土地市场供需疲弱，预供地下流拍率下滑。2023 年前4 月300 城住宅用 地推出、成交建面同比下降均超30%，土地出让金同比下滑19.5%，三项 指标均较2021 年同期下滑超60%，政府推地态度有赖于销售修复。供地 由“集中出让”趋向“多次少量”，重点城市土拍错期，为房企留足充裕 研判时间，平滑资金计划。此外政府推地前摸排房企参拍意愿，预公告不 少于3 个月，供地信息披露更加细致明确，叠加优质地块出让加大出让力 度，22 城前4 月涉宅用地流拍率仅为2.6%，远低于2021 年、2022 年。

随着前期积压需求释放殆尽，市场再次进入弱修复通道，由于5月楼市供需转弱，政府供地谨慎，土拍规模维持低位，房企持续聚焦核心地块，部分热点城市民企拿地积极性复苏。受上年高基数影响，6月重点城市销售表现依旧承压；往后看，随着5年期LPR下降进一步打开房贷利率下行空间及上年成交基数走低，7月后同比数据有望逐步改善。短期关注销售转弱带来的政策博弈机会，中长期关注极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五等。

当前种种迹象表明美国房地产正先于经济软着陆。尤其是二季度以来，以新屋开工和成屋销售为代表的一系列指标持续回暖，亚特兰大联储最新预测在连续8 个季度下滑后，住宅投资有望在今年二季度为美国GDP贡献正增长。鉴于美联储一年多来已累计加息500bp，住宅投资在加息周期尚未结束时提前转正，显然是有悖于历史经验的。

政策环境综述：LPR 下调，当前仍存在政策改善空间。地方政策层面，5 月下旬以来四限政策仅包括南京限购边际放松、青岛限售限贷放松、福清取消限售、临沂高品质住宅限价放松，对市场影响均有限，23 年以来尤其23Q2，地方政策几乎处于“空窗期”，目前四限政策力度评分距离16 年2 月底部还有46%的下降空间。自四月政治局会议“在超大特大城市推进城中村改造”表态以来，杭州、广州等多个高能级城市响应，有助于整合核心土地资源，推动未来供给放量。6 月5 年期LPR 下调10bp 至4.2%，进一步打开房贷利率下行空间，但首套房贷利率动态调整机制对利率下调的带动作用逐渐减弱。

（1）销售复苏昙花一现，下半年可能持续低迷。2023 年Q1 因积压需求释放销售短暂冲高后4、5 月环比转跌，当前购房情绪仍然处在缓步下滑的阶段，若无持续强烈政策刺激，我们认为下半年销售端可能持续低迷。（2）土地供应量缩质升，拍地集中度提高。2022 年300 城宅地成交建面跌至近十年最低，2023 年上半年继续收缩。土地投资低迷主要因：销售走弱，房企拿地意愿低迷；地方平台公司拿地能力萎缩；参与拿地房企数量大幅减少。我们认为下半年拿地依然是整体低迷局部火热，全年土地市场成交同比继续负增。（3）新房库存高位盘整，短期难走出库存高企的困境。狭义库存自2020 年后进入高位盘整期，2023 年上半年因推盘量减少以及销售弱复苏库存有小幅回落，但是相较于销售额已经回到2017、2018 年，库存绝对值才刚回落到2020 年初的水平，当前仍处于历史较高位置，其中三线城市库存压力尤为严重。

6 月LPR 对称调降10bp 后，稳地产还有什么后手？节前市场对于政策力度的预期再迎调整，在地产投资与销售遇冷、房企债务风险压力不减的背景下，政府对于地产是否还会维持“稳而不强”的定力，还是重返2015 年的全面宽松？我们梳理了2014 年以来地产宽松周期中的政策，以作为本次政策调整路径的借鉴。

当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。

我们通过大数据分析，对于全国存量住宅物业管理市场的活跃水平、竞争格 局、物业费定价等关键问题进行梳理。我们认为由于存量物业竞标市场打开的 关键点在需求，而对于品质物业的需求有赖于自上而下的制度完善以及居民 自身的意识提升，且亦与住宅本身生命周期密切相关，因此该市场将呈缓步 打开；在此背景下，深耕优质资产密集市场、且自身品牌力和服务力过硬的 物企有望成为“长跑冠军”。

5 月新增社融15600 亿元，同比少增1.31 万亿元，主要受贷款、政府债券、企业债券拖累。5 月新增社融拖累因素主要包括：1）对实体经济发放贷款增加12200 亿元，同比少增6173 亿元；2）企业债券融资新增-2175 亿元，同比多减2541 亿元；3）政府债券融资新增5571 亿元，同比少增5011 亿元。5 月新增社融正向贡献因素主要包括：1）委托贷款新增35 亿元，同比多增167 亿元；2）信托贷款新增303 亿元，同比多增922 亿元；3）非金融企业境内股票融资新增753 亿元，同比多增461 亿元。总体来看，5 月社融同比少增幅度明显，反映经济融资需求尚待提振。

内房五月销售增速下滑。百强房企首五月全口径销售总额约28,548 亿元，同比上升8.2%；权益销售总额20,136 亿元，同比上升9.0%；操盘口径销售25,353 亿元，同比上升9.1%。累计销售同比增速放缓，五月销售同比增速只有5.8%，比三、四月的28.7%及30.4%有所下降，五月销售环比亦下降14.5%。整体而言，凭着去年3-5 月疫控所造成的低甚数红利经已完结，从趋势来看，自三月高峰过后，四、五月销售环比都持续下降，反映购房需求并不旺盛，地产行业依然处于弱复苏阶段。此外，首五月，销售面积（操盘口径）累计同比下降6.9%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。

5 月，百城宅地成交建面环比提升 55%；1-5 月百城宅地累计供给缩量明显，累计成交同比收窄至-18.4%；各线城市出让土地质量提升，成交楼面均价皆有提升。