商业物管指对各类型商业物业及附属设备提供管理运营服务，主要涵盖购物中心、写字楼两大类型。服务内容涉及物业开发运营全流程，服务对象主要为单一企业客户。在基础物管、增值服务之外，商业物管更注重管理标的运营，服务范围更广、内容更丰富。同时考虑大型场地及设施设备管理，专业化程度亦更高。基于模式差异，商业物管相比住宅物管经营存在三大不同：1）商管物业费、毛利率更高，盈利能力更强；2）提价难度低，单项目随管理标的运营效果变化，具备成长属性；3）物业费收缴率更高，储备项目转化节奏更快。

短期看“两集中”并没有对土地市场产生降温作用，但我们不悲观，建议保持耐心，静待土拍市场降温带来的毛利 率拐点。欣喜的是，已经有很多房企开始重新审视发展的长期路径，做难且正确的事。建议重点关注两类标的：（1）具备能 够多元化拿地和获取持续性收入的标的；（2）多元化业务未来具备价值重估潜力的标的。重点推荐金地集团、旭辉控股集团、 新城控股、中南建设、保利地产。

业绩呈高增长态势、收入利润同步提升。盈利能力逐年改善、运营指标进一步优化。物管规模再创新高、业绩高增速有望延续。独立拓展能力增强、第三方面积占比稳步提升。多元化外拓持续推进、非住宅业态增速显著。物管行业正处于成长初期，我们认为未来随着住宅物管集中度不断提升 及非住宅业态潜力不断释放，在管规模将维持高成长性。同时增值服务业态仍在不 断探索和丰富之中，未来具备充分的增长空间。

1-4 月销售面积同比+48.1%，较2021 年1-3 月下降15.7pct，较2019 年同期增长19.5%，复合增速达9.3%，销售金额同比+68.2%，较2021 年1-3 月下降20.3pct，较2019 年同期增长37.0%，复合增速达17%，销售强势依旧。我们认为，行业销售表现强劲主要得益于居民购房需求的持续释放以及房企整体加大供货量后市场演绎供需两旺的现象所致。考虑到2020 年5月疫情控制后，销售数据逐步回暖，我们预计2021 年5 月销售端将延续此前强势增长的表现，但环比增速将有所下滑。

安居客是目前国内房产在线营销领域市占率第一的服务提供商。 我们认为公司的优势主要体现在在线流量基础好、经纪网络庞大、具备较强 的底层技术支持。经纪服务的渗透趋势正在加强。在线营销业务贡献稳定增长，收入市场份额持续保持市场第一。交易服务收入高速增长，是目前的主要增长点。其他服务收入当前规模尚小，正在快速发展。

国家统计局公布2021 年1-4 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额4.0 万亿元，同比增长21.6%；新开工5.4 亿平米，同比增长12.8%；房屋竣工2.3亿平米，同比增长17.9%；土地购置面积3301 万平米，同比增长4.8%；土地成交价款1203 亿元，同比下降29.2%；商品房销售面积5.0 亿平米，同比增长48.1%；销售额5.4 万亿元，同比增长68.2%；房企到位资金6.4 万亿元，同比增长35.2%。

家居板块：地产数据在低基数效应下呈现全面快速增长，相对2019年新房销售依然延续了今年以来的高增态势，4 月全国住宅销售面积较2019 年同期增长18.71%。竣工连续2 月单月较19 年略有下滑但累计数据仍维持正增长。目前一线城市的二手房占比逐渐高于新房占比，新房交易的热度也预示着二手房销售较快，对一二线城市的交房有直接促进作用，而交房会直接促进当地的家居消费。

总人口增速下降——主要是婚姻观和生育观的改变，同时也意味着房地产 的增量空间将逐步见顶。城镇化加速提升——对标国际有 11 年空间，人口流入的都市圈化及圈内二 线城市房产机会大。老龄化持续深化——人口红利向人才红利转变，老龄化和养老观改变催生 新住房需求。家庭小型化趋势明显——婚姻观、生育观和养老观加速家庭给小型化，独 身主义兴起，提升房地产行业需求总量。不可忽视的货币因素——人口到顶并不意味着房价到顶。

4 月家具零售额同比增长21.7%，增速环比3 月有所回落，相对2019年同期下滑11.64%，仍未恢复至疫情前水平。据国家统计局数据显示，2021年4 月，家具类零售额为126 亿元，同比增长21.7%，增速环比3 月下降21.1 个百分点，相对去年同期提升27.1 个百分点，单月零售额相对2019年4 月下滑11.64%。