7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。意见指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善 民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一-项重要举措。要优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟- 一个推进一一个,实施- -项.做成一项。要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。

6月行业政策较少，重在对新项目的落实。23H1，发改委、证监会等已经对现行制度进行了一轮完善，下一步工作重点便落在了推进更多高质量项目落地这一目标上。6月8日，证监会主席在第十四届陆家嘴论坛上表示，将加大 REITs 产品创新和制度供给。地方政策方面，广州市积极响应号召，先于 5 月 31 日印发《 2023 年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案》，鼓励推动符合条件的 REITs 公募发行，随后于6月9日，发布《广东省基础设施 REITs 试点申报辅导手册》，对现行 REITs 政策文件进行了梳理和解读，总结了已上市的 28 单 REITs 在发行中实操经验，为未来发行的项目提供案例指引。

生产整体稳中有进。7 月 21 日，六大发电集团日均耗煤量 87.70 万吨， 较上周环比有所下降，同比上升 0.45%。截至 2023 年 7 月 21 日当周，国内独立焦化厂焦炉生产率 74.50%，同比上升 6.70 个百分点。汽车行业生产力度有所回升。7 月 20 日，PTA 产业链负荷率为 79.23%，同比上升 5.60 个百分点，环比也较上周上升。 

中共中央政治局 7 月 24 日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。学习研读会议通稿，我们有以下几点理解：第一，重点领域风险隐患较多，国内外多点需要关注；第二，加大宏观政策调控力度的同时用好政策空间，储备、成熟、适时地推出政策；第三，“新形势”下房地产政策调整可能较为有限，“一揽子化债方案”重心还在地方政府；第四，活跃资本市场有助于提振市场信心。 

经济韧性在潜力待释放，下半年扩内需是主线从上半年经济数据看，经济复 苏的基础尚不稳定，二季度在多因素作用下，消费和投资增速都呈现下滑趋势。 展望下半年，经济韧性在，潜力较大，扩内需仍是主线。本次政治局会议强调“扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用”，与之前同期政治局会议相比，更加强调“加大宏观政策调控力度”以及“着力扩大内需”，预计后续，消费端政策发力效果将持续显现。且会议继续强调“积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，后续相关基建将加快发展。 

2023 年上半年全国地方政府性基金预算本级收入的全年达成率为29.2%，绝 对规模同比下降超过17%，城市表现分化明显。我们预计由于房价将进一步下 行，企业拿地的意愿和能力会进一步下滑。今年迄今绝大多数城市的土地出让 计划则远未完成。我们判断今年四季度土地市场竞争会明显变少，且供地质量 会好于2023 年上半年。

本周新房成交同环比降幅均收窄。40城新房成交面积为258.0万平方米，环比下降9.1%，同比下降30.7%，同比降幅较上周收窄了1.45个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为8.2%、-16.9%、-7.0%，同比增速分别为-12.6%、-37.9%、-34.9%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了11.4、6.4个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了5.8个百分点。 

全国层面来看，2023 年上半年商品房销售略有增长，商品房销售额同比去 年增加0.7%。但各个月份相较于去年有一定差异，2023 年3 月、4 月同比去年 分别增加6%、13%，开年确实呈现了脉冲式恢复；但进入二季度后，5 月、6 月 又进入弱化区间，分别同比下降5%、25%。

政治局会议提出“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方 案。”其中“一揽子化债方案”属于新增提法，引发市场关注。 短期看，当前中央应对地方债务思路仍是加强地方责任，而非中央兜底。 在既有隐债基本化解完成前开启新一轮扩边界式债务认定概率很低，预计 期限及结构优化为主要方向。发行地方债置换隐债概率较大，但预计仅针 对于已认定的隐债且规模有限。 长期看，根治地方债务问题需“金融→财税→国企”一揽子改革。金融改革着 力加强金融垂直化管理，财税改革着力降低地方经营土地积极性，国企改革在于区域与产业布局有进有退。预计改革先立刚兑后破，城投债短期仍刚兑。负债端稳定下，下沉1 年以内弱资质城投仍是可选策略。

针对溧阳市存续AA 级城投债的发债主体进行深 入分析和梳理，并结合该市全部城投平台截至2023 年6 月30 日的机构 持仓情况排序结果来看，推荐投资者关注江苏天目湖(集团)有限公司。 该平台主体评级为AA 级，系溧阳市内有机构持仓的城投主体中唯一的 AA 级平台，目前存量债券规模为27.90 亿元，存续债券余额体量不大 且多数为私募债，一方面较高的票面利率意味着个券可作为票息策略可 选标的，另一方面部分存续私募债估值偏低意味着存在资本利得博弈可 能；公司总债务规模保持稳健扩张态势，短期内兑付压力稍大且再融资 需求增加，但长期偿债能力较强，杠杆率不高，财务风险总体可控；公 司营业收入保持稳健增势且主营业务经营具备韧性，占比持续扩大，表 明业务板块在相关供需环境再平衡中逐步优化，主营业务基础得以进一 步夯实，预计主体的信用资质水平有望保持，在中低评级、区县级城投 平台中继续维持竞争力，提供增厚组合收益价值。

