20161年国家全面实施．放开二孩．政策，也未能 扭转生育率下降的趋势。七普数据带来危机感 住房是实现“安居”的必要条件，“安居难” 较大程度上抑制了当代育龄人群的生育意愿， 加剧了我国陷入“低生育率陷阱”的危机。

住房租赁一直是当前都市新青年们解决居住问题的重要方式。业内人士预计，到2025年我国租房的群体将超过2.5亿人，租赁市场的年营业收入将超过3万亿元。长期以来，住房租赁领域的乱象备受关注，比如虚假房源问题屡禁不止，已经成为租房领域投诉的热点。自如研究院日前发布的《2021年10城毕业生租房报告》显示，在租房时遭遇的困扰因素中，“房源虚假”“二房东失责”“找看房麻烦”位列年轻人租房困扰TOP3。不少毕业生遭遇过假房源和不靠谱的“二房东”，不仅带来经济损失，还消耗找房精力、打击生活热情。另外，2020年以来，长租公寓爆雷的新闻接连出现。所谓爆雷，是指长租公寓平台出现资金链断裂，无法继续经营，随后发生房东断水、断电、换锁、驱赶租户等情况，给房东、租户带来极大的损失。“我签了一年的合同，付了5万多元的房租，只住了半年就被房东赶出来了。”去年初，张女士与成都“巢客遇家”房屋托管公司签订了一年的合同，没想到她的合同还没到期平台就跑路了，房东更换门锁后她无处可去，托管公司也人去楼空。据成都市警方公布的情况，“巢客遇家”涉及成都地区房源10322套，涉案房租金额高达2.27亿元。为了整治租赁乱象，住建部等六部门4月26日联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范，要求各地开展住房租赁资金监管。住房租赁企业单次收取租金原则上不超过3个月，企业单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。同时，企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。

20161年国家全面实施．放开二孩．政策，也未能 扭转生育率下降的趋势。七普数据带来危机感 住房是实现“安居”的必要条件，“安居难” 较大程度上抑制了当代育龄人群的生育意愿， 加剧了我国陷入“低生育率陷阱”的危机。

8月24日，北京市住房和城乡建设委员会公布《条例》，意在“促进我市住房租赁市场健康发展”，但一石激起千层浪，《条例》对于租赁行业的强监管和租金水平的指导成为关注焦点。《条例》引发的巨大关注并不让外界意外，毕竟这是全国首部地方性租赁管理相关条例。面对日益上涨的房租问题，《条例》意在“规范我市住房租赁活动，维护租赁当事人合法权益，规范住房租赁市场秩序，促进我市住房租赁市场健康发展”。此次公开征求意见的《条例》共6章81条，对很多租赁行业行为进行了规范。加强住房租赁服务管理和监督，包括设定住房租赁企业、房地产经纪机构准入条件。加强企业行为监管，包括规范信息公示和房源发布、控制资金池、实行合同网签等，还强化了网络平台的信息核验责任。

住房是重要的民生问题。近期，全国多地陆续发布了住房发展“十四五”规划，绘就了未来5年住房发展的新蓝图。21世纪经济研究院梳理发现，未来5年，对于住房发展，各地基本都围绕增强住房保障能力、稳定房地产市场、规范发展租赁市场及提高居住水平等几大方面进行，其中租购并举被放在了各地住房发展规划的突出位置。对于群众普遍关注的房价问题，各地也均强调坚持“房住不炒”定位，调控政策也将更加精准。

1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，

行业整体基本面韧性充足，地产板块2021年至今持续跑输大盘，走势疲弱。当前板块整体估值水平跌至历史底部区间，具备较高安全边际。另外当前行业估值已充分反映板块政策调控持续、利润率下降及增速回落的现状，而调控带来行业中长期更持续健康发展的同时，也促发行业竞争格局优化，有利于行业头部企业进一步提升市场占有率。

