投资分析报告

• 增信工具,能否为房企融资注入强心针_-地产逻辑线系列
  伴随房企融资环境的显著恶化，多项融资利好政策出台，其中增信相关措施明显加强。2021 年以来，银行房地产行业不良贷款率快速爬升、信用债逾约本金显著增长，房企融资难度加大。5 月部委明确表态支持房企合理性融资需求，随后专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地。融资增信方面，5 月示范房企开始使用信用保护工具发债、8 月中债增表示为民营房企发债提供全额担保。
• 代建行业的逆周期机会-复苏中的投资机会(二)
  城投“托底”楼市模式催生代建需求。2021 年集中供地以来，拿地格局由以民企为主向以地方国企为主演变，尤其是城投平台在流拍率高的时期加大拿地，起到了“托底”土地市场的作用。但部分城投平台项目开发能力、运营能力不及规模房企，拿地开工率总体偏低，同时，地方政府债务监管趋严，城投平台融资端受限，对项目尽快取得收益的诉求提高。在此背景下，由城投平台和国企作为委托方，由民营房企作为代建方的模式，或为缓解当前土地资源错配矛盾，从而减轻房地产投资下行压力的有效手段。
• 房地产行业：弱复苏兑现，博弈机会再起－龙头房企月报（8月）
  销售增速底部徘徊，房企间分化大幅显现。本月重点房企销售面积同 比下滑32.3%、销售金额同比下滑24.9%，在低基数影响下增速小幅 回升，但总体仍处于弱势。1）前期我们一直阐释行业的主要矛盾在 缩表，其从宏观及微观逻辑压制行业销售的复苏，目前该逻辑仍在演 绎，预计后续复苏仍将疲弱。2）但从微观个体看，部分房企销售开 始逐步恢复，尤其是国央企如华润、招商蛇口，销售转正，其不仅与 国央企良好的信用资质有关，也是此类房企良好区域布局及产品定位 的反映，预计销售增速分化仍将持续。
• 房地产行业：百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转－百城土地成交月度跟踪报告（2022年8月）
  8 月，百城土地成交建面14466 万平，单月同比+25.6%，环比-9.4%；成交总价2337 亿元，单月同比+9.4%，环比-43.7%。1-8 月，百城土地成交建面9.8 亿平，累计同比-18.7%（较1-7 月收窄4.7pct）；成交总价19362 亿元，累计同比-40.0%（较1-7 月收窄3.5pct）。地方政府性基金预算本级收入37218 亿元，同比下降26.8%，其中，国有土地使用权出让收入33704 亿元，同比下降28.5%。
• 房地产行业：万物云多元赛道并进，科技重塑空间效率－物管龙头系列报告
  市场总量持续扩容，但行业集中度亟待提升。万物云的业务扩容得益于以下两方面：1）行业持续扩容。2016~2020 年，国内社区空间居住消费服务市场总收入由2.1 万亿增至2.9 万亿，CAGA 达8.3%；根据Frost & Sullivan 统计，预计到2025 年该数据将达到4.9 万亿，CAGA 达10.8%。2）行业集中度处于低位水平，龙头集中度提升可期。2020 年国内社区空间居住消费服务市场前五大服务提供商的收入贡献率约为2.19%，其中万物云以0.22%的市场份额位居第二，与同年北美住宅服务商龙头FSV 市占率约6%相比，上升空间较大。
• 住宅政策性金融机构离我们有多远_-宏观专题
  美国1938 年成立房利美的初衷是配合罗斯福新政提振大萧条后经济表现，一方面居民支付能力下降，信用违约导致银行体系运转陷入停滞；另一方面私人房地产开发商资金断链，丧失新开工能力。美国政府救市核心是政府在提供公共住房的同时，对抵押贷款提供增信和赋予二级市场流动性，在政策介入下逐步驱动地产资金链和房地产市场重新回到正常轨道。
• 房地产行业：销售土地延续冷淡趋势，竣工提升不改投资承压－2022年1－8月统计局房地产数据点评
  延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎。1-8 月商品房累计销售面积 87890万平方米，同比下降23.0%，跌幅较1-7 月收窄0.1pct，当月销售面积9712 万平方米，同比下降22.6%，跌幅较上月收窄6.3pct，环比回升4.9%。1-8 月商品房累计销售金额85870 亿元，同比下降27.9%，跌幅较上月收窄0.9pct，8 月单月销售金额10107 亿元，同比下降19.9%，跌幅收窄8.3pct，环比回升4.3%
• 从集中供地看城投拿地合作方-土地观察之一
  城投拿地合作方有四类：本地民企、本地国企、全国规模性房企、全国规模性建筑施工企业。和本地民企、全国规模性房企、本地国企合作分别有18 块、16 块、11 块。与建筑企业合作的仅1 块。我们倾向于认为，与全国性房企合作意味着市场化拿地程度最强。与本地民企、本地国企合作，市场化拿地程度依次减弱。此外，若溢价率高于零，则代表提高报价争抢土地，也反映了市场化拿地。
• 日本房地产泡沫如何走向破裂_金融篇-日本启示录系列(二)-平安证券
  人民币贬值的主要驱动力是什么？9 月28 日，离岸人民币兑美元汇率跌破7.20，刷新离岸市场的最低记录。人民币3 月以来快速贬值，既有国内经济疲软的内因，也有美元不断走强的外因。从技术层面来看，外因是今年人民币贬值的更主要原因。从年初至今，美元指数上涨19.4%，而人民币兑美元下跌11.5%，这意味着人民币兑其它主要货币是升值的，而且幅度不低，所以到目前为止人民币的贬值主要还是源于被动型贬值，这是和2015-2016 年及2018-2019 年两轮贬值周期很不同的一点。
• 房地产行业：基本面持续承压，需求端放松仍有空间－2022年10月投资策略暨中报总结
  三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足。从统计局月度数据看，2022 年1-8 月商品房销售额累计85870亿元，同比-27.9%；8 月单月，商品房销售额同比-19.9%，较前值收窄8.3个百分点。从克而瑞月度数据看，2022 年1-8 月，300 城住宅销售面积累计24771 万㎡，同比-42%；8 月单月，300 城住宅销售面积环比-9%，单月同比-31%。百强房企全口径销售额累计46819 亿元，同比-48%；8 月单月，百强房企全口径销售额6048 亿元，环比-0.3%，单月同比-33%。从日频数据跟踪来看，2022 年截至9 月17 日，30 城商品房成交面积10337 万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。
• 房地产行业：销售复苏依旧缓慢，集中供地冷热不均－双周报
  当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。销售降幅收窄有去年同期低基数因素，而三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足，我们认为更猛烈更高层的政策才能带来真实复苏。
• 地产行业：万物云上市在即，行业领先的全域空间服务商－地产杂谈系列之四十一
  全国领先的全域空间服务提供商。万物云为万科旗下物管企业，成立于2001年，业务开展最早可追溯至1990年。经历三十余年发展，公司服务范围已由单一物业扩展至社区、商企和城市空间，业务范围拓展至物业管理以外业务，成长为增长模式由社区、商企和城市空间业务体系协同驱动的全域空间服务提供商。2021年收入237亿元、归母净利润16.7亿元，2022H1末在管面积约8.4亿平米、合约面积约10.9亿平米，行业领先。
• 房地产行业：地产销售数据见好，银行来到坚实底部－9月销售数据点评
  Wind 数据显示，9 月第三周（9.19-9.24）30 个大中城市商品房成交面积显著回升，部分一、二线城市二手房成交面积亦回升明显。