2022年1-9月，虽然房地产市场出现了积极信号，商品房竣工面积和销售指标继续回升，但整体仍处于筑底阶段，多数运行指标延续下行态势，销售端局部回暖传导至投资端仍需时间。具体来看，一是全国房地产开发景气指数持续回落至95以下，处于较低水平；二是房地产开发投资额同比降幅进一步扩大；三是受商品房销售回款支撑，房地产开发企业到位资金累计降幅较上月继续收窄；四是土地购置面积累计降幅继续扩大；五是房屋施工面积、房屋新开工面积累计降幅均继续扩大，而房屋竣工面积同比降幅较上月继续收窄；六是全国商品房销售面积和销售额累计降幅较上月均进一步收窄，整体呈现弱复苏态势；七是全国70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降或持平。

国家统计局公布2022年1-9月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额10. 3万亿元，同比降8.0%；新开工9.5亿平米，同比降38.0%；竣工4.1亿平米，同 比降19.9%；土地购置面积6449万平方米，同比降53.0%；土地成交价款5024 亿元，同比降46.2%；商品房销售面积10.1亿平米，同比降22.2%；销售额9.9 万亿元，同比降26.3%；房企到位资金11.4万亿元，同比降24.5%。

2022 年上半年，受全球及国内经济形势严峻、多城疫情反复、阶段性供过于求等问题的影响，大湾区甲级写字楼租金及价格指数同时下降，环比降幅分别为0.9% 和0.8%。期内，尽管当前的诸多挑战已然对区域写字楼租赁及销售市场产生影响，但大湾区仍持续录得新增供应入市，这进一步加剧了市场近年持续的供过于求状况。且与2021 年相较，大湾区整体租赁市场有所放缓，多数用家在企业房地产策略及写字楼需求决策的制定上更为谨慎。区域净吸纳量大幅下降，同时空置率上升。截至期末，大湾区半年度净吸纳量环比下降77.1%、同比下降72.4%，至26.9 万平方米；区域平均空置环比上升1.0 个百分点、同比上升1.1 个百分点，至22.4%。

疫情扰动拖累9 月社零增速，同比+2.5%。2022M9 社零总额3.77 万亿 元，受局部疫情拖累，增速较上月回落，同比+2.5%（2022M8 同比 +5.4%）；除汽车以外消费品零售额3.4 万亿元，同比+1.2%。2022M1-9 社零总额累计同比0.7%，其中除汽车以外消费品零售额同比+0.7%。分 渠道看，2022M9 实物商品网上零售额为9960 亿元，同比+14.5%； 2022M1-9 实物商品网上零售额为8.24 万亿元，同比+6.1%。2022M9 实 物商品网上零售额占社零总额的比例为26.4%，同比+2.8pp。分品类看， 2022M9 增速前三的品类有：汽车类（同比+14.2%，2022M1-9 同比 +0.4%）、石油及制品类（同比+10.2%，2022M1-9 同比+14.0%）、中西药 品类（同比+9.3%，2022M1-9 同比+9.4%）

政策面来看，物业服务行业的政策持续友好，物业企业作为社区基层治理体系中的重要一环，其重要性获得了社会各界的充分认可。基本面来看，随着近期房地产行业流动性紧张的缓解，预计四季度竣工将维持平稳较快增长，利于物管交付面积的提升；近期热点城市逐步推广“优质优价”，物业服务行业有望迎来“量价齐升”。

2022 年1-10 月，销售面积、销售金额增速分别为-22.3%、-26.1%；10 月单月，销售面积、销售金额增速分别为-23%、-24%，较上月下降7pct、10pct，环比增速分别为-28%、-30%。10 月同环比降幅再次扩大，主要系多地疫情反复拖累市场恢复节奏，以及购房者信心仍未修复。近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏道路。

尽管十一前后多部门联合出台需求端呵护政策，但销售降幅依旧扩大。10 月单月商品房销售面积同比-23.23%，前值-16.16%；销售额同比-23.71%，前值-14.21%；销售均价单月同比-0.63%，前值2.32%。十月份中央和地方联合在需求端发力，但销售状况依旧没有起色。我们认为主要有以下几重因素：1）十月份全国疫情发生反复，多省市都加强了疫情防控措施。2）经济前景不明朗、市场量价齐跌以及房企频繁暴雷的背景下，购房者信心不足。3）“二十大”召开前夕，各方对楼市政策基调的观望，可能也一定程度上影响了市场销售。