本周市场回顾。第35 周房地产板块指数弱于沪深300 指数和创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-3.2%。沪深300 指数报收4827.04，周度涨幅为1.2%；创业板指数报收3257.07，周度涨幅2.0%；房地产板块指数报收3218.71，周度涨幅为-2.0%。

物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场 化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运 营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。此外，大物管时代开 启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。 重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服 务、旭辉永升服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。

成都、杭州、深圳相继公布第二批次住宅用地出让公告，各城市政策仍有区别，共性调整包括限马甲、下调溢价率上限、优化达到溢价率上限后的竞价规则、加强房地联动、严格资金审查等。我们认为各城市的土拍规则调整符合7 月以来中央、住建部、央行等部门表态及推广北京模式的政策思路，政策目标在于“稳地价、稳房价、稳预期”，同时间接优化了房企利润率空间。虽然拿地确定性有所降低（杭州达到溢价率上限后摇号，深圳竞自持租赁住房+摇号），且杭州、深圳还对参拍/竞得数量加以限制，但更高的资金门槛整体有利于具备融资优势的房企。我们预计后续还会有更多城市跟进土拍规则调整。

本周，央行为维护月末流动性平稳，于8 月25 日以利率招标方式开展了500 亿元7 天期逆回购操作，中标利率2.20%；央行公布一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别维持在3.85%和4.65%不变。集中供地方面，成都、南京、杭州、广州、合肥、东莞均发布了第二批集中供地公告或预告。

8 月中上旬（8 月1 日至8 月20 日）30 大中商品房总成交面积仅801.9 万平米，为近10 年来同期的新低；自有统计以来，也仅好于2010 年和2011年同期。与之相比，上半年30 大中城市商品房成交面积基本都处于历史同期较高水平；但7 月开始转弱后，8 月又出现较快下降。这可能更多反映了购房者心态的变化。前期几家民营地产巨头出现违约事件；近期恒大集团的潜在风险又广受关注，可能强化了购房者的观望情绪。

本周行情：本周（2021.08.02-08.06）恒生物管指数波动幅度为-5.7%；弘阳服务、中海物业和彩生活一周涨幅分别为6.2%、2.1%和1.6%。YTD 涨幅前三的物管公司分别为中海物业、滨江服务和世茂服务，涨幅分别达到86.0%、76.7%和45.8%。

投资建议：本周，碧桂园服务、旭辉永升服务等多家公司发布中期业绩；其 中，头部公司碧桂园服务/旭辉永升服务/华润万象生活/世茂服务的归母净利 润分别同比增长60.7%/65.3%/138.1%/135.6%，均实现快速增长；其中碧桂 园服务完成收购蓝光嘉宝后，在管/合约面积分别达到6.44/12.05 亿方，规模 再上台阶，以2.4/5.4 亿元获取中梁物业/长城物业的6.24%/15.28%股份，并 注入碧桂园文商旅资产，加码商管业务，6 月配股加可转债募集资金155.26 亿港元，上半年在手资金219.38 亿元，较2020 年末增长43%，资金弹药充 足，预计将持续支撑收并购扩张、商管及社区增值服务拓展；旭辉永升服务 上半年社区增值服务收入5.2 亿元，同增99.6%，接近翻倍，增值服务中已 成立独立BU 的房修/ 美居/ 租售业务收入分别同比增长 125%/158.5%/148.7%，增速领先板块，BU 业务拓展成效凸显；世茂服务于 上市前收购公司在收购以后净利率平均提升2.9pct，上市后收购公司在完成 收购以后净利率平均提升5.8pct，收并购整合成效凸显。

政策环境综述：八部委严控房地产市场，住建部再启约谈。7 月23 日住建部等8 部委严控房地产市场秩序，力争3 年左右实现房地产市场秩序明显好转，因城施策突出整治重点包括房地产开发、房产经纪、住房租赁、物业服务四个方面；29 日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5 城并纳入重点监测城市名单，济宁、扬州、西安、西宁等房价也涨幅较为突出的城市未来或面临一定的调控压力。