8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开 2023 年下半年工作会议。会议对支持房地产市场平稳健康发展做出部署，有以下三点理解：第一，政策注重预期调控，未来政策落地等待进一步通知；第二，春节后房地产市场回暖导致部分城市宽松政策回收，存在重新发力空间；第三，北上深调整空间较为有限。从当前房地产市场状况观察，对于北上深超一线城市来说，当前市场状况并不满足此前出台的差别化住房信贷政策的放宽条件，未来政策预期较为有限；而对于其他城市来说，6 月以来新房成交转弱，可能重新打开了相关城市放宽房地产政策的窗口。

百强房企1-7月全口径销售总额约38,373亿元，同比下跌5.9%，前值（1-6 月）为下跌 0.4%，跌幅扩大；权益销售总额 27,072亿元，同比下跌5.1%，前值为上升0.1%；操盘口径销售34,094 亿元，同比下跌4.8%，前值为上升0.2%。累计销售同比增速由正转负。百强房企月度销售额在二季度开始持续回落。权益口径总销售额从三月、四月的+30.6%（同比）+32.3%，下跌至五月的 +3.1%，六月更是由正转负，增速下跌至 -27.9%。七月跌幅更扩大至 -35.6%。七月销售环比六月下跌 -36.1% 至2704亿元。以月度总销售金额来看，是继 2020年二月（疫情初期）以来销售额最低的月份。反映购房需求在二季度释放后，七月出现断崖式下跌，跌至比去年因疫控而来的「低基数月份」之销售额还要低。 

7月以来，美国通胀明显降温，经济则再次展现韧性，美联储加息25个基点，但态度软化，美债收益率高位盘整，美元先大跌后回升。美国经济短期相对有韧性可能令美元稍偏强。欧元区经济下滑加速，核心通胀高位盘整，欧央行加息25个基点，但表态转“鸽”，欧元兑美元先大涨后下跌。由于欧元区经济下滑压力加大，欧元兑美元短期预计偏弱。日本经济维持较好，核心通胀偏高水平盘整，日央行维持大幅宽松，但放宽收益率曲线调控弹性，日元兑美元震荡走升。央行调整调控参数稳汇率，中央政治局会议政策规划超预期，人民币受提振稍走升。预计国内经济在政策支持下逐步向好，人民币兑美元短期可能震荡稍升。

物流方面，台风极端天气冲击下，物流运输总体依然相对平稳。消费方面，扩内需、促销费政策初现成效，消费市场持续向好。7月总票房 87.17 亿元，创造历史同期新纪录。房地产方面，新房销售低位修复，30 城商品房日均销售面积 32.7 万平方米，较 7 月上半月回升 16.0%。但整体来看依然偏弱，7 月成交面积环比 6 月下降 24.86%，较去年同期下降 27.67%。土地成交再度走弱，7 月后两周，全国土地累计成交 1923.66 万平方米，环比 7 月前两周回落 8.8%。7 月土地流拍率流拍率达到了 26.5%，创下 2022 年以来新高。二手房市场延续疲弱，百城二手住宅平均价格为 15685元/平方米，环比下跌 0.39%，同比下降 2.04%。外贸方面，港口货物吞吐量环比回落，波罗的海干散货指数（BDI）与上海集装箱运价指数有所回升，中国出口集装箱运价指数延续回落态势。  

投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡 沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发 展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协 同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需 求侧来看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包 括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧 信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能 级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。

7 月相较于 6 月工业生产和消费的景气度在持续改善，受到广义财政支出压力和季节性因素的影响，基建投资增速料将有所放缓，但在制造业投资和基数因素的带动下，预计固定资产投资有小幅修复。在 6 月大量的信贷投放下，7 月的信贷料将有所回落但有望保持同比多增。价格方面，CPI 同比 7 月料将进一步下探到负增长，但预计 8 月开始回升，PPI 略为领先，7 月开始呈现底部回升状态。综合经济多方面表现，国内经济运行压力不减，预计逆周期调节政策将保持积极态势，进一步加码助力稳增长。

