进行投资。2）地产公司：万科在养老社区、嵌入式养老服务中心及自持老年公寓三个方向上都有尝试。保利2012 年开始布局，继和熹会养老公寓也被集团视作地产开发销售后的又一商业模式。不过，开发商习惯于高周转、赚快钱的模式，而养老地产产业链长，资金要求量大、市场回报慢，开发商缺乏后续养老服务相关经验，当前其资金压力又较大，因此进行养老产业投资的意愿并不高。

2022 年1-9 月商品房销售额累计99380 亿元，同比-26.3%，较前值收窄1.6 个百分点；销售面积累计101422 万平方米，同比-22.2%，较前值收窄0.9 个百分点。单月值同比降幅收窄，2022 年9 月商品房销售额13510 亿元，同比-14.2%，较前值收窄5.7 个百分点；销售面积13532 万平方米，同比-16.2%，较前值收窄6.4 个百分点。销售均价环比回落，2022 年1-9 月，商品房销售均价为9799 元/㎡，累计同比-5.3%，较前值收窄1.0 个百分点；但单月环比-4.0%，降幅较前值扩大3.4 个百分点。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数原因。从绝对值上看，受居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。

目前，潍坊市共有46 个有存量发债平台，其中市本级平台8 个，区县级平台共30 个（其中上挂市本级5 个），国家级园区平台7 个、省级园区平台1 个。

“大行业小公司”，与地产关联度较高。回顾过往表现，家居消费与地产竣工景气度关联度较高，板块市盈率走势亦同商品房销售增速表现趋于一致，近年地产新开工与竣工剪刀差持续走阔，未来在刚性交付压力下竣工修复预计有望带动家居需求回暖。目前家装行业已步入整体增速放缓的成熟期，截至2021年家装行业总产值已达2.85万亿，市场参与者众多，但集中度极低。随着新房销售增速放缓，精装房渗透及存量翻新逐渐成为行业需求的重要驱动力。定制家居行业属建筑装饰业下的细分子板块，板块业绩同地产周期同样紧密相关，但欧派等定制家居龙头已通过跨品类、多品牌、扩渠道等方式打造多元增长路径，走出Alpha业绩曲线，未来行业集中度有望进一步提升。

9 月，居民部门新增存款23,894 亿元，同比增加3,232 亿元，环比多增15,608亿元。9 月，新增信贷24,700 亿元，同比增加8100 亿元，环比增加12,200 亿元；9 月居民短贷新增3,038 亿元，环比增加1,116 亿元；居民中长贷新增3,456亿元，环比多增798 亿元。1-9 月累计新增居民中长贷2.32 万亿元，同比-50.8%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021 年全年水平为30.5%）。

房地产行业涉及面广、产业链长、带动力强，对稳住经济大盘至关重要。2022年年初以来，受新冠肺炎疫情反复冲击、市场预期转弱、需求结构转变等长短期因素的综合影响，我国房地产市场面临较大的下行压力，房屋销售明显降温，房企投资意愿低迷，融资环境依旧偏紧。未来一段时期，随着国家和地方支持政策的相继落地，房地产市场将逐步趋稳，但市场潜在风险仍不容忽视，须进一步采取措施推动房地产市场健康稳定发展。

2019年住建部出台《关于进一步规范发展公租房的意见》，在分类保障方式上明确指出“对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为辅”。一系列通知意见的出台，在不断完善住房保障体系的同时，执行过程中也出现了一些值得分析探讨的问题。