进入“白银时代”以来，城市间住房市场分化加剧，供需结构将是影响各城市未来市场成交量及价格长期走势的核心因素。本报告从需求端出发，预测全国 277 个地级市未来五年的住房需求规模及供需匹配度，从中精选出具备较强增长潜力的 30 个城市，包括 4 个超高能级城市：北京、上海、广州、深圳。

房地产开发商万科在其 2015 年年报中首次提出房地产金融领域的机会。我们也看好房地产行业金融化早期阶段带来的投资机会，它将出现在行业的方方面面，并且发展、壮大。本篇报告主要对房地产开发环节、房地产销售环节和房地产运营环节的金融化发展做了系统研究，并从中挖掘投资机会。

实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议确定，一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。二是推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。三是完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。四是强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。

由于房价仍在上涨、交易量位于历史高点而且年初至今新开工项目强劲反弹，我们认为目前房地产行业已然进入了扩张阶段。这也意味着开发商开始大规模储备土地，推动大城市地价升至新高，并致使供应过剩时期延长。我们认为这进而将导致较大资金缺口，行业杠杆将再次上升。

社会融资规模环比少增，除了受贷款变化影响外，还与企业债券融资下降有关。4 月份企业债券净融资2096 亿元，比上月少5094 亿元，这主要是受近期债券市场违约增多、企业推迟发债影响，但比去年同期仍多480 亿元。

回顾自计划经济时代以来的住房保障实践，我国住房保障历程可以分为前住房保障阶段、住房保障过渡阶段、市场化探索阶段和全面深化阶段四个阶段，保障房建设管理经历了与住房制度改革相衔接、通过市场化手段解决住房问题、住房保障回归政府提供基本保障等不断深化的过程，在此期间住房保障政策措施不断健全，保障房与商品房并存的双轨制住房供应体系基本形成，今后将面临大规模保障房入住后的管理问题。

2015 年，中国经济总体运行平稳，“新常态”下的中国经济进入转型期。在此期间，不仅传统产业借助改革继续发力，新生业态也为经济发展注入了新动能。纵观 2015 年，“一带一路”、“中国制造 2025” 、“五大发展理念”等成为家喻户晓的热词，而这些热词也从一个侧面勾勒出中国经济的转型之路。中国房地产市场更是面临一个前所未有的转型期，本文通过分析和总结 2015 年中国房地产主要市场数据和行业政策来为房地产业提供市场参考。

万科 VS 宝能，类似的商战大剧，这不是第一次，也不会是最后一次。胜负尚未分出。实际上，资本与实业，也从来就不是一战就定胜负的，更不一定要分出胜负。谁主沉浮？野蛮的资本，是冒着犯罪的危险去强奸，是凭借着自己的野蛮强行占有，还是去寻求两情相悦的媾和？有情怀的实业，是以死玉碎，还是保持自己的情怀以求善待？“万科 VS 宝能”的大剧才刚刚拉开序幕，我们且看后面如何“抖包袱”。

从购房者、开发商、房地产市场、金融创新等四个维度探讨 2014 年底以来系列楼市新政的影响，研究认为楼市新政明显刺激了购房需求，但供给端仍然未见起色。为此，提出标本兼治房地产高库存难题，区别对待不同城市楼市，加强房地产供给侧改革等思考。

中国楼市正发生巨大变化，已从市道低迷发展到“冷热”并存：一方面，一二线楼市的如火如荼，需要适度调控；另一方面，三四线楼市库存严重，压力巨大；并且，变化仍在持续。如此市场格局，仅仅着眼于一二线房企应如何做，三四线房企应如何做是不够的，因为大量的房企在跨区域发展，不同市场的问题同时出现在房企面前。我们将房企有效应对市场新格局，超越两难境地的对策归结为“四个转化”：产品从成本领先向差异化转化；增值从上游向下游转化；营销从定位向跨位转化；管理从科学向权变转化。

2016 年 1 月 16 日下午，王健林在万达年会上宣布， 2016 年要基本实现企业转型，力争成为全球首家转型为服务型企业的大型房企。而衡量转型是否成功，王健林提出了三个指标：一是在整个万达集团中，服务业收入、净利占比过半。到年底，万达可以说不是房地产企业，是综合性企业；二是万达商业利润结构发生变化。力争 2016 年万达商业 50%净利来自房地产之外；三是海外收入较大增长。 2016 年集团海外收入力争达 20%。

房地产市场目前主要还是以住宅市场为主，拥有 87.2%的市场份额，商业地产占 7.5%，其它为办公、文化教育、旅游、养老地产等。讲房地产主要是讲住宅市场。当前住宅市场可以用 12 个字来概括：库存超量、需求巨大、四大分化。