为落实房地产调控工作，合理控制业务增速，有效缓释行业集中度偏高的风险，近期银监会下发通知拟对房价上涨过快的 16 个热点城市银行业金融机构进行专项检查。据了解，此次专项检查内容涉及面较广，包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷以及理财资金是否违规进入房地产领域等。上述 16 个城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

70 个大中城市房价环比下行期间各主要资产市场表现并不一致：债券市场收益率并不必然走低， 具体判断仍然需要回归基本面和资金面。相比之下，股市和商品市场的特征更为明显：股市一般走低（其中深证成值下行幅度更大），商品市场一般也会伴随房价走低，直达底部。

房企资金端压力将逐步显现： 本轮楼市复苏使得销售回款成为了房企资金的主要来源，到位资金来源中其他资金占比持续提升， 1-10 月按揭贷款、定金及预收款占比首次超过了 50%。然而，目前首套房按揭贷款利率已连续 4 个月持平，进一步宽松的可能性较小，同时热点城市楼市调控，需求后续增长不足，加之近期房企融资全面收紧趋势已现，未来房企到位资金状况值得关注。

房企公司债发行监管从严之后，地产调控进一步扩大至发改委监管下的企业债券。财新记者获悉，国家发改委将发布有关政策，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性地产项目，并对用于保障性住房和安置性住房的企业债发行做出详细规定。

考虑到近期调控政策带来的负面影响，我们认为港股地产股板块将在 2016 年四季度和 2017 年一季度承压；同时预计从 2017 年二季度起，伴随着一、二线城市降幅收窄，并有可能在下半年触底反弹，板块将出现机会。因此对于接下来两个季度，我们建议：逢低买入在一、二线城市布局高质量项目的公司：华润置地、龙光、中国海外发展、龙湖、深圳控股。逢高卖出布局侧重三、四线城市的标的： 碧桂园、恒大、雅居乐。关注具有防御性的物业管理板块：我们首选绿城服务。

近日，国家发展改革委和住房城乡建设部发出通知，部署从 2016 年 11 月10 日至 12 月 10 日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查。

销售面积和销售金额累计同比2016年4月见顶，销售价格指标2016年3月见顶。

从年度数据上来看，2011年一线城市商品房成交面积同比下降34%；限购二线城市成交面积同下降47%；非限购三线城市全年成交面积同比增长53%。

上海、天津调控政策进一步加码，市场整体对于政策预期仍为收紧，地产市场在有保有限的政策环境下稳健发展。而龙头开发商之间的交叉持股与并购整合的趋势也逐渐显现，一方面融创继续增持金科股份至 20%，恒大也继续增持万科至 14.07%，另一方面保利地产也曾有并购保利置业的想法，预计后续类似的资本运作还会发生，有助于房地产板块整体的价值发现和估值修复。未来 2017 年房地产市场仍延续结构分化的特色，以“转型牛”和“区域主题”为代表，区域主题请关注大北京、大深圳、大上海、川渝和武汉布局的上市公司。

我们预计今年四季度疲弱的销售表现将延续至明年一季度，且在明年下半年之前难有显著回升。

11 月份莫尼塔月度调研显示，政策再度加码下的地产市场，出现失真的“量跌价稳“。由于拍地附加条件增加，开发商拿地开始谨慎。目前新开工节奏偏慢，天津、郑州等地甚至以“防治雾霾”名义全面停工。从银行调研看，居民贷款明显下滑，企业贷款继续走强，银行对PPP 参与度提高，明年有望加速落地。受原材料价格上涨，需求较稳，以及限产等因素影响，钢铁、水泥价格12 月份价格有所支撑。目前大量“双十一”订单还未满足，随着“双十二”和春节临近，不少商家有囤货需求。

上海住建委：明年起外环内新建商品房实施100%全装修；广州：竞买住宅用地必须使用自有资金，否则三年不准拿地；福州市政府日前下发楼市调控通知，要求二套房公积金贷款首付提高到50%，在限价措施方面，将所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10%以内调整为零增长。

多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了62.35%，广州最近一周较调控前下降了58.26%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了75.07%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了86.8%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了72.72%；福州最近一周成交量与调控前相比下降了93.86%。

