中美有望进一步增加直航。当地时间11月15日，中美两国元首在旧金山举行会晤，双方“同意明年早些时候进一步大幅增加航班"据南方都市报消息，近半年中美直航已增班4次，而在2023/2024冬春航季，中美间直飞定期客运航班将增至每周70班。而两国元首达成共识后，明年中美直飞航班数量有望进一步增加。

政策暖风频吹，新形势新挑战新机遇。16 年 7 月，中央政治局首次提出要“抑制资产泡沫”，12 月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的不是用来炒 的”，此后各地陆续收紧房地产调控政策，商品房销售面积增速下行。23 年 7 月 24 日，政治局会议首提“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，未提及“房住不炒”。政策立足点放在把房地产稳定在经济中合理水平。

1998年我国商品房进入市场化发展阶段以来，城市化快速推进，城市建成区内逐渐出现原有村落集体被城市扩张包围、土地资源不足以及存量房屋建筑老化等问题，城市整体配套功能及空间承载能力受到阻碍，因此将城市中不适应现代化城市发展的区域进行改建和改造的城市更新概念应运而生。

战后日本房地产市场的发展大致可以划分为三个时期，第一个时期是1955年一1974年的经济高速增长时期，这一时期日本GDP保持高速增长，房地产市场在旺盛需求驱动下发展迅速，但1975年受石油危机影响，房地产市场短暂回落。第二个时期是1975年-1991年，日本经济增速虽有所回落但仍维持适中水平，GDP年均增速4.1%，这-阶段显著特点是货币宽松,信用扩张，房地产金融化现象明显，尤其是1985-1990年，连续的降息导致流动性过剩，房地产市场迎来最后的狂欢，“土地神话”出现。1991年后，在连续快速加息作用下，地价快速下行，成为日本房地产市场发展的拐点。

供需双弱，筑底延续。销售筑底格局延续，1-10月份商品房销售额同比-4.9%，短期来看销售修复仍有阻力：1）居民购买力尚未修复；2）居民倾向储蓄，购房意愿下降；3）房价下跌加重观望情绪；4）二手房分流需求。中长期需求见顶，但仍有一定支撑，预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。供给约束销售修复，表现为1）新增供给：土地成交及新开工面积同步下滑 ；2）存量供给：已开工未售面积下滑；3）产能：短期过度出清。同时二手房挂牌激增，供销比上升。需求端政策已应出尽出，供给端仍在发力，“三个不低于”支持房企合理融资需求。预计2024 年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-8.3%/-9.9%/-15.1%/-5.1%/-10.0%。

城中村改造定位为助推构建房地产发展新模式的“三大工程”之一，战略高度空前。2023 年4 月中央政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，将城中村改造从 城市更新体系中单列进行部署，可见其战略定位之高。此后城中村改造在中央及各部门的 重要会议中频频被提及，地方政府对此积极反应，城中村改造步入快车道。在政策推动下， 市场对城中村改造给予厚望，期待其在消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境、 扩大内需、优化房地产结构等方面带来显著效果。

12 月 11-12 日中央经济工作会议召开，关于房地产的表述有：持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险 的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

首先，从交易量看，根据统计局数据，2023 年 1-10 月，商品房销售额为97161亿元，同比-4.9%，降幅较 1-9 月扩大了 0.3 个百分点；商品房销售面积为92579万㎡，同比-7.8%，降幅较 1-9 月也扩大 0.3 个百分点。10 月单月，商品房销售额 8091 亿元，环比-26%，同比-8.1%，降幅较 9 月收窄了6 个百分点；销售面积7773 万㎡，环比-28%，同比-11.0%，降幅较 9 月扩大了0.8 个百分点。截至目前，出台的地产政策效果持续性欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。

