Home insurance is a kind of property insurance, that provides financial protection to an individual against all the losses and damages happened to the residence. It is sometimes referred as homeowner’s insurance, household insurance, or private property insurance. Home insurance is a package policy, which covers not only damages to the property but also the liability, or legal responsibility for any injuries and property damage by policyholders. This includes damages caused by household pets, fire, theft, and vandalism. However, there are some natural disasters that are not covered under standard home insurance policy. These include flood, earthquakes, and poor home maintenance.

中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善。三年放缓扩张导致的整体低库存，也一定程度上降低了房企享受销售高景气的收益。短期内地产股可能仍难有明显超额收益。但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。个股方面，我们看好货值充沛的房企，以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时亦能充分分享资产升值的收益。

2021 年前 4 月，房地产开发投资相对于 2019 年年 复合增速达到 8.4%，销售额年复合增速则达到 17.0%，房屋销售迅猛增长，一方面是因为房价上涨的示范效应，另一方面也是企业加速推货。新开工乏力，竣工再受原材料价格上涨影响。由于土地市场成交不旺，可供新 开工的规模并不多，2021 年前四月相对于 2019 年新开工面积同比年复合增速 下降 4.0%。

首批公募REITs 项目推进很快，REITs 即将登陆资本市场交易。两单物流仓储REITs 中普洛斯已完成询价,认购价格为3.89 元，共募集资金58.35 亿元。本篇我们将透过两单物流仓储REITs 的募集说明书来对其进行拆解，并尝试对其未来的资产经营状况和扩募可能性进行分析。

1-4 月累计投资额同增 21.6%，中部地区增速持续领先。新开工偏弱，累计面积较 2019 年同期下滑 7.9%。较 2019 年同期，累计竣工面积微增 0.8%，单月降幅扩大至 11.6%。受两集中供地和房企融资监管等影响，4月土地成交市场延续趋淡态势。随着基数增长，销售增速同比回落至 48.1%，但仍处于历史较高水平。累计到位资金同增 35.2%，定金及预收款增速最快、个人按揭贷款次之。

4月销售景气度仍理想。2021年1-4月全国商品房销售面积同比升48.1%，涨幅比3月末跌15.7个百分点。4月末全国商品房销售额合计5.36万亿，同比升68.2%，涨幅较3月末跌20.3个百分点。2021年4月份销售同比增幅虽仍维持较高水平，但增幅下降也较明显。从绝对值来看，前4月累计销售金额及销售面积均处于近年同期高位，显示楼市景气度理想。

第一轮土地集中出让的高潮已经到来，土地市场热度总体稳定，部分城市热点地块竞争激烈。集中供地不是造成土地热卖的原因。我们不能把政策后的市场表现，等同于政策的效果。预计行业盈利能力下降仍将持续，但资产运营和下沉深耕可能使部分低资金成 本公司找到盈利能力拐点。从全局来看，我们认为严格限价背景之下开发企业 盈利能力恢复遥遥无期。

2020年底，57家样本公司剔除预收款的资产负债率73.4%，净负债率77.0%，货币资金对短期有息负债的覆盖率为129.2%，分别较之2019年同期下降1.0，14.9和上升19.0个百分点。去杠杆未必带来企业资金成本的下行，但继续加杠杆大概率导致企业资金成本上行。房地产公司的融资成本开始出现深度分化。境外高息美元债的估值收益率，也是部分企业信用情况的一扇窗。

2021 年新开工持续偏弱，与销售韧性十足形成反差。1-4 月全国房屋新开工同比增12.8%，比2019 年同期降7.9%，而全国商品房销售表现持续较好，1-4 月销售面积同比增48.1%，比2019 年同期增19.5%。优先拿地及复工、销售难言持续乐观为市场主流解释：1）2020 年下半年以来融资持续收紧，叠加2021 年2 月22 城推行供地两集中新政，房企或选择减少开工以保障拿地资金；2）疫情冲击背景下，房企选择加快复工致使新开工减少；3）对楼市未来预期相对谨慎，以三四线为主的中西部、东北地区销售表现较弱，制约房企开工意愿。