2021年2季度，房地产行业政策主要集中在以下四个方面：一是中央继续坚持“房住不炒”政策定位，并约谈督导热点城市房地产调控工作，同时各地也因城施策加码房地产调控，力促市场预期稳定；二是中央继续加强对房地产金融潜在风险的识别，及时采取宏观审慎措施，同时各地进一步强化对房企贷款业务管理的力度，严查违规贷款，房贷资金管控全面趋紧；三是大力发展保障性租赁住房，增加租赁住房供给，并加大租赁市场秩序整顿力度，促进住房租赁市场发展；四是国有土地使用权出让收入的征收由自然资源部门划转给税务部门，为房地产税的推出奠定基础。

今年上半年，上海银行实现营业收入277.05亿元，同比增长9.02%；归属于母公司股东的净利润(净利润，下同)为122.78亿元，同比增长10.3%。其中，该行手续费及佣金净收入42.91亿元，同比增长39.7%，远高于当期营收和利息净收入增速，且占当期营收的比例提升至15.49%。截至上半年末，上海银行不良贷款率为1.19%，较上年末下降0.03个百分点。但在上海银行的公司贷款中，房地产业作为第二大贷款投放行业，上半年不良贷款余额47.16亿元，较上年末增长25.86%，远高于全行5.09%的不良贷款增速，房地产业不良率也由上年末的2.39%提升至2.73%。随着支持实体经济力度加强，贷款规模快速提升，上海银行也面临资本补充压力，即便是年初发行200亿元可转债补充弹药，但依旧未能阻挡资本充足率的下降。

2019年党中央、国务院下发了《关于支持东北地区深化改革创新推动高质量发展的意见》，随着政策红利的释放，2019年前三季度鹤岗市经济保持稳步增长，文中从GDP、农业生产、规上工业、固定资产投资、社会消费品零售总额以及财政等多方面详细分析了鹤岗市的经济运行现状。但一些资源型城市共性问题仍然存在，“三偏”问题没有得到彻底解决。预计2020年鹤岗市的经济运行将继续保持平稳增长的态势。最后，提出促进鹤岗市经济高质量转型发展之路的对策建议。

受欧洲、美国、加拿大和部分亚太地区房地产市场的影响，2021年一季度全球房地产价格强劲增长。造成当前房地产市场“高温”的主要因素，一是持续的低利率政策和空前的宽松货币政策环境，二是大规模政府财政刺激政策造成的额外收入。但是，泡沫的存在、支撑空前繁荣基本面的不稳定正在越来越多成为各国监管者的担忧。摆在主要发达经济体央行面前的无疑是如何驾驭空前繁荣的房地产市场这道被疫情加剧的难题。在全球房地产指南网站公布的最新市场报告中，“前所未有的空前繁荣”折射出全球主要经济体房地产行业的乐观景象，在这一乐观景象的背后，是多数国家监管部门面临的维持经济增速与避免金融风险的两难局面。

行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力，但在土地政策的不断调整下，房企的利润空间受挤压的局面将得到改善，同时基本面超预期下行，缓解了政策边际收紧的担忧，市场预期或将迎来修正。目前来看，市场对板块的预期过于悲观，主流房企PE（2021E）均值为4 倍，股息率为7.6%，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际，“低估值+高股息”的组合凸显性价比。在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇

板块估值小幅上修，仍具备较大空间。近一个月以来，沪深及港股市场房地产板块绝对收益仍为负数，但均不同程度的跑赢大盘。A 股申万房地产板块指数当月绝对收益-1.8%，相对收益+3.1%，H 股恒生地产类指数绝对收益-5.7%，相对收益+0.4%。从板块位置来看，08 小周期、11 小周期及14 小周期A 股龙头房企动态PE估值低点分别为12.45x、8.13x 及5.46x，21 年创历史新低（4.08x），当前估值为4.59x，较底部小幅上修，但仍具备较大修复空间。

随着各地调控加码、按揭收紧效果显现，7 月全国销售增速如期转负，同时新开工、投资增速进一步走弱，考虑后续销售、投资仍将承压，政策调控压力或将有所缓解。板块投资方面，随着各地土拍制度逐步完善、叠加监管对拿地销售比的限制，重点城市土地热度有望逐步降温，带来拿地端毛利率的企稳，考虑市场对行业信用风险的担忧，建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头，如保利地产、金地集团、万科A。

销售速度持续下行，全年销售前高后低。树欲静而风不止，行业信用融资占比可能持续下降。稳地价措施预计成效显著，土地市场降温。轻重结合迎接全新时代，运营服务点亮未来成长。

多个数据出现回落，但原因各不相同。可以看到，除竣工以外，包括投资、销售、新开工等在内的主要数据均有所回落。其中有基数效应的原因，但与未受到疫情扰动的2019 年相比，上述数据下行的趋势也是明显的。相对2019年同期，开发投资增速相对上半年下降0.7pct，销售额增速下降3.4pct，销售面积增速下降3.5pct，新开工增速增速下降1.4pct。

7 月商品房销售有所降温，房屋竣工面积延续向好；存量施工项目有望支撑未来房屋竣工韧性，带动国内家居市场消费高景气延续。消费轻工必选消费稳步成长，开学季有望带动文具动销向好

2020年，受新冠肺炎疫情影响，上半年房地产经纪业务规模收缩，下半年逐渐恢复，经纪服务模式有所创新；经纪机构发展总体平稳；经纪机构在新房领域的渠道优势不断显现，但同时也倒逼不同类型的机构强强联合，成立网络平台，进一步加剧平台间的竞争。2021年，随着疫情不良影响的不断消化，经纪行业规模将有所提升；党中央多次明确强化反垄断和防止资本无序扩张，主管部门也将加大对经纪行业垄断及资本无序扩张问题的调查和监管。

2017年以来，长租公寓成为投资风口，但受2020年经济下行、行业混乱、融资趋紧等因素影响，长租公寓行业面临巨大挑战，“爆雷”倒闭事件不断出现。在此背景下，本文首先从高金融杠杆、租赁需求减少、租金下降和资本撤资等方面剖析了长租公寓“爆雷”的原因；其次，剖析了南京在规范住房租赁市场发展方面的具体措施，主要从南京市租赁市场政策供给、租赁住房用地供给和租赁住房供给三方面展开；最后，提出避免长租公寓“爆雷”、促进长租公寓市场有效运行的对策建议，主要从加强政府监管、增加市场供给、促进企业精细化运营三方面深化改革，保障住房租赁市场平稳健康发展。

在当前房价高企又不可大降的背景下，买不起房的新市民、青年人的居住问题主要依靠发展住房租赁市场来解决。然而，当前住房租赁市场存在发展不规范、租赁住房品质不高、租赁关系不稳定等问题，要求未来重点发展专业化、机构化住房租赁企业特别是自持型重资产住房租赁企业。同时，当前还存在住房租赁收益率过低、低融资成本长期资金缺乏、人们长期租住意愿不高等深层次问题。要有效增加租赁住房供给，特别是使住房租赁市场长期可持续发展，亟须破解这些难题，包括多渠道降低租赁住房建设运营成本、加快推进完善住房租赁领域房地产投资信托基金（REITs）、探索租房与购房享受公共服务机会均等、加强房地产市场调控以稳定房价和房租。

土地储备制度是市场经济体制逐渐完善的必然结果，在保障“净地”供应、调控土地市场等方面发挥了重要作用。但是土地储备工作仍处于改革转型阶段，面临着很多现实问题。本研究在阐述土地储备概况的基础上，分析了四川省土地储备的突出问题，并开展了解决问题的对策探索，以期为进一步规范土地储备工作提供参考。