主力购房人群骤减，按揭收入比值激增。随着 10 月各地调控政策密集出台，本轮楼市调控窗口正式开启，而过往调整期销售最大降幅近 20%。从中长期来看，未来五年 25-29 岁的适龄结婚人口将大幅下滑 22%，导致适龄购房人口骤减；目前国内购房杠杆率总体可控，但测算一线城市房价收入比近 20，按揭收入比大幅提升至 98%，已接近购房者承受上限，促使需求端内生性调整。

上周（2016/11/26-12/02）楼市主流 40 个城市成交环比上升 26.2%，并且 11 月日均成交同比下降 21.6%，降幅较前周缩小 0.3 个百分点，其中一线、二线和三线城市分别同比-14.8%、-32.6%、-3.6%；而库存方面， 19 个重点城市可售面积环比下降，但受近期楼市成交走弱影响，去化月数环比上升 0.2 个月至 7.8 个月；拿地方面，前周 100 个重点城市土地成交环比下降 6.9%，年初至今累计成交面积同比下降 5.3%，土地成交仍显低迷；政策方面，上海和天津再次提高首付比例，湖南强调落实调控力控房价，显示出政府对热点城市政策力度和强度将大概率超预期，而非重点城市的政策宽松则体现了政府在抑制资产泡沫的基调下 “因城施策、有保有压”的思路仍将延续；此外，证监会主席刘士余周末在基金业协会会议公开讲话中痛批野蛮收购，或将影响年末险资举牌现象，险资动作或将放缓。我们维持近期 2017 年策略观点“周期淡化，资产为王”，并强调” 资产价值”在 2017 年选股标准中的重要性，而我们先前强调的险资举牌也只不过是资产价值催化剂而已，虽然本次因证监会喊话可能对于险资举牌股将造成一定短期压力，但对于部分拥有优质资产价值房企本身而言并不会有多大改变，因而我们维持目前的推荐组合：招商蛇口、首开股份、北京城建、新湖中宝、华发股份，并继续关注华鑫股份、中洲控股、浦东金桥、东湖高新、栖霞建设、嘉宝集团、迪马股份、广宇集团等。 

2017年，我们看好国内基建和海外市场，建议关注地产产业链结构性机会。

农业承包经营权和林权纳入不动产统一登记是对广大农户权益的保护，是《物权法》得以落地的体现。然而具体到不动产登记机构的办件层面，要保证登记的正确性需要有规范的登记业务、准确的权籍调查和成熟的信息平台作支撑。尽管国土资源部相继出台了以上三个方向的规范，但完善可操作性的细则还需要一段时间。因此，各地只能结合实际摸索前行。重庆基于国土房屋统一管理多年的有利条件，土地、房屋统一登记已走在了全国的前列，目前已近半区、县成功上线“不动产登记系统”且运行较为平稳，6月底已完成全市上线。接下来，按计划拟于年底前完成农林的交接，如何顺利将农林纳入不动产统一登记是我们面临的新挑战。

由于我国实行土地所有权归国家所有（部分属于集体所有）制度，因此对于房地产权利人而言，房屋和土地对应的两种权利存在着不同法律属性但又相互关联密不可分。不同之处如土地使用权具有使用年限限制，而房屋所有权归权利主体所有，没有年限限制；密切之处如无土地则无房屋，有了房屋必然有相应的土地权利。房地产登记是以土地使用权和房屋所有权为主要权利内容，并以此为主权利产生的其他用益物权和担保物权为登记对象，对这些权利的设立、变更、转移和注销等进行的各类登记行为。由于房、地在自然形态上密不可分，在法律上要求权利主体一致，因此登记时的客体是以房与地作为一个整体对待的，从一般意义上而言，每次房地产登记只能对应一个登记类型。在坚持房地权利主体一致的前提下，如何真正实现房地一体登记呢？

西方的公租房建设始于20 世纪初期，在二战后获得了快速发展。20 世纪70年代，随着社会经济结构的调整进入转型调整期。以德国和英国为例，对比分析两种不同制度环境下产生的公租房供给政策、由此产生的两种供给模式的特点，以及各自对住房市场及对社会空间产生的影响。最后通过总结两种模式的经验和教训，对我国公租房社区的建设和公租房供给方式的优化提出几点建议。