自2010年住房共享概念在国内兴起，各类网络平台如雨后春笋般发展起来。相较于传统酒店住宿，住房共享具有房源覆盖广、选择丰富、性价比高等特点，其以互联网为平台，满足多样化的住宿需求。上海市在城市定位、房产结构、基础设施以及市民观念等方面具备有利于发展住房共享产业的条件。针对该领域出现的问题，应主要运用市场化手段、制度化方式，通过平衡各方之间利益关系，来促进新兴经济形态的发展、完善。

海南自由贸易港建设始于2018 年，以自由贸易试验区为起点，逐步探索推进，目标打造成为中国面向太平洋和印度洋的开放门户。独特的区位、税收及制度优势，为海南带来前所未有的发展机遇。根据海南“十四五”规划，到2025 年，海南目标GDP 年均增速达到10%以上，人口城镇化率达到65%。以海口和三亚为核心，构筑“海澄文定”和“大三亚”南北两大经济圈，目标人口比重将占全岛六成，经济总量占全省七成。

人类健康在全球发展议程中的地位从未如此之高。我们筛选出在生命科学领域处于领先地位的城市。新冠疫情的出现令生命科学产业成为关注焦点。疫苗研发速度之快前所未见，在这次疫苗研发竞赛中，美国Novavax、德国BioNTech和科兴生物等企业成为家喻户晓的名字。虽然对生命科学的关注度在近月才迅速提升，但实际上，该行业数十年来一直对创新和发现起着重要的推动作用。生命科学产业的资金流入达到历史新高，2020年风险投资规模同比增加69%。这些资金主要流向全球领先的生命科学城 市。在本报告中，我们评选出全球排名前20 位的科学城市，并评估其成功吸引生命科 学企业落地、扩张的要素条件。这些城市汇 聚着高校、医院、国有企业、私营企业等各 类资源，迸发出的智慧创新火花不断推动 生命科学这一知识密集型产业的发展。美国城市占据主导地位，其中全球知识中 心兼投资热门城市波士顿高居榜首。与此 同时，中国、英国、日本、德国、瑞士、法国、 新加坡、澳大利亚和爱尔兰的城市亦有突 出表现。除成本优势以外，很多城市可为入 驻企业提供丰富的人才资源、融资渠道以 及专业积累。

21 年上半年，政策大力压降杠杆（特别是红档民营地产企业的融资额度），差异化的融资环境已经形成。投资能较强的绿档龙头公司，在规则调整下，参与优质地块竞争的能力更强。近期的变化比较超预期，此前预判需要逐步观测的利润率改善趋势，得到政策的提前确认。建议加大地产板块配置比例，A 股推荐：保利地产、万科A、金地集团、新城控股、招商蛇口、中南建设、金科股份、阳光城；H 股推荐：中国海外发展、碧桂园、融创中国、旭辉控股集团；H 股关注：中国海外宏洋、华润置地、龙湖集团。

房价涨幅收窄，2021H1 成交放量：2015-2016 年苏州楼市进入快速上行通道，2016 年末销售均价较2015 年初增长约83.3%。但苏州在调控政策上“先人一步”，最早于2016 年10 月出台严格的限购限贷政策，接连调控后房价涨幅明显收窄，2017 年以来楼市整体运行平稳。经历4 年盘整后，2021H1 成交有所放量，全市累计销售面积同比增长19.2%，较2019年同期增长20.2%。分片区看，吴江区、吴中区为供应及成交主力，近5年2 区合计供应面积、销售面积约占全市区的50%。板块热度方面，各片区楼市冷热不均，工业园区、高新区的狮山、科技城为热点板块，其中园区奥体板块为近年新晋热门。

近期监管层针对房地产调控连续发声，在重申“房住不炒”以及地方主体责任基础上，进一步强调了金融管控以及土拍政策环节在房地产调控中需发挥的作用，同时将北京、长沙模式列入调控范本。范本城市的土拍模式特征有加强购地资金资格审查、房地联动限价从严、竞品质以及限马甲，我们认为这些竞拍规则未来有望得以推广。土拍新模式下，我们认为未来房企盈利空间趋于稳定，对房企集中度的影响中性。尽管利润率上行空间有限，但资金状况较优、产品力较强的房企有望进一步扩展市场份额。

7 月市场销售降温。2021 年7 月，30 城新房销售面积同比增速-5.19%，环比增速为-4.62%。销售连续两个月降温，市场销售表现逐步验证我们年初对销售的判断。分一二三线城市来看，同比方面，7 月单月一、二、三线成交面积增量分别为4.84%/4.46%/-25.04%；环比方面，一、二、三线增速分别为-16.01%/-3.39%/3.38%，一线城市较6 月幅度变化显著，成交面积大幅下降，二线城市成交面积处于相对稳定，相比之下，三线城市活跃度上升，但较去年同期成交面积大幅削减。

百强房企七月全口径及权益销售总额同比下降 7.6%及7.9%，销售增速持续回落。央行虽然全面降准，但严控防止资金违规流入房地产领域，加上住建部等八部门发文整治规范房地产市场秩序，现行政策措施实行还是较严。物管板块方面，近期推出的政策措施主要以推动行业进一步市场化为主，会淘汰一些服务不达标的小型物管公司，将令行业整合加速，有利头部物管企业的发展。我们认为随着各项市场杂讯明朗化，物管板块估值将回归正常轨迹

本轮地产调控政策，在防风险思路下，侧重融资监管；调控政策加码下，融资收紧延续，不排除加速收缩可能；资金承压下，前端投资已下滑、未来投资保持跟踪。

物管板块近期股价承压，部分头部股票高点回调约15%-25%。我们认为回 调主要受两方面因素影响：其一，投资人对房地产开发商债务风险担忧情绪 上升；其二，物管板块累积了高额收益，部分头部股票年初至回调前，累积 了约50%-130％的涨幅。我们认为物管板块基本面稳健，坚持看好龙头公 司量增、价升、业务扩容等中长期发展逻辑。 

市场行情：本月光大地产AH 核心物业指数-21.33%；行业动态跟踪：住建部持续规范整治房地产市场秩序。企业动态跟踪：中骏商管、领悦服务先后赴港上市；花样年及彩生活拟分拆物管及商业营运服务业务单独上市。