从国际经验来看，预售制度并非我国独有政策，较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售，即采用商 品房预售制度。据美国人口普查局统计，2004 年预售房占新房销售的比例为76.6％。新加坡、中国香港等东南 亚国家和地区预售率在90％左右。欧洲、日本等一些经济发达国家，以二手房市场为主，新房以现房销售为主。 我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021 年全国商品住宅销售面积15.65 亿平，其中期房占比89.6%）

继六月销售在冲业绩等因素刺激下环比五月反弹60%后，七月环比回落27%。百强房企首七个月，全口径、权益及操盘口径销售额同比均下跌49%。国企开发商依然跑赢同业，尤其是越秀，销售同比录得正增长5%。 30 大中城市的商品房成交套数及面积首七月累计同比下降35%及33%。单月七月虽然环比六月有所回落，但比1-5 月平均水平高约34%，反映成交比疫情高峰期时是有所改善的。七月底政治局会议中，虽然仍然提到房住不炒，但稳定房地产市场，放在较前位置，反映上级领导对于控制地产风险的重视。在保交房压力下，房企预售款的监管将变得更加严格，可动用之现金水平下降。我们估算扣除建安支出后，现金对短债覆盖比率较高的包括龙湖、中海、建发、绿城、华润等，投资者可适量关注。

成都集中土拍成交结构性回暖，但城投平台兜底 拿地现象依然显著。从土地出让收入来看，多数集中土拍区县土地 出让压力尚可，非集中供地区县土地出让收入降幅较大，多个区县 同比降幅达70%以上。其余地市中，除绵阳、资阳外，2022 年H1 土地出让收入皆同比下降，且近半地市降幅超50%。

近期楼盘停工导致的集体断供事件引发广泛关注。停工是中国房地产行业 的债务危机在施工端的体现，而这场债务危机已经从流动性问题逐步转向 信用（清偿）问题。我们认为，在大量房企已经触发债务违约之后，需要对 债务问题一套系统性的解决方案才能真正实现“保交楼”，现有的救助措 施短期内或无法做到这一点。出于保稳定和避免损失的考虑，中央政府支 持对地产企业全面救助的可能性不低，但是要付出巨大的道德风险的代价。 否则，地产行业可能出现螺旋式恶化，并造成下半年经济低于预期以及居 民、企业和金融体系的巨大损失。

从行业角度，基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。当前，基本面弱势延续，信用危机也并未完全度过。月度销售数据恶化程度虽在趋缓，但从高频数据看，销售回暖动能仍显不足，居民收入、房价上涨预期等指标均为多年来最低。尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国、贝壳-W、招商积余。

新房预售制度是各个国家和地区较为普遍的销售方式，不过重要性相对较低。美国住宅销售以二手房为主（约90%），新房占比在10%左右。新房中预售占比多数时期在70-80%。日本2014-2018 年购入和自建新房占比合计占比近73%，二手住房占比仅5%。购入新房所占比中等，完成定金保全后可以进行期房预售。香港二手住宅交易数量占比近80%，新房仅20%，但期房预售占比通常过半。三地新房均有运用预售形式，但重要性相对较低，对预售资金的监管与内地也有较大差异。

2022 年7 月，20 家主流重点房企中有6 家企业销售额同比为正，其中表现较好 的为越秀地产（全口径销售金额单月同比+88.5%，权益口径销售金额单月同比 +104.0%）、华润置地（全口径销售金额单月同比+21.7%，权益口径销售金额单 月同比+79.0%）、绿城中国（全口径销售金额单月同比+33.7%，权益口径销售 金额单月同比+23.0%）、华发股份（全口径销售金额单月同比+27.5%，权益口 径销售金额单月同比+18.9%）。

2022 年7 月，光大地产AH 核心物业指数单月涨跌幅为-24.04%，跑输沪深300 指数17.0pct.，跑输恒生指数16.2pct.，跑输恒生港股通指数15.6pct.；2022 年1-7 月，光大地产AH 核心物业指数累计涨跌幅为-34.4%，跑输沪深300 指数18.8pct.，跑输恒生指数20.5pct.，跑输恒生港股通指数18.1pct.。

2022 年7月单月销售规模超过100 亿的企业有15 家，基本维持年度平均规模，未能延续6 月份销售规模的大幅回升。各梯队房企销售门槛同比降幅较上月实现收窄，TOP3、10、20、50、100 房企的累计销售门槛分别为2432、1041、506、257、75 亿元，同比分别为-39.2%、-44.4%、-52.7%、-49.7%、-57.4%。就单月销售金额而言，7 月头部房企销售同比降幅虽低于整体水平，但降幅较上月稍有扩大，修复程度不及中部房企。2022 年7 月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企单月销售额为1092、1391、989、1500、1093 亿元，同比分别为-35.8%、-34.1%、-41.2%、-29.1%、-37.9%，较上月增速分别-2.3pct、+2.6pct、-0.6pct、+18.5pct、+15.6pct，其中TOP21-50、TOP51-100 房企销售额实现较大恢复，同比降幅均收缩15 个百分点以上。

