由于2022 年的疫情干扰和抵押贷款违约的担忧，我们预计2023年第二季度和第三季度的年初至今销售额将保持正增长。此外，二手房销售仍非常强劲，重点12 个城市3 月份的二手房销售总量达到了过去五年的新高。尽管4 月初的房屋销售预计会因清明节而环比下降，但4 月上半月的二手房销售仍然相当强劲，预计将成为2023 年迄今为止销售第二畅销的月份。新房销售也出现了类似的趋势。我们预计5 月份的销售将环比大幅增长。我们现在预计2023 年房地产销售额同比温和增长5%（原预计同比下降10%）。

国家统计局发布 2023 年 1-3 月商品房投资和销售数据。2023 年 1-3 月，全国商品房销售面积 2.99 亿平，同比下降 1.8%（1-2 月-3.6%）；1-3 月商品房销售额 3.05万亿元，同比增长 4.1%（1-2 月-0.1%），其中商品住宅销售额同比增长 7.1%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为 9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%（1-2 月分别为 2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%），东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，在一季度宽松购房政策下，由于疫情积压的购房需求逐步释放，销售市场企稳复苏态势初显，但从我们跟踪的 64 城 4 月新房销售表现来看，销售数据环比有所回落，小阳春持续性仍需观察。

销售：在需求端政策持续向好之下，销售额同比转增。2023 年1-3 月商品房累计销售面积29,946 万平，同比-1.80%；商品房累计销售金额30,545 亿元，同比4.10%.其中，3 月单月商品房销售面积同比-3.46%，前值-3.63%；销售额同比-6.34%，前值-0.07%；销售均价单月同比10.15%，前值3.70%。在政策支持，经济转暖和积压购房需求释放之下，一季度销售规模有所修复。从销售面积和销售金额来看，销售额的恢复更多的是销售均价上行带来的，我们认为，非一线的高能级城市出台需求端的鼓励政策较为积极主动，同时需求的释放空间也远大于低能级城市，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升。

本报告中样本物业公司如下。由于旭辉永升服务年报在我们撰写本报告时暂未发布，而万物云在2022年中报综述时暂未上市，因此2022物业公司年报 综述和2022年物业公司中报综述的样本公司略有差异，本报告数据分析丌包含旭辉永升服务，新增万物云。 截止2022年底港股上市物业公司共计62个。本报告总计分析17家样本物企，截止2023年4月6日合计市值3239亿元，占上市物业企业总市值80%。

从全国销售面积与金额来看，3 月份的住宅销售金额回暖带动商品房销售企稳。一线城市房价更加稳定，3 月份同比微涨。二三线城市房价同比有所下滑，但二线城市房价环比增速最高。我们认为，在政策支持，经济转暖和积压购房需求释放之下，带动一季度销售规模有所修复。拆分结构来看，销售均价较高的东部地区销售面积同比显著回升。当前政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。2023 年3 月商品房销售面积同比-3.46%，前值-3.63%；销售额同比-6.34%，前值-0.07%。从分城市能级的70 大中城市房价指数来看，2023 年3 月一线城市、二线城市、三线城市的新建商品住宅价格同比增速分别为1.70%、-0.20%、-2.70%，前值分别为1.70%、-0.70%、-3.30%；环比增速分别为0.30、0.60%、0.30%，前值分别为0.20、0.40%、0.30%。

近期土地市场有何新变化？土地成交结构分化明显，成交价格好于成交量、中高线核心城市好于中低线城市。 近期土地市场积极信号增多，但量价结构分化明显，成交溢价抬升、成交量进一步下探。今年主要城市民企拿地占比 达30%、远超去年的16%，民企拿地意愿提升等透露土地市场积极信号；但从土地成交情况来看，量价分化明显，土 地成交价明显提升、溢价率已由1 月的4%提升至4 月初的7%，但土地成交量仍低迷、3 月成交建面较年初下降59%。 不同城市土拍市场亦明显分化，中高线核心城市土拍较为活跃、土地溢价较高，而中低线城市持续低迷。3 月一线、 二线城市土地成交平均溢价率分别较年初提升5.7、1.8 个百分点至5.7%、5%，三线城市回落0.5 个百分点至3.3%； 同时，截至4 月初，一线城市土地成交占地面积同比增长64%、明显高于二线、三线城市的16.8%、28.8%。 土地市场变化驱动是什么？土地成交阶段性受供给侧约束影响，但主要原因在于地产需求的地区分化。 当前土地量价背离，部分受到供地新规带来的供给侧扰动。2022 年底自然资源部优化集中供地机制，要求取消全年工 地次数限制、加强供地信息披露管理，受此影响，土地拟出让时间段有所延长，使得一季度短期土地集中供应量有所 减少，3 月土地供应面积较去年同期回落8.5%，供地量的显著减少拖累土地成交量走弱。

1-3 月商品房累计销售面积29946 万平方米，按两期销售面积求同比的计算口径下，累计同比下降3.5%，跌幅较1-2 月小幅收窄0.1pct。1-3 月商品房累计销售金额30545 亿元，累计同比增速为3%。3 月统计局公告与计算口径出现差异，不过公告与计算两种口径下，商品房销售额累计同比分别为3%和4.1%，均为正增，这也是自2022 年1-2 月后，连续负增1 年以来这一指标首次转正。领先指标克尔瑞1-3 月百强累计销售额同比增长2.19%，指标之间的指向保持一致，即1-3 月商品房销售持续改善。

2023 年以来，随着防疫政策优化以及地产政策引导显效，房地产销售总体呈现边际回暖，一季度迎来“小阳春”。但这当中一方面有去年低基数的保护以及积压需求的集中释放，另一方面地产销售并非全面性的回暖，而是在不同城市能级间、新房二手房之间、以及不同企业之间显著分化。这背后反映的便是购房者仍存在“伤痕效应”，对于保交付、房价以及自身收入等问题的预期仍弱，故而后续修复的斜率和可持续性仍有待进一步观察。

REITs 产品集中公告一季报显示底层资产整体运营稳定，高速公路资产收入随着经济复苏，出行反弹而好转。部分产业园区资产的出租率滞后于经济周期下行而下行。不同业态资产中，保租房受经济周期影响最小。同业态资产的运营差异也越发明显，区域、租户分散度、稳定关联租赁需求支持、专业化运营能力都是影响运营差异的关键因素。整体而言，我们认为当前 C-REITs 市场具备吸引力，我们重点看好当前估值吸引力强、租金高度稳定的保租房 REITs,也推荐估值具备吸引力、在经营层面表现显著好于同业的 REITs 资产，和前期调整较大的经营权类 REITs 资产。

公募基金地产持仓持续下降。2023Q1 全市场和公募基金口径对房地产行业配置比例分别为1.89%和1.19%，分别较2022Q4 下降0.29、0.43 个百分点，连续两个季度有所下降，相对配置比例(-0.70%)连续13 个季度处于低配状态，低配幅度环比上个季度扩大0.13 个百分点，在19 个大类行业排名第13，与上一季度持平。2023Q1 末房地产板块的公募基金持仓总市值为765 亿元，环比下降23.6%，市值连续两个季度环比有所下降。