把国有土地使用权收入划转税务部门征收，并不会导致国有土地使用权出让收 入地位下降。政策本意为优化财政收支体系的一小步，的确也可能助推土地供 给进一步增加，有利于高信用和强运营的房企可持续发展。

宏观经济运行中出现的房地产与实体经济的失衡，其根源在供给侧。本文提出了新发展阶段房地产市场发展的新特征和新要求，建议通过做好城市规划、控制好土地供给总阀门、管好资金供给渠道、增加租赁住房供给、改革房地产税费制度五个方面抓好住房供给侧结构性改革。城市住房问题关系民生幸福、产业发展和城市兴衰。十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议》明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。刚刚闭幕的十三届全国人大第四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，用一个专节（第二十九章第四节）“完善住房市场体系和住房保障体系”来规划未来的房地产调控方向。进入新发展阶段，解决好城市住房问题，是坚持系统观念、防范系统性金融风险的实际需要，是贯彻新发展理念、满足人民群众对美好生活向往的实际需要，更是构建新发展格局、加快完善社会主义市场经济体制、推动高质量发展的实际需要。

2021年1-4月，住宅精装新开盘项目累计数量704个，同 比-9.4%；开盘房间累计数量59.0万套，同比-11.1%。2021年4月，精装商品住宅开盘项目从房间套数规模结构 分析，主要分布在华东、二线城市，占比38.8%、69.4%。南京、广州、 成都成为4月份全国开盘规模前三甲城市。

6 月4 日，财政部联合自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，通知要求自2021 年7 月1 日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展征管职责划转试点，并于2022 年1 月1 日起全面实施征管划转工作。

5 月销售增速有所回落，受土地供应节奏影响，新开工增速仍为负值，但降幅收窄，投资增速同步下滑。我们认为本轮景气周期已经运行至高点附近，预计下半年销售和土地市场热度双降，在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，龙头房企利润空间可能逐步打开，诞生一轮估值修复行情。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、融创中国(01918，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、新城控股(601155，买入)。产业链上，新开工回落、竣工提速的趋势不变，我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)。

地产基本面韧性仍然较强，但是限价等政策割裂了基本面繁荣和开发商损益表，利润率持续受压，估值和市值均较低迷，而这一趋势可能在未来一段时间仍较难改变。因此，地产公司有很强的意愿进行+X 业务的转变。当前业务转变不同于以往，转变背后有强大地产销售规模支撑，纵向和横向比较均不可同日而语，实力和资源禀赋很强的大房企也具备转变动力和决心；并且业务转变也有更好、更成熟，且资本市场较为认可的方向，比如医美、物业、商管等。

市场表现上周申万房地产板块收于 3744.09 点，累计下跌 1.38%，同期上证综指累计下跌0.25%，深证成指累计上涨0.12%，沪深300累计下跌0.73%；横向对比，板块表现位于下游。

2021 年5 月，全国土地市场需求环比下降，土地成交价格上升，溢价率环比下降。5 月，全部统计城市推出土地4.22 亿平，环比增加6.04%；1-5 月，全部统计城市累计推出土地19.4 亿平，同比下降2.57%，增速比前一个月下降3.35 个百分点。5 月，全部统计城市土地成交楼面均价为2936.79 元/平，环比上升51.43%，同比上升56.59%。

市场仍具韧性，看好优质房企估值重塑机遇。行业：销售拿地延续高景气，政策构建长效联动机制。企业：销售拿地积极，财务结构持续优化。多元化：物管多点开花，渠道重塑新房营销格局。策略：追求永续，静待改善。

截至目前板块估值 为 202 0A/2 021E 为 5.5/4.4 倍，当前平均股息收益率为 7.5%7.5%，估值凸显吸引力。我们维持房地产板块“推荐”评级我们认为头部房企集中度提升是大趋势，板块内分化还将加剧，未来行业的竞争格局将更为稳固，资源更为聚集。基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高，盈利能力更稳定 的大中型房企优势更加显著，销售和业绩都能保持连续稳定的增长，融资成本伴随持续下降。推荐旭辉控股集团 、龙湖集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 、宝龙地产 、融创中国等。财务状况良好的大中型内房股的债券仍然是很好的选择。

智能家居渗透率低于预期，我们认为精装修渠道是打破瓶颈实现爆发的关键要素，房 企有机会借助渠道强势切入智能家居领域，从生产转向经营，用复购打开市场空间。智能家居发展可分五阶段，终局是智能单品+操作系统平台+个性化 集成方案模式。

政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。我们认为在行业目前的环境下，投融资能力高、资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，先于行业迎来利润率拐点；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；优质物业公司：招商积余、新大正、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。