2021 年，受新冠肺炎疫情、融资政策收紧等因素的持续影响，产业地产总体下行趋势明显。同时，行业也逐步由风口期进入洗牌期，部分房地产企业已逐步退出，以城投公司为重点的国有企业加速进入，具有优良的品牌形象、丰富的产业资源、较强的资金实力、灵活的机制模式的主体已成长为产业地产的头部企业，且呈现强者恒强的局面。与此同时，产业地产运营领域的新业态、新模式仍不断涌现。

据彭博报道，中国或会放松对中国房地产行业的三条红线政策，允许更多开发商扩大借贷规模，从而提高负债比率。总的来说，“三条红线”政策为贷款规模的年度增长设定了上限，上限随开发商的杠杆比率而变化。此外，据彭博报道，全面遵守三条红线政策的最后期限（原定于2023 年6 月30 日）将至少延长六个月。虽然一般来说，股权投资者不再太关注三条红线政策，因为完全遵守这一政策的开发商仍可能拖欠贷款，但我们认为，放松该政策有助于改善开发商的运营前景。2020 年8 月出台了三条红线政策。

本周市场回顾。第2 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-4.0%。沪深300 指数报收4074.38，周度涨幅为2.3%；创业板指数报收2493.13，周度涨幅2.9%；房地产板块指数报收3059.79，周度涨幅为-1.7%。

地产：需求端政策再加码，看好地产竣工链复苏。政策端：政府放宽房贷利率政策，大力支持和改善刚性住房需求。竣工端：理论上2022-2023 年竣工面积基本对应2019-2021 年新开工面积，但2022 年竣工端受地产商资金紧张影响，估算有15%的竣工推迟率。假设2023 年这些竣工项目全部按时交付，对应2022-2023 实际竣工面积理论涨幅可以达到35%。在一系列地产政策刺激下，地产相关需求或大幅回暖，将导致供需格局好的化工品价格走强。推荐纯碱、MDI、TDI、钛白粉等子行业。

物业指数经历 80%以上幅度回撤，核心原因为对关联方地产公司的担忧 2021年 7~10月为 板块 下跌的第一阶段，反应对于政策可能对盈利造成影响的担忧。下跌的第二阶段从 2021年 10月持续到 2022年 11月，反应市场对地产行业出现系统性风险的担忧，进而影响其关联方物业公司，具体影响体现在资金占用等企业治理方面、股权变动等控制权转让方面和关联业务下滑方面，包含估值与业绩下滑预期的双重影响。

上周（2023.1.9-2023.1.13，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-1.65%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别+2.35%，+ 1.22%，超额收益分别为-4.00%、-2.87%。