城乡一体化发展战略的贯彻与实施，助力了我国城市化发展。此外，我国社会经济的快速发展，使得人民的腰包鼓了起来，愈来愈多的人有资金与实力移居到城市生活，为我国城市化发展增添了动力，继而为房地产业营造了良好的发展空间。从我国经济发展结构来看，房地产业是刺激经济增长的关键性行业。相较于其他行业，房地产业属于资金高度密集型产业。拓展资金来源、充分营运资金是保证房地产业健康发展的关键。为了充分发挥出房地产拉动经济增长的作用，国家在金融政策等方面均给予了房地产业一定的扶持。然而，新经济发展趋势下，房地产业在面对融资难问题的同时，也在顶着销库存的压力。本文结合当前经济形势，对房地产金融展开了一系列分析，并提出了几点房地产金融发展的意见与建议，望能够起到抛砖引玉的作用。

当下房地产行业的快速发展，已经逐渐成为了我国经济增长的重要组成部分，随着现在土地越来越稀有，建筑成本的增加，多数的房地产企业资金方面出现了缺乏，预付资金增加等问题。现在我国经济发展多元化，需要进行经济结构的调整，但是多个地区房价突飞猛进的增长，让房地产行业向着金融行业靠拢。本文从房地产金融角度出发，分析房地产金融在进行投资发展期间遇到问题和风险，针对性的提出解决对策和策略，稳定房地产金融的发展道路，保证长期、健康、高效的发展。

房地产经济的发展能够为人们提供生活和居住场所，同时也能够增加就业，带动上下游行业企业共同发展。房地产经济不但能够为我国工业生产提供源源不绝的动力，而且可以带动就业，优化配置人力资源。一方面，房地产经济与相关产业的发展密切相关；另一方面，房地产产业的各个组成部分都有其相应的功能，可以有效地提高居民物质、文化生活水平。与此同时，我国房地产经济发展中也出现了一些问题，影响了我国整体经济的发展。基于此，本文就新时期我国房地产经济发展展开了理性思考和分析。

发展住房租赁市场是国家的战略与人民的需要。针对当前住房租赁市场存在的问题，提出建立统一的住房租赁信息平台，落实住房租赁登记备案制度，加强住房租金管制，规范房地产中介机构行为，畅通住房租赁纠纷的排解渠道等五点建议，以加快推进我国住房租赁市场的发展。

在共同富裕的目标下，我国住房制度正在发生方向性转变，从小众模式转向普惠模式。十九大提出的目标是“让全体人民住有所居”，实际上就是讲住房的共同富裕。住房领域的共同富裕绝不是要所有人达到平均水平，而是要使不同的人群获得相适应的住房条件。我们认为，普惠住房要立足机会平等和商业可持续原则，以可负担的成本为社会各阶层和群体提供适当有效的住房服务。

我国保障性住房项目建设新构想正在试图彻底实现住房建设项目资金的有效合理流转，以及“建营结合、以营促建、房与周边结合、周边与房配套”的城市总体发展思路。综合开发利用保障性房资源，拓宽企业融资流动渠道。新政策理念主要强调的是政府与房产市场的相互合作，选择适当的财政资金给予保障性住房各个方面的优惠政策。

房地产是当今社会人们经常探讨的一项话题，一方面在于房屋作为人们日常生活的重要载体；另一方面在于我国房地产市场经济发展越来越快，以往所采用的行业发展制度已经无法满足现阶段房地产市场经济发展需求，因此这就需要针对房地产市场发展现状对个别市场行为进行规范化管理，确保房地产市场经济稳定发展，就此本文首先对不动产登记制度进行简单概述，然后从多个角度探讨不动产登记制度对房地产经济产生的影响与房地产经济发展策略进行探讨，旨在以此能够为房地产领域的发展提供有价值的参考。

在城市化发展推进过程中，我国房地产市场价格变化吸引了越来越多投资者的关注。房地产经济的发展变化甚至还影响了政府的决策过程。近些年来，我国房地产市场在市场调整过程之中逐渐发生转变。房地产波动影响我国经济波动成为不争的事实，如何解决房地产发展带来的一系列问题，达到稳定房价、促进房地产市场稳定健康发展是其关注的重点。本文探讨了房地产市场经济发展状况，从可持续化发展战略进行研究，提出了加强管理制度建设、满足中低收入者住房需求、促进房地产金融制度完善等对策，展望房地产经济的改革与可持续化发展。

阐述对保障性租赁住房面临挑战进行研究的背景及意义，通过对西安保障性租赁住房的案例分析，提出一些风险警示以及难点与挑战，借鉴相关经验，提出一些政策完善和项目实施的建议，以促进保障性租赁住房的健康发展。

开年以来新房销售面积持续下行，同比跌幅持续走阔；除小部分低库存城市房价初现回升迹象外，多数中低能级城市房价仍处下行趋势。在此背景下，今年以来土地市场地方政府供地呈现提质、缩量但不降价的特征。当前新房市场可能已经出现“需求疲弱-推盘不足-销售不振-回款监管-信用恶化-金融避险-预期走弱-需求疲弱”的负向循环，而近期多地疫情加剧了这一循环负向作用，供需相互作用下购房人及房企对后市信心持续走低。

近年来，我国房地产经济快速发展，其整体发展水平和居民生活有着紧密的关系。结合当前产业发展现状可知，房地产经济在不断发展中仍存在着较多的问题，这些问题对房地产经济的可持续发展带来不利的影响。因此，需要对其引起重视，并采取有效的措施，拓宽发展途径，推动房地产经济的可持续发展。