我们判断2018年政策将从供应端和需求端两端共同发力，带来我国住房制度一场新的变革，我们判断未来住房供应将会更加多元化，而需求端则在调控下保持稳健。供应端看，政府主要供应租赁住房、共有产权住房、保障房、棚改安置住房等保障性质住房，而市场主要提供商品房、租赁住房，满足不同群体的需求。需求端看，“房住不炒”的基调下，预计现有调控政策将维持稳定性和延续性，未来政策都会在这一基本导向下实施，政府对于房价上行，特别是核心一二线城市房价上行仍将保持低容忍度。

经过15、16、17年三年的住宅去库存（销售面积大于开工面积），目前全国中期企业库存下降至30.7亿平米，去化周期为09年以来最低水平，低库存带来稳定的销售去化率及较高的资产周转率，保证存货价值。

本轮房地产小周期由于供给端调控的加入，如去库存政策和预售证监管政策等，导致小周期由3年延长至超5年，周期淡化、波动缩窄，传统经验判断方式失效，投资逻辑需由需求侧转为供给侧，包括基本面和股价判断。而供给端的土地调控和需求端的因城施策综合导致行业过度去库存、使得市场供需短期逆转较难，推动行业量价投资更为稳定、基本面韧性较强。在此大背景下，供给端调控也导致资源正向龙头加速集聚，尤其拿地集中度出现猛烈提升，预计将推动主流15家房企销售额集中度由目前32%提升至2020年60%，主流房企销售额或再翻番，未来3年业绩增长GARG20-25%，总量稳定之下龙头成长空间再度打开。

房地产 2017 年销售和投资略超预期的原因在于年初棚改货币化的大力推进带动三四线销售的超预期，由于政策在供给和需求两端持续压缩，我们认为 2018 年房地产销售面积将负增长-6.1%， 销售金额-5.2%，而因低库存的新周期投资将更有韧性，我们通过四种方法综合预计将实现 5.6%的增长（租赁对投资影响约 1.7%），新开工增速 2.6%。因去库存取得成果之后的房地产进入这一轮新周期，特点是低库存、强供给约束、低波动、多寡头、高估值，在这种周期特性情况下，地产龙头和一些优质二线低估成长仍将是投资主线，我们通过研究中美前四大房企的发展历史，认为在行业市占率上行情况下，行业规模下滑并不制约公司估值，反而提升公司估值；同时，我们需要注意到租赁政策和供地的规模持续超预期，将成为明年的重要变量，需要持续关注，我们认为在新周期里面，需要关注政府在租赁和地产证券化等新兴领域的推进，寻找其中的新红利，我们认为租赁和 REIT 是新周期里面需要重点关注的行业红利，并深度研究了全球最大租赁企业大东建托 DATIO 和美国租赁龙头 EQR，

我国将在 15 个城市开展老旧小区改造试点，以探索城市老旧小区改造新模式，为推进全国老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验。住房和城乡建设部 12 月 1 日在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会。住建部部长王蒙徽在会上说，推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

从2015年开始采取的“因城施策、分类监管”将替代“统一调控”模式。政策模式改变将对中国房地产行业中长期发展产生深远影响。因城施策、分类监管：1）不同类型城市差异明显，中长期看行业总量高位，增速低位，结构性机会优于整体性机会。因城施策、分类监管：2）行业集中度快速提升，前三十强竞争尤其激烈，入门门槛大幅提升。

改革开放以来，随着国民经济的不断发展，我国房地产行业有了空前的进步。房地产行业的发展大大促进了我国经济的快速发展并对许多其他行业的发展起到了很大的推动作用。目前，房地产行业在我国的经济发展中已经有着非常重要的地位。但是，房地产行业在发展过程中也存在着一些问题，导致房地产经济经常出现周期性的波动。文章从这个角度出发，介绍房地产经济周期性波动的相关理论及特点，并通过房地产经济周期性波动的影响因素分析其解决措施。

通过近年以来的经济转型，我国经济发展逐渐步入新常态，在经济新常态的大环境下，房地产行业在整个经济中所处于的地位已开始变化，从而导致房地产市场发生重大调整。本文一方面详细分析了当下房地产市场所面临的机遇以及挑战，另一方面则对防范房地产市场未来风险的措施进行了探讨

我国的房地产市场起步晚，发展时间也不是很长，增长速度却很快，但和发达国家相比，我们还存在不足和差异，致使房地产市场愈演愈烈，泡沫急剧增长，房地产趋于失衡的边缘。因此，对房地产市场进行科学、合理和有效的调控具有非常重要的意义。

