具体来看，一线城市新房成交面积同比负增长，我们认为一方面与备案数据层面的延迟有关，另一方面2 月北京、上海、深圳三个城市的供应量均处低位，供应量环比均下降，上海1 月集中供应新盘，深圳预期3 月新房入市较多。但一线城市整体市场热度并不低。其中，上海、北京热度延续，成交面积同比分别出现了7%和42%的正增长，上海由于供应下降，成交环比小幅回落；广深同比虽然仍有下降，但环比也都出现了小幅上涨，3 月前两周广深新房成交面积同比增速均已回正。根据克而瑞调研，2 月广州部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回，深圳个别网红盘周末到访量破3000 组。因此我们预期一线城市新房成交面积3 月同比将会转正。二线城市政策放开较多，市场需求持续释放。武汉、成都单月成交均破100 万平，主要源于供应收缩和前期需求积累，其中武汉同环比涨幅分别高达106%、79%；杭州、厦门、福州因项目集中入市，成交面积同比分别增长83%、11%、51%。三线城市多以点状复苏为主，低能级城市前期市场持续低迷，依托于部分城市前期积压的刚需集中释放，本月整体涨势明显，其中惠州、扬州、南宁同比出现明显上涨，不过我们认为，部分三线城市需求集中释放后可能出现一定疲态，后续销售仍有缩量的可能。我们认为3、4 月份高能级城市的“小阳春”仍会延续，但是全国数据由于弱三四线的修复较慢可能不会有太大回升。从我们跟踪的3 月前两周数据来看，一线与二线城市新房成交面积同比增速持续提升，三线城市同比增速则有明显波动。

强调风险，淡化调控。23 年政府工作报告有两点表态变化，第一点是新增强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，第二点是弱化了有关“房住不炒”的表述。本次报告提出过去五年始终“坚持房住不炒”，但在新一年工作展望中更多的是强调行业目前的风险，以及如何更好的支持居民需求。定调更围绕当前短期需要解决的问题，淡化行政调控的压力，这对于全年地产行业维持一个相对温和的政策环境，有较大的意义

武汉经济发展动能换挡为服务业，新一轮制造业发展暂处于相对落后地位。1）武汉作为湖北信息节点城市，对其他地级市有明显人口吸附，在发展生产性服务业上具备先天优势，也承接省内重要产业转移，人均GDP 在中西部城市排首位，GDP 规模仅次于重庆、成都。2）武汉在新兴制造业发展中处于相对落后地位，工业增加值全国排第16，经济发展动能由第二产业换挡为第三产业，目前GDP 中第三产业占比已达62%，其中房地产业、金融业保持高速增长。常住人口增长来源于对周边地级市天然吸附及产业带动，过去6 年武汉常住人口增量304 万人，落后于成都、西安。3）新一轮制造业转型升级中，武汉工业产值增速及从业人口增长暂落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。

30 个大中城市1-2 月商品房成交面积同比分别为-40%、+31%，其中2 月环比1 月增长29%，成交面积仅次于21 年2 月。分城市看，一线、二线和三线城市2 月成交面积分别同比+10%（前值-31%）、+26%（前值-44%）和+79%（前值-39%），其中一二线城市韧性较强，2 月成交已超过21 年同期，但三线城市恢复偏弱。从30 个大中城市的周度高频数据来看，春节后新房销售也显示出回暖态势。2 月5 日~2 月26 日连续4 周环比增长，环比分别为+460%、+32%、+4.5%、+33%，同比分别为+771%、+34%、-7%、+13.5%。上周（2 月27~3月5 日）销售面积环比下降3.4%，但同比仍增长24%。此外，根据克而瑞调研的数据，20 个重点城市平均开盘去化率为38%，与上月相比基本持平。在去化率上升的城市中，一类是以改善需求为主的热点一线城市，另一类是前期市场低迷的城市，近期刚性需求集中释放。

1-2 月房地产开发投资额累计同比-5.7%。1-2 月全国房地产开发投资额为13669 亿元，同比减少5.7%，较前值提高4.2pct。1-2 月开发投资环比+51.3%。受制于土地投资复苏较慢，施工面积体量趋势性萎缩（2-3 年），投资会持续承压负增长，商办类压力相对较大。预计2023 年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4 万亿元和12.1 万亿元，较2022 年分别同比-6.3%和-8.6%。

苏州的房地产市场，房企、城市和板块或将持续分化，未来结构 性分化或将成为苏州房地产市场发展与城市演化的主要脉络之一。核心片区的竞 争更为激烈，对房企要求更高，相应地去化也更为顺畅，均价也相对更高，国央 企和有实力的民企具备较强优势，A 股方面建议关注机制相对灵活的优质房企如 规模大、投资能力强、在苏州一批次土拍中拿地的地产龙头保利发展、招商蛇口； 苏州一批次土拍中积极投资的金地集团、华发股份。

1-2月全國房地産銷售面積1.51億平方米，YOY-3.6%；銷售金額為15449億元，YOY-0.1%。本月銷售面積和銷售金額同比降幅顯著收窄，主要是因爲疫情積壓的去年12月和今年1月的需求在春節後集中釋放。1-2月份銷售均價為10209元/平方米，MOM+1.58%，YOY+3.7%。1-2月房地產投資金額為1.37萬億元，YOY-5.7%，同比跌幅收窄。1-2月房企到位資金為2.13萬億元，YOY-15.2%。隨著央行積極支持優質房企貸款和發債、證監會放開上市房企定增，到位資金環比改善。

“稳定”为2023 年房地产行业的首要目标。报告将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面，表明了2023 年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提，以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。其中，“有效防范化解优质头部房企风险, 改善资产负债状况”是从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11 月份以来的“金融十六条”、“三支箭”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”、“四项行动”等政策一脉相承，我们认为供给侧政策支持将贯穿全年，头部房企资产负债表将率先迎来改善。同时，报告还提到“防止无序扩张, 促进房地产业平稳发展”，行业“高杠杆、高周转”模式已经成为过去，未来格局重塑，注重经营管理和可持续性。

住宅销售额同比转正，房价平稳。2023 年1-2 月，商品房销售面积同比下降3.6%，降幅较2022 年全年收窄20.7pct；商品房销售金额同比下降0.1%，降幅较2022 年全年收窄26.6pct，其中住宅销售额增长3.5%。1-2 月住宅销售均价为10558，同比4%，环比与上年12 月持平，从去年年末开始房价逐步止跌，目前相对平稳。从2023 年1-2 月30 城新房销售数据来看，销售面积累计同比增速-13.7%，核心城市销售弱于全国，主要由于疫情好转之后返乡置业需求增加。目前销售虽出现复苏迹象，但以点状复苏为主，还未形成整体趋势。我们认为前期供需两侧对市场的支持效果逐步在显现，推动市场销售逐步进入复苏通道，但目前购房信心还未完全恢复，从3 月高频数据来看二手房销售好于新房，并且新房修复节奏趋缓，上半年市场大概率会以“时间换空间”，全年来看销售处于“U”型的底部抬升阶段。

开发投资：新开工稍显疲弱但降幅明显收窄，竣工显著改善下投资降幅也显著收窄。2023 年1-2 月累计新开工面积同比-9.35%；竣工同比8.00%；开发投资同比-5.70%。我们认为，“保交楼”政策加速落地和去年年底防疫政策优化，带动了竣工面积的改善。随着销售的企稳和改善优质房企资产负债表计划的推进，施工与投资情况有望进一步好转。但土地市场的持续弱势和销售恢复程度的不确定性将会制约新开工和投资的恢复速度。