2023 年二季度补偿性因素退潮，经济再度转弱；预计下半年经济复苏，复合增速再度回升，全年 GDP5.4%。CPI 同比走弱主因高基数加弱需求，下半年有望回升；随着翘尾因素减弱，预计三季度 PPI 降幅收窄，下半年逐步回升。需求方面，二季度投资总量放缓，结构分化，高技术产业保持高增，基建中枢回落，地产仍下行；消费阶段性转弱，6 月边际回暖；多元化和汽车行业崛起对冲外需下降；海外软着陆预期升温。 供给方面，二季度制造业 PMI 降幅收窄，非制造业小幅回落。工业生产修复；产能利用率处于低位；新能源生产保持高增。主体人群就业明显改善，青年失业结构矛盾仍存。

7月24日的中央政治局会议给予了房地产行业新定调，主要有以下变化:1)没有提及房住不炒:2)定调房地产市场最新形势判断:供求关系发生重大变化;3)首提适时调整优化房地产政策:4)“支持”刚改需求更改为“更好满足”。我们认为在当前适时对房地产行业重新定调，是弥足珍贵和及时的，后续期待会有很多重点城市政策会逐步落实政策优化，如核心城市的限购限贷限售、认房又认贷等政策的宽松等。

7 月销售加速下探，权益销售额同环比降幅均达36%。7 月销售延续低 迷态势，因为当前销售去化状况不佳，房企推盘积极性不足供应大幅减少， 叠加传统的销售淡季，市场情绪依然处于缓步下滑的阶段。自4 月至今无 论新房还是二手房都逐月回落，销售端二次探底。从7 月单月情况看， TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额3474.1 亿元，同比降低33.6%， 环比降低34.0%；权益口径销售金额2704.1 亿元，同比降低35.6%，环 比降低36.1%。从累计情况看，1-7 月TOP100 房企实现操盘口径销售金 额34094.3 亿元，同比降低4.8%，较上月累计同比降低4.9pct；权益口 径销售金额27072.1 亿元，同比降低5.1%，较上月累计同比降低5.3pct。

6月8日起，多家国有大行活期存款挂牌利率下调5个基点至0.2%。国务院2023年度立法工作计划公开，个人所得税法修订和房地产税立法均未涉及。地方层面：深圳住建局表示今年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套。广西获得预售许可之前房企不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。南通通州购买首套或改善性二套新房最高可补贴房款总额的1.5%。北京6月5日起实施提高无发票租房公积金提取额度至200元。

投资分析意见:低基数下销售同比大降，政策转向助力探底修复，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清中期行业供给待修复，雪加多项宏观数据和地产数据的走弱、以及近期政治局会议中行业政策转向积极支持，证监会和住建部也积极表态，此外城改政策也密集推出，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化，并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐:A股:华发股份招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A股:越秀地产华置地、建发国际中海外发展龙湖集团，此外，建议关注城中村改造受益企业:天健集团、城建发展、中华企业等，维持物业管理板块“看好”评级，推荐保利物业、中海物业、万物云、华润万象新大正、碧桂园服务，建议关注:招商积余。

第十五届金砖五国领导人峰会将于今年 8 月 22 日至 24 日在南非约翰内斯堡举行。我们预计本届峰会有三大看点：一是讨论金砖国家扩容，进一步提升新时期金砖合作的影响力；二是探讨超主权货币等议题，但预计为长期探索；三是为后续的第三届“一带一路”国际合作高峰论坛奠定更扎实的政治与外交基础。后续“一带一路”和金砖合作等外交推进的事件性催化值得持续关注。

近期相关政策密集出台，我们预计将有助于刺激家居消费需求，不断提振消费信心，家居板块有望持续回暖，同时我们预计家居行业将持续分化，智慧家居、定制家居等赛道龙头有望加速提升市场份额，实现强者愈强。当前家居板块估值仍处于历史较低位置，我们继续看好具有核心竞争力的龙头家居企业的短期估值修复以及长期成长空间。