3 月29 日，有市场消息称，福州市出台楼市新政，规定即日起针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12 个月医社保、纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144 平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

苏州松绑限购限售政策，助力楼市企稳。①苏州对限购限售政策的调整是有必要的，即使作为长三角重点城市，苏州房地产市场也面临较大下行压力：苏州市区2021 年下半年商品住宅成交393 万方，同比-15%；2022年1-3 月成交144 万方，同比-38%，同时在售库存去化周期自2021 年7 月起呈持续上升态势。②苏州市区的原有限购政策为：本市户籍居民家庭最多可购3 套房，非本市户籍居民家庭最多可购1 套房，前提是3 年内在苏州连续2 年及以上纳税或社保证明；此次调整对社保要求放松，是对外地人（苏州“新市民”）购房限制的放宽，扩大了购房群体，打开了需求端。

2021 年，样本企业盈利能力大幅下降。企业销售不佳，投资心态更是十分谨慎。房企从被迫去杠杆到主动去杠杆。行业在持续收缩中迎来一连串信用风险事件。行业竞争格局发生显著变化。过去六个月补充土地的多少，是验证企业融资渠道是否畅通，未来市占率是否可能提升的关键因素。

1、市场规模：2022年1-2月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量207个，同比-48.8%；开盘房间累计数量14.9万套，同比-58.4%。2、市场结构：2022年02月，商品住宅开盘精装项目从房间套数规模结构分析，主要分布在华东、二线城市，占比41.5%、62.3%。广州、西安和徐州成为2月份全国精装开盘规模前三甲城市。

2022 年1 月精装修市场开关插座配套项目123 个，同比下降56.1%，规模8.9 万套，同比下降64.5%。其中智能开关配套项目19 个，同比下降50.0%；规模1.4 万套，同比下降60.0%；其配套率为15.8%，与去年同期相比增长1.8 个百分点。受大盘影响，各大区均有不同程度的下降；华东区仍然为智能开关配套的主力市场， 规模0.52 万套，市场份额在36.7%，主要分布在合肥、徐州、青岛等城市。

4 月15 日，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2022 年4 月25 日下调金融机构存款准备金率0.25 个百分点。回顾2008 年以来23 次央行下调存款准备金率，在降准后的1 个月内房地产板块均迎来上涨，央行降准后释放流动性，需求端好转，龙头房企通常会最先受益。

房地产行业基本面仍处于底部，疫情影响下投资增速压力进一步显现，经济“稳增长”诉求预期进一步加强，房地产行业政策环境持续改善中，看好板块的市场表现。1-3 月到位资金来源同比下滑19.6%，较前值下滑幅度扩大1.9pct，其中国内贷款/自筹资金/定金及预收款/个人按揭同比分别-23.5%/-4.8%/-31%/-18.8%，较前值变化-2.4pct/+1.4pct/-4pct/-1.9pct，1-3 月到位资金增速下滑一定程度上与高基数以及疫情影响有关，在新市民等支持合理住房需求的政策持续出台下，预计按揭、房企融资等资金面会进一步得到政策支持。

高增长仍旧延续，提质增效成果渐显：2021 年23 家主流物企整体营收同比增长49.7%，归母净利润同比增长53%，较2020 年提升7.5 个、降低8.6 个百分点。降本增效、科技赋能及业务结构改善背景下，主流物企整体毛利率同比提升0.3 个百分点至26.7%，管理费用率同比降低0.5 个百分点至8.6%。展望后市，行业增量空间仍存、格局分散等因素推动下，主流物企仍有望实现较快增长，中期维度仍设定25-50%业绩目标。人工成本刚性上升、市场化项目增多可能带来盈利能力下行压力，通过优势区域深耕、数字化赋能或可形成有效对冲。

4 月18 日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称“金融23 条”），从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23 条政策举措。本轮地产下行，数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。展望Q2，销售、开工、到位资金预计延续低位；若疫情有所缓和、施工能正常进行的话，投资或能低位企稳，竣工增速也有望底部修复；但从对经济、财政、就业等方面的影响看，压力仍然较大。

统计局公布1-3 月房地产投资和销售数据。其中，商品房销售额29655 亿元，同比下降22.7%；商品房销售面积31046 万平方米，同比下降13.8%；房地产开发投资27765 亿元，同比增长0.7%；房屋新开工面积29838 万平方米，同比下降17.5%；房屋竣工面积16929 万平方米，同比下降11.5%。2022 年1-3 月，商品房销售额累计29655 亿元，同比-22.7%，较前值下降3.4 个百分点；销售面积累计31046 万平方米，同比-13.8%，较前值下降4.2 个百分点。

1-3 月全国商品房销售面积同比-13.8%，降幅较1-2 月扩大4.2pct，其中住宅销售面积下降18.6%；销售金额同比-22.7%，降幅较1-2 月扩大3.4pct，其中住宅销售额下降25.6%。3 月单月销售面积环比-2.29%，同比-17.7%；单月销售金额环比-8.2%，同比-26.1%，降幅较1-2 月扩大6.9pct，单月同比为2020 年3 月以来新低；3 月单月销售均价9252 元/平，环比-6.0%，同比-10.3%，降幅较1-2 月略收窄0.5pct 但销售均价为近2 年来最低，销售下行下房企降价去库存仍在持续。

站在当前时点，我们认为“稳增长”的主线将贯穿全年，目前无论从中央还是地方层面的表态，托底市场之意显而易见，在基本面下行压力不断加大的背景下，4-6 月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，同时行情逐步从央国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。

受地产宏观调控&疫情影响，2021 年下半年以来电梯行业表现低迷。2021 年我国电梯、自动扶梯和升降机累计产量为154.50 万台，同比+17.0%。分季度来看，2021Q1-Q4 同比增速分别为71%、24%、11%和7%，逐季下降。2022 年以来，地产需求尚未明显提振，叠加疫情影响安装&交付，2022年1-2 月我国电梯、自动扶梯和升降机累计产量仅13.70 万台，同比-6.2%。