2021年，随着信贷“两集中”，以及集中供地等新规则的陆续落地，房地产行业经历了前高后低的市场起伏，但全年销售额依然再创新高。1月17日，国家统计局公布了2021年国民经济运行情况以及房地产行业数据。2021年，国内GDP达1143670亿元，按不变价计算，同比增长8.1%。全国商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%，较2019年增长4.6%，两年复合增速2.3%；商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%，较2019年增长13.9%，两年复合增速6.7%。

[2T0a2b2le年_S1um月m2a0ry日] ，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期LPR 为3.7%，较上月下降10bp，5 年期以上LPR 为4.6%，较上月下降5bp。

截至2020 年底，我国累计建设保障房9893 万套，其中经济适用房2090万套，公租房2976 万套，棚户区改造4787 万套，两限房12 万套，共有产权房28 万套。但是，由于：1.多数经适房已转为商品房，脱离了保障市场；2.占半壁江山的棚改不能增加保障房净供给；3.对外来人口的保障不足，我国保障房的有效性有待提升。保障性租赁住房是阻力最小，效果最直接的保障方式，预计在相当长时期内都是保障房的主要形式。

土地市场固然受到开发企业拿地需求的影响，却也受到地方政府供地意愿的影响。我们根据 2022 年初各地新披露的地方政府性基金收入预算，判断 2022年各地出让土地意愿高涨。整体来看，土地市场可能前低后高，但不会出现土地出让金全年的大幅下降。

行业将一字型筑底，但结构上有亮点，如高能级城市改善型需求仍较好，且部分房企2021 年维持较高销售增速的同时也保持了较大拿地力度，关注行情从国央企扩散。

流拍率先增后降，国企央企托底明显；溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流；土拍遇冷后供应递减，房企拿地也趋于理性；为促交易，土拍规则从严到松。

12 月经济活动及社融数据显示，目前为止地产相关政策的“稳增长”效果欠佳。虽然房贷放松，但销售跌幅再度加深、且地产商在手现金仍迅速下降。投资领先指标如土地出让和新开工增长再下台阶，同比均收缩三分之一左右——地产销售、投资等均向着我们预测的“2022 全年投资-8%，一季度约-20%”的方向发展（20211109《当地产相关指标开始滑出历史区间…》）。

2021 年房地产市场信用事件频发，政策不断加码引导市场收并购以期实现 行业出清。21 年市场化收并购相对平静，上市房企积极寻求资产出售而买 方意愿不足。我们认为，本轮逆周期出现并购潮难度较大：1) 来自中国及 海外的数据显示，并购浪潮常发生在经济持续高速增长时期，罕见逆周期收 并购高潮；2) 收并购市场与招拍挂市场在热度上具有较强的一致性，在招 拍挂市场冷淡的当下，优质房企对于收并购的态度可能同样趋于观望。

2022 年货币环境稳健偏宽松的基调基本确定，5 年期以上LPR 时隔21 个月首次下调，5BP 的调整幅度基本符合预期。从过往历史情况推演来看，在政策利率下降的带动下，5 年期以上LPR 通常会出现相应下调，因此自1 月17 日央行同时下调了MLF 和逆回购利率10BP 后，市场对本月5 年期LPR 下调的预期不断增强。自2019 年8 月首次公布5 年期以上LPR 开始至今，5 年期以上LPR 总共出现过4 次下调，均发生在MLF 下调的当月，后三次的幅度均为MLF 下调幅度的一半，因此本次下调5BP 也在预期之内。

我们认为，适当优化预售监管规定，促进房企并购资金困难企业项目，各地陆续出台的一些优化开发环境的措施，配合按揭贷款利率的下降，有望推动产业景气在 2022 年 3 月见底反弹。从销售复苏开始，行业所面临最严峻的挑战，即部分大型民企的信用问题，也能得到陆续缓解。

2022 年1 月18 日，烟台市住建局等四部门联合发布《关于对烟台市2020 年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》。为鼓励企业依法、守信经营，信用等级为AAA 级的开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5 个百分点；信用等级为AA 级的开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3 个百分点。上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。

未来房地产是否会放松仍需进一步观察。首先看基建能否对冲地产回落，当前出口仍在高位，短期内的政策重心依然是靠基建尝试性的对冲地产回落。根据我们前期对信贷官的调研来看，一季度有将近70%的信贷官认为政府类相关项目信贷会明显回升。其次看居民按揭贷款的回落速率，当前房地产市场的按揭贷款增速已经明显快于定金及预收款的增速。考虑到短期内房地产首付比例没有明显调整的情境下，这意味着银行手头储备的优质按揭客户的资源或正在被逐步消耗，随着商业银行库存的优质按揭客户库存逐步清零，居民按揭贷款或有更快回落的可能。

本月，全国合计推出2107 宗住宅用地，规划建筑面积合计10568 万平米，同比下降45%，环比下降80%，挂牌均价2121 元/平米。

随着我国经济的快速发展，地产行业及其附属产业的发展速度也实现了质的飞跃。其中，房地产评估行业作为新兴行业，在促进房地产经济发展的同时还存在许多问题。基于此，本文重点分析了房地产评估行业存在的主要问题，并提出了建设性的解决对策，希望为房地产评估行业的健康发展提供参考依据。

迈入新时代，我国经济的发展速度不断加快，其中便包括房地产企业，房地产企业虽然发展的时间较短，但却是我国经济发展不可或缺的一部分，房地产市场在我国总体经济体中的作用也越来越大。房地产的价格受货币政策较大影响，不同的货币政策会导致房地产价格产生波动。近年来我国房地产市场的价格较高，因此对房地产市场采取调控手段势在必行。本文就对房地产市场具有较大影响力的货币政策进行分析，提出相关政策建议，以期对房地产市场的改善提供动力。