从贷款上看，房地产相关贷款维持低位、部分股份行拖累较大。2023 年前三季度，新增房地产开发贷款4800 亿元、 同比减少近3 成，个人住房贷款前三季度累计净减少4000 亿元。从上市银行报表也可窥见一斑，33 家上市银行新增 房地产贷款不足4000 亿元、部分股份行拖累明显、年中房地产贷款增速-1%、低于整体平均增速的8%左右。 债券融资较前两年同期边际好转，内部结构分化突出、民企发债不足一成、利率高于整体水平。2023 年前10 月，地 产债净融资-395 亿元，2021 年、2022 年同期地产债净融资分别为-1370 亿元和-405 亿元左右。融资内部也呈现明显 分化，国企发债占比大幅抬升30 个百分点至90%左右，民企发债占比不足10%、且发行利率高于整体水平85BP 左右。 信托等非标融资断崖式收缩，前7 月规模不足2018-2021 年同期均值的1 成、利率依然偏高。2023 年以来房地产信 托前7 月发行不足330 亿元、同比减少超6 成，2018 年至2021 年同期发行均值为5460 亿元左右。融资收缩的同时， 发行利率边际有所回落、但依然偏高，2023 年以来平均发行利率较2022 年回落60BP 左右至6.9%。

2023年美国经济大超预期，剧烈加息周期尚未遇制家庭消费、企业投资和政府支出扩张步伐。但随着货币信货紧缩效应释放、超额储蓄和企业流动性衰减、就业和收入前景弱化及财政赤字率下降，2024年美国经济增速将明显回落。房地产和汽车、消费电子等耐用消费在加息周期中已率先收缩，服务业未来将迎来放缓。尽管不能完全排除温和衰退可能性，但各部门下行不同步和实体资产负偾表强劲降低了经济衰退风险。通胀将延续回落，因房租、工资涨幅下降和商品价格保持低位。美联储或在5、6月开启降息周期，美债收益率和美元指数将有所回落。

“城中村”是指在城市扩张过程中遗留的，以土地集体所有权为主的被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，一般以自建房的形式存在。随着改革开放后，国内经济蓬勃发展，城市化进程加剧，尤其珠三角地区，大量外来人口涌入城市，城市土地资源无法满足急剧扩张的经济发展需求，原本以农业经济为主的村落及其耕地均被纳入了城市用地范围，其中村民宅基地和自留地均被保留下来，形成 “城中村”。

2023 年 11 月百强房企单月销售环比下降。根据克尔瑞公布的 2023 年 1-11 月销售业绩排行榜数据，前 100 强房企操盘口径销售金额达到 49536.2 亿元，较 22 年同期-14.4%，降幅较 1-10 月扩大 1.8 个百分点；权益金额达到 38785.7 亿元，较 22 年同期-15.2%，降幅较 1-10 月扩大 1.7 个百分点，权益比 78%。从 2023 年 11 月单月情况来看，TOP100 房企实现操盘口径销售金额 3901.2 亿元，环比-4.1%，同比-30.9%。2023 年 11 月 TOP100 房企实现权益销售金额为 2962.9 亿元，环比-5.1%，同比-31.8%。

从全国销售来看，新房销售从 2021 年 7 月开始持续下滑，仅在 2023 年 3-5 月出现了短暂的同比增长。销售不振之下，东部地区销售额占比持续提升，全国销售均价也明显提升，这表明销售更加向经济发达、均价较高的地区集中。

2023 年10 月家具出口额降幅扩大，沙发品类改善明显。据海关数据， 2023 年10 月家具及其零件出口额52.6 亿美元，同比-5.8%（前值-2.1%），降 幅有所扩大，外需阶段性疲软。2023 年前10 月家具及其零件出口额515 亿美 元， 同比-8.5% 。各品类来看， 10 月弹簧/ 乳胶床垫出口额分别同比 +19.3%/+4.1%，增速均有所下滑；10 月木框架/金属框架沙发出口额分别同比 -5.2%/+18.5%，其中木框架沙发出口额降幅收窄，金属框架沙发同比增速转正； 10 月PVC 地板、不锈钢保温杯出口额分别同比+1.3%、+2.8%。10 月沙发品 类出口边际向好，床垫、保温杯出口额增速放缓。

今年8 月25 日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。 有观点认为这将是一轮“新房改”的开始，我们通过复盘历史和与其他地 区保障房比较发现，本轮保障房建设最重要的意义在于开拓了配售型保障 房的新路子。

中国出口数据层面：单 10 月出口规模略有下降，出口行业处于缓慢恢复的上升周期。据海关总署统计，2023 年 10 月中国出口金额为 2991.3 亿美元，同比-6.4%（前值-6.2%）；其中 10 月家居出口降幅继续收窄，10 月 中国家具及其零件出口金额当月值为 52.6 亿美元，同比5.8%，家居板块整体形势与出口形势相一致。