结合相关估价理论，以咸宁市D案例为研究对象，运用基准地价系数修正法和成本逼近法对土地价值进行评估。结果表明：（1）基准地价系数修正法测算的土地单价为285.35元/平方米，成本逼近法测算的土地单价为306.76元/平方米，两种方法测算的单价相差7.50%，差异在可接受范围之内，取两者的平均值，则土地单价为296.06元/平方米，土地总价为498.77万元；（2）在实际运用过程中需要及时更新基准地价以及合理确定土地还原率。

做好房地产管理工作对促进房地产企业的健康稳定发展起着重要的现实作用，也是企业获得经济效益和稳定运行的基本保障。传统的管理手段已经不能适应当前我国房地产行业快速发展的需要，做好现阶段房地产企业的管理工作，必须要具有创新思维，采取创新措施。文章对房地产管理工作创新的作用进行介绍，对基于创新视角下的房地产管理实践进行分析探究。

农民住房财产权抵押是目前我国进行土地制度改革重要试点之一。早在2009年，宁波市就开始了农民住房财产权抵押的地方实践，因此宁波实践经验的总结与分析对于现在的改革试点具有重要指导意义。立足于宁波的改革实践，通过访谈和问卷调查掌握宁波农民住房财产权抵押的实施情况，对农民住房财产权抵押实施中存在困境进行分析，而后提出相应的对策建议，为改革的深化提供理论依据。

传统房地产估价行业中，估价机构信息化程度低、缺少监督机制、估价业务委托过程中资源浪费现象严重等问题普遍存在。本文结合互联网时代下房地产行业转型升级的趋势，提出了在信息化和第三方监督角度下解决上述问题的思路，创新式地提出了房地产估价机构O2O运营模式，设计了该模式下运营平台的构建策略并分析了其收益机制，为房地产估价行业在互联网时代下的实践创新提供了参考与借鉴。

借款人逾期还款、断供和提前偿付是房地产抵押贷款支持证券面临的主要风险。从抵押贷款利率变动、房地产市场运行情况等角度分析个人住房抵押贷款提前偿付行为发生的机理。整理了建元2007-1住房抵押贷款支持证券2008年至2014年每季度末提前偿付数据，然后实证分析了利率、房价变动、国房景气指数和提前偿付风险的量化关系。最后提出可通过设定提前还贷锁定期、收取收益率维持费、推进商业银行利率市场化等方式来量化管理个人住房抵押贷款支持证券提前偿付的风险。

本文针对中国房产税的改革方向与改革路径展开了较为深入的研究，同时结合房产税改革的必要性与中国房产税改革中所存在的问题提出了可行性建议，其中包括明确房产税的改革定位、正确选择房产税的改革路径、进一步扩大房产税的征收范围以及改革以往的计税依据等。

“地王”现象折射出土地市场资源配置的结果，具有一定的合理性，但是对房价存在较大影响，地王现象引发的对区域住宅的影响。本文分析了地王现象特点、地王产生的原因，进而分析武汉各片区“地王”周边新房和二手房项目样本分析价格变化，最后对地王现象给出相关的政策建议。

目前不动产登记已在全国全面开展，县级不动产登记部门作为最基层单位，在不动产登记中起到了至关重要的作用。在不动产统一登记制度全面落地实施取得初步成绩的同时，随着工作从全面启动到规范运行尚处于磨合期和过渡期，也出现了办事效率低、部门衔接不顺畅等问题，群众关于不动产登记，特别是涉及房屋不动产登记方面的诉求明显增多。本文在总结目前不动产统一登记面临的主要问题，通过了解困难和借鉴外省的一些先进做法，探索县域不动产登记的工作方向，为今后工作带来一些思考和启示，争取全面落实“便民、统一、效能”的工作要求。

2016年12月，习近平总书记在中央财经领导小组会议上明确指出“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。为贯彻落实总书记的指示精神，我们先对形成房地产泡沫的根源、动力和原因作些分析，以便有针对性地提出抑制措施。

房地产项目开发的利润与其经营管理水平有着较大关系。为了保证企业的经济效益，应加强项目开发过程中的动态管理，根据市场环境以及变化对管理制度进行调整，保证资源利用率达到最大化以及项目开发利润最高。在房地产企业项目管理中存在着较多问题，只有使企业各个部门明确自身的责任与工作内容，采取科学的经营管理方法，对管理策略进行优化与完善，才能推动房地产行业稳健发展，提高房地产企业的经营利润。本文就房地产风险及其防控进行简单的阐述。