城市更新的内涵包括棚户区和危房改造、老旧小区/厂区/街区改造，以及城中村改造等，本质 在于提升城市土地资源使用效率。过去的城市更新，更偏重拆除重建和商业化开发，在拉动房 地产投资的同时，也明显提高了居住成本，城市历史原貌并未得到充分保留；但2018 年以来， 城市更新政策逐步转向，开始强调对既有建筑的保留利用，我国城市更新已进入“有机更新” 的新阶段，尤其2021 年以来，住建部多次明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以 保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。2023 年以来，超 大特大城市城中村改造成为城市更新行动的焦点，是存量住房的供给侧优化和提升，对于改善 民生、推动城市高质量发展意义重大，也将在一定程度上拉动房地产投资。

2023 年以来，全国基础设施投资较高增速一定程度支律水泥行业雪求，但房地产行业开工端下行拖累水泥行业复苏基础不稳，行业区城间表现有一定差异，新疆区域受益于区城固投高增以及“一带一路”战略持续深化，基本面表现相对较好，建议积极关注新疆区域市场份额较高的水泥制造企业。

从土储总量看，截止 2022 年末，10 家房企中，保利发展土储占比达 35%，万科 A 以 24%的占比排名第二，两大房企土储总和占比过半，地方国企华发股份及区域型民企滨江集团总土储面积相对较少。从一线城市土储占比看，保利一线土储最多，达 1692.69 万平米，在其总土储中占比 9.98%；其次为城建发展，达 1256.13 万平米，占总土储的 75.67%；第三为万科，一线土储 1199.15 万平米，占比 10.10%；第四为首开，一线土储面积 1182.52 万平米，占比 43.37%；第五名越秀近 4 成土地位于一线四城，总面积超 1000 万平。其中，城建发展、首开股份所持一线土地主要来自于北京市，越秀地产的一线土储超九成来自广州，大本营本身位于一线的区域型地方国企，在当地具备较明显的土储优势。其余房企中，滨江集团一线土储资源较少，为 32.51 万平米，占比为 4.24%，主要因公司深耕强二线的杭州市场。 

7 月21日，国常会通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》[1]，定调在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需的重要举措，并鼓励和支持民间资本参与，该类城市数量合计24个。我们认为，城中村改造有望提振房地产投资，但力度或较为温和。

销售复苏动能较弱，板块仍将处于政策博弈期。2023 上半年，新房市场全国商品住宅销售面积同比下降 2.8%; 二手房市场尽管复苏优于新房市场，但近期复苏动能也有所转弱。而市场转弱导致房价有所承压，6月70城新房/二手房环比下降 0.1%/0.4%。我们认为地产板块进入政策博弈期，房地产市场将继续保待分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

城中村改造是城市更新的重要构成部分，本次国常会要求推进超大特大城中村改造并不完全属于增量政策，更多是对此前十四五城市更新目标框架下城中村改造相关内容的深化。我们估算十四五期间全国平均每年城中村改造投资规模可能略低于 1 万亿。城中村改造与棚户区改造在推进原则上存在三大核心差异，即城中村改造推进区域更小，更聚焦于超大特大城市；城中村拆建比例更低；城中村货币化安置比例可能更低。综上来看，城中村改造对地产投资及销售的拉动作用可能明显低于棚户区改造。预计未来央国企将是城中村改造的投资主体，银行信贷是资金来源的核心发力点。  

政治局会议释放明确稳增长信号，债市利率随之上行：会议指出，当 前经济运行面临新的困难挑战，主要表现为国内需求不足、一些企业 经营困难、重点领域风险隐患较多以及外部环境复杂严峻，但我国经 济发展韧性和潜力巨大，长期向好的基本面没有改变。相较于今年4 月，此次会议对经济形势的表述更显严峻，在此背景下，提出了一揽 子的稳增长政策：强调加强宏观经济政策的逆周期调节、着力扩大内 需同时稳住外贸外资基本盘、持续深化改革开放、大力推动现代化产 业体系建设以及加大民生保障力度等。此外，会议精准回应市场关 切，就地产和地方政府隐性债务风险给出了明确、积极的表态。会议 落地后，市场信心有所提振，处于低位的债市利率上行调整。

从全国销售面积与金额来看，6 月新房销售金额同比转跌，销售面积同比跌幅扩大，高能级区域销售明显回落。我们认为，上半年市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，随着高能级区域复苏动能的减弱，全国新房销售的下行压力大幅提升。2023 年 6 月商品房销售面积同比-18.2%，前值-3.0%；销售额同比-19.2%，前值 6.8%。从分城市能级的销售面积单月值来看，我们跟踪的一线城市(4 城)、新一线城市(5 城)、二线城市(7 城)，2023 年 6 月商品房销售面积同比增速分别为-20.2%、-53.9%、-21.9%；前值分别为 70.5%、11.4%、6.8%。

地产、消费上行，北向资金单日净流入约 60 亿元。本周市场情绪整体仍相对低迷，地产、消费等板块更受主力、主动资金关注，TMT 板块整体跌幅居前。外资方面，北向资金周内先出后进，周内共计净流出约 75.25 亿元，但上周五当日净流入约 60亿元，重点加仓食品饮料、医药等行业。美联储 7月议息会议在即，市场预计本轮加息已近尾声，或可提振外资配置 A 股力度，建议持续关注海外流动性环境对资金面的影响。

坚持稳中求进工作总基调，扎实推动经济高质量发展。会议强调，“做好下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调，完整、准确全面贯彻新发展理念。”与此同时，会议更加强调高质量发展的重要性，高质量发展将成为未来相当长一段时间的政策主基调。