投资分析报告

• 房地产行业：减少资金沉淀，平衡风险和效率－评中国银保监会保函置换预售金政策
  11 月14 日，中国银行保险监督管理委员会发布《中国银保监会办公厅 住房和 城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管 资金有关工作的通知》。具体内容位：1）“保函置换金额不得超过监管账户中确 保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户 中确保项目竣工交付所需的资金额度的70% ”。2）“ 监管额度内资金拨付使用时， 预售资金监管账户开立行应在3 个工作日内将相关信息通知出具保函的银行， 出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金×保函置换预 售监管资金的比例），保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目 竣工交付所需的资金额度的70%”。3）“商业银行在出具保函置换预售监管资金 时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声 誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地 产企业开展保函置换预售监管资金业务”。4）“房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于 购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等”。
• 房地产行业：地产数据回落，边际存在亮点－国家统计局房地产数据点评
  10 月销售再度走弱，但增速高于前期低点，表明需求下方支撑较强。10 月销售面积和销售额分别累计-22.3%、-26.1%，增速相比前月分别下降0.1、上升0.2 个百分点，当月同比分别-23.2%、-23.7%，增速相比前月分别下降7.1、下降9.5 个百分点；销售均价累计和当月分别同比-4.9%、-0.6%，增速相比前月分别上升0.4、下降2.9 个百分点。虽然销售数据有所走弱，但单月增速相较前期低点仍然较高，不仅高于4 月份的最低点，也高于7 月份的阶段性低点，表明需求下方支撑较强。
• 房地产行业：10月居民信贷增长乏力，国内首单房企保障房REIT正式获批－流动性及公募REITs跟踪报告（2022 年10 月）
  2022 年10 月，居民部门新增存款-5,103 亿元，同比增加6,997 亿元，环比少增28,997 亿元（-121.4%）。10 月新增信贷6,152 亿元，同比减少2,110 亿元，环比少增18,548 亿元；居民短贷新增-512 亿元，同比少增938 亿元，环比减少3550亿元；居民中长贷新增332 亿元，同比少增3,889 亿元，环比少增3,124 亿元；2022 年1-10 月累计新增居民中长贷2.35 万亿元，同比增速为-50.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.6%（2021 年全年水平为30.5%）。
• 房地产行业：房地産融資改善加速，行業有望走出陰霾
  保交樓工作有望加速推進，房地産市場活力有望回升：10月份房地産竣工面積單月同比下降9.4%，1-10月同比下降18.7%，反映出房企資金鏈十分緊張。根據新聞報道，全國有數以百計的樓盤停工，購房者停貸，引發了民生問題。隨著國內民營房企近期融資渠道逐步打通，我們預計保交樓工作將加速推進，進而降低消費者對房企交付能力的擔憂，提升房地産市場的活力。
• 房地产开发行业：销售拿地持续低迷，政策放松空间进一步扩大－1－10月统计局数据点评
  1-10月投资同比降至-8.8%，10月单月投资同比降幅扩大至16.0%。1-10 月份，全国房地产开发投资额为113945 亿元，同比减少8.8%，较前值降低0.8pct；10 月单月投资额为10386 亿元，环比减少18.5%，同比减少16.0%。
• 房地产行业：道阻且长，曙光微现－统计局10月数据点评
  1-10 月销售金额同比-26.1%，降幅较1-9 月收窄0.2pct。10 月单月销售金额环比-30.0%，同比-23.7%，降幅较9 月增大9.5pct。1-10 月销售面积同比-22.3%，降幅较1-10 月收窄0.1pct；10 月单月销售面积环比-27.9%，同比-23.2%，降幅较9月增大7.1pct。10 月单月销售均价为9687.44 元/平，同比-0.6%。
