“境外买家继续集中关注长租 公寓、物流、冷链以及生命科学 物业等能提供稳定租金收入且 所在行业存在结构性发展机会 的资产。”

基本面角度，下半年以来，地产基本面加速下行。基本面角度，下半年以来，地产基本面 加速下行。（1）全国商品房销售增速自7 月转负以来，连续三个月下降。7 月商品房销售金 额同比-7.1%、8 月同比-18.7%、9 月同比-15.8%。从百强房企销售数据来看，7-10 月单月 销售金额同比增速分别为7.6%、19.6%、36.6%、30.5%。考虑到房地产税试点推进，地产 销售可能面临较大下行压力。（2）土地市场成交下滑、溢价率下降、流拍率提升。10 月单 月，全国住宅用地成交面积同比-58%，溢价率3%，第二批集中供地部分城市流拍率30% 以上。（3）开发投资、新开工等同比负增长。9 月房地产开发投资同比-3.5%，新开工同比 -13.5%。

行业整合持续进行中：因房地产行业的政策调控进入常态化阶段，高杠杆 房企需要通过资产处置回流现金解决短期债务危机，而物管公司成为价值 最高、流动性最好的资产。今年以来已经出现多个上市物管公司的收并购 交易，涉及金额也远超单个区域物管公司的并购，估值水平在10-15 倍PE 之间。随着房地产行业加速出清，我们预计未来会有更多的中小型已上市 或未上市物管公司成为被处置对象，利于在手现金充裕、融资能力较强的 龙头物管公司。

统计局公布2021 年10 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金 额、投资额、新开工面积分别为12709 万平米/12390 亿元/12366 亿元/13792 万平米， 同比增速分别为-21.7%/-22.6%/-5.4%/-33.1%， 前值-13.2%/- 15.8%/-3.5%/-13.5%，相比2019 年同期增速分别为-9.7%/-4.1%/+6.6%/- 30.8%，前值-6.9%/-2.3%/+8.1%/-15.2%。

10 月单月投资降幅扩大至-5.4%，复盘08 年以来的几轮地产周期来看，剔除疫情影响的行业停摆期，-5.4%的单月增速落至历史最低位。我们认为，尽管近期逆周期政策正逐步发力，但从静态来看其调节力度尚显不足，叠加土拍热度持续走低，未来投资仍将承压。另一方面，从2021 年1-9 月的情况来看，施工投资增速缓慢下行至12.1%。需要指出的是，当下房企资金端压力较大，新开工走弱也对施工投资起到压制作用；土地投资增速在9 月回落至1.1%，为去年4 月以来最低位。二批次集中供地遇冷、整体土地市场热度跌至低位，预计短期内土地投资仍将承压。

10 月单月销量较19 年同期年化复合增长-5.0%，较9 月负增长扩大1.5 PCT，6 月以来的按揭额度偏紧、按揭利率上行以及需求短周期回调或是主因，预计四季度销售保持回落趋势，预计全年销售或保持5%左右增长，在政策边际改善下，销售后续或有托底。

国家统计局公布2021 年1-10 月份全国房地产开发行业统计数据，房地产开发投资同比增长7.2%；商品房销售面积和销售额分别同比增长7.3%和11.8%，到位资金同比增长8.8%。

11 月15 日，国家统计局公布10 月份固定资产投资数据。2021 年1-10 月份，固定资产投资累计增速6.1%，前值7.3%；房地产开发投资累计增速7.2%，前值8.8%。2021 年1-10 月份，广义基建投资累计同增0.7%，单10 月同增-4.6%，环增-0.1pcts；狭义基建投资累计同增1.0%，单10 月同增-2.4%，环增4.1pcts。

住建部发布通知开展第一批城市更新试点；央行公布10 月末个人住房贷款余额较9 月增加1013 亿元；武汉发文推进总部经济，人才引进购房不受限购政策限制；深圳国务院发展研究中心在深召开深圳房地产形势座谈会；北京发布第五批老旧小区改造项目名单；福州发布三批次集中供地公告。

在 2021年 6月 14日发布的 2021年中期投资策略《跨越低谷，等待柳暗花明》中，我们提出，地产行业的定向调控已经趋于常态化，短期内不会出现明显放松，行业的普遍利润压力需要1 至2 年的时间逐步消化，行业内趋势是不断大浪淘沙。同时，我们认为行业的底层支撑逻辑未改变：（1）行业的销售端强劲增长趋势不变；（2）土地市场已逐步回归理性，房企利润率稳定在合理区间，通过加快周转、多元化拿地、孵化多元业务、提升管理效率，房企盈利能力有望保持和回升；（3）融资环境收紧进一步凸显大中型房企的财务实力，尽管有息负债额正在压缩，利率进入上行通道，这些房企的融资环境依然在不断优化，融资通道保持畅通。

房地产行业当下如此艰难其实跟三条红线等调控政策关系不大，跟银行的两条红线有一定关系但不是最主要的。最关键的转折点在于某大型房企陷入困境后烂尾楼让地方政府负责善后，一举将地方政府跟房企之间的关系给改变了。现在宏观层面的按揭额度放松可能对房企的实际帮助有限，因为即使按揭放款了也要进预售监管账户。更何况浙江大部分城市的银行开始要求封顶才能发放按揭贷款。这样的话首付大部分被监管，按揭又要封顶才发放，预售实际上已经没有意义。房企相当于在经历从预售制向类现房销售切换的过程。

美国官方地产数据发布时间相对滞后，一般当月22 日发布上月数据。因此，本文 采用美国经纪人协会官网数据（Realtor）进行分析。