党的二十大报告提出“建设现代化产业体系”，制造业转型升级仍是我国高 质量发展的重要驱动力。本文作为“日本启示录”系列承前启后的第三篇， 尝试从产业视角入手，探讨产业空心化与房地产泡沫的膨胀和破裂之间的 联系，并探讨中国该如何避免产业空心化带来的负面影响。

百强房企10 月销售分化加剧，整体下行但单月同比正增长的 房企数量增加。2022 年10 月百强房企实现全口径销售金额约 6135 亿元，同比下降31.7%，降幅较上月扩大5.2pct，环比 降低2.1%，行业整体维持低位；主流房企中，中海地产、华润 置地、招商蛇口、金地集团、建发房产、滨江集团、越秀地产、 华发股份、中国铁建、卓越集团、仁恒置地、中交房地产等12 家房企实现了单月同比正增长，多于上月的11 家；20 家房企 单月环比正增长，较上月14 家有所提升。10 月百强房企新增 土地货值共2592 亿元，同比下降37.3%，较上月提升6.4pct， 环比下降32.3%。

一般财政、政府性收入双双改善，使得广义财政收入回升。10 月，广义财政收入同比10.7%；其中，一般财政收入持续改善，10 月同比15.7%、较上月同比提升近7 个百分点，前10 月累计同比下降4.5%、预算完成度为82.5%、低于过去五年平均进度近6 个百分点；政府性基金收入下滑放缓，10 月同比下降2.7%，较上月降幅缩窄近17 个百分点，但预算完成度依旧低迷，前10 月仅为53%。

国家统计局公布2022年1-10月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额11.4万亿元，同比降8.8%；新开工10.4亿平米，同比降37.8%；竣工4.7亿平米，同比降18.7%；土地购置面积7432万平方米，同比降53.0%；土地成交价款6061亿元，同比降46.9%；商品房销售面积11.1亿平米，同比降22.3%；销售额10.9万亿元，同比降26.1%；房企到位资金12.5万亿元，同比降24.7%。

在我国经济发展的过程中，多年来处于支柱性地位的房地产经济和建筑经济，其发展程度直接关系到国计民生。房地产和建筑行业的发展过快导致存在的矛盾越来越突出，比如，管理标准不统一、市场炒作情况严重，对整个社会都造成了巨大影响。而在当前新时代发展背景下，要对房地产行业和建筑行业的发展特点及规律有清晰的认识，将相关部门的作用充分发挥出来，对两个行业的发展情况进行规范，加大市场宏观调控，实现房地产经济和建筑经济的科学化和规范化的发展与融合。

随着我国房地产结构多元化、多层次发展，我国住房租赁市场发展步伐明显加快。在房地产租赁市场发展中，必须进一步深化房地产估价功能和价值，以加快建设和完善租赁市场为中心目标，创新高效实用的估价方法，打造现代化、高质量估价体系，为住房租赁市场的稳定发展提供科学指导。

住房问题是重要的民生问题。新中国成立以来尤其是1998年住房制度改革以来，我国住房保障制度逐步建立和发展，经过几十年的发展形成了租赁型保障性住房和产权型保障性住房“两大支柱”住房保障体系。我国城镇住房保障在近几十年取得了一系列积极成效，但仍存在一些进一步改善的空间，建议完善城镇保障性住房供应体系、健全住房保障财政投入机制、优化住房保障准入审核和轮候机制、完善住房保障退出机制、健全住房保障后续管理和服务机制。

社会经济的不断向前发展，带动了房地产行业的发展进步，而房地产资本运营则是房地产业发展成败的关键。为了更好地应对行业的挑战，在经营过程中，越来越多的房企开始意识到资本运营的重要性。特别是随着房价调控政策的出台，房地产行业的市场竞争也愈加激烈，房地产企业更充分认识到目前资本运营的发展现状，迫使企业制定科学合理的资本运营模式，转变原先传统的思想模式，做好创新工作，这样才能更好地应对激烈的市场竞争，从而推进房地产企业的持续发展壮大。

近年来，住房问题一直都是社会上的热点话题，其与民生质量息息相关。而且房地产作为我国的支柱性产业，一方面对我国的经济发展形成了有效的带动，但另一方面高昂的房价也给人们带来了极大的压力。在这样的社会背景下，国家在保障性住房上也在不断加大投入，从而在缓解国民住房压力的同时，也对我国的房地产经济发展予以正向的引导。因此在本文的研究中，也重点探讨保障性住房对房地产经济发展所产生的影响，进而提出针对性的政策建议。