• 房地产行业：基本面持续恶化，政策力度可期－统计局10月房地产数据点评
  统计局公布10 月房地产投资和销售数据。2022 年前10 个月，商品房销售额108832 亿元，同比下降26.1%； 商品房销售面积111179 万平方米，同比下降22.3%；房地产开发投资113945 亿元，同比下降8.8%；房屋 新开工面积103722 万平方米，同比下降37.8%；房屋竣工面积46565 万平方米，同比下降18.7%。
• 房地产和物业服务行业：左右协同，上下合力－重大事项点评
  我们认为，政策的路径虽然多管齐下，盘活企业经营性和融资性现金流，但最大的目标是防范系统性风险，稳定房地产市场，不是拯救个别企业。成文的，具体的，有所作为的政策，相信可以取得稳定市场的目标，这对于高信用公司最为有利。
• 房地产行业：政策出台保交付，且看销售回稳
  上周周未市场纷纷转载央行和银保监会于11 月11 日的联合发文《关于做好当前金融支援房地产市场平稳健康发展工作的通知》（通知），通知中提及16 条金融措施，从供需两端，到银行内部监管，以支持房地产市场健康平稳发展。央行文件一出，叠加防疫政策调整，短期板块行情被带动起来。 16 条文当中，其中四条是回应由去年至上周所发过的大招：房贷利率下限下调、支持民企债券融资担保额度2500 亿元、中央保交楼纾困基金、以并购贷处置风险项目。而其他的通知条文，大部份是讲述保交房的措施，当中对于银行因为执行有关便利操作时可能出现的短暂性超出监管限制，如展期或配套融资所造成的风险分类调整、房地产贷款集中度等，都给予合适的宽限空间。预期地产融资上将得到边际改善。然而，整篇通知的各项条文，均提及到「市场化」，我们看到政策上的支持背后还是需要以市场化为原则的，因此销售回稳才是本轮危机过渡的关键，资本市场仍在密切关注。
• 房地产行业：十月销售表现平淡，投资延续下行趋势－统计局数据月度跟踪报告（2022年10月）
  10 月，土地购置面积为983 万平米，单月同比-53%，环比-6.2%；土地成交价款 为1037 亿元，单月同比-49.7%，环比-13.9%；土地购置单价为10546 元/平米。 1-10 月，土地购置面积为7,432 万平米，累计同比-53.0%；土地成交价款为6,061 亿元，累计同比-46.9%，土地购置单价为8,155 元/平方米，累计同比+13.1%。
• 房地产行业：开发投资额继续下探，保交楼下竣工数据企稳－国家统计局房地产行业10月数据点评
  2022 年1-10 月商品房销售面积111179 万平，同比-22.3%，降幅扩大0.09pct。 商品房销售额108832 亿元，同比-26.1%，降幅收窄0.22pct。单月数据来看， 10 月商品房销售面积9757 万平，环比-27.9%，同比-23.2%，降幅较9 月扩大 7.1pct。商品房销售金额9452 亿元，环比-30.0%，同比-23.7%，降幅较9 月扩 大9.5pct。我们认为10 月份销售受到多地疫情反复、整体经济下行、部分民营 房企债务违约的影响，居民购房观望情绪仍然较重。随着2022Q4 供给端政策出 台，部分民营企业流动性风险有所释放，叠加疫情管控相关政策进行调整，短期 内市场情绪有望受到带动，我们预计2022Q4 销售面积及销售金额有望筑底。
• 地产行业：十月销售整体弱势，民企融资暖风不断－月酝知风之地产行业
  10月楼市成交再度走弱，项目交付担忧下，二手房表现明显优于新房，预计临近年末房企仍将加大营销冲刺全年业绩；近期中央层面接连出台“第二支箭”、金融16条、允许保函置换预售监管资金等文件，稳信用再度加码，房企流动性实际支持空间进一步打开。我们认为行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产板块行情。短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。
• 房地产和物业服务行业：尤需警惕缩表，密切留意房价－2022年10月宏观数据点评
  10 月起市场销售走弱，房价下行，居民缩表。在此背景下，企业投资意愿不振，新开工继续同比下行。但是，政策端积极有为，形成了协同、完整、成文的政策体系，多管齐下，预计将打破行业交付、信用、销售的恶性循环。