国内经济景气出现波折，或与经济修复早期企业家信心不足、稳增长政策发力效果滞缓等有关。企业需要经历从现金 流量表到资产负债表修复的过程，在修复早期信心容易出现反复，稳增长发力节奏的影响也更为直接。今年 1-5 月，新增专项债发行进度仅 29.8%、明显低于正常年份的 48.5%，对稳增长政策效果及企业信心修复或有直接影响。

海外地产泡沫破裂后均经历了资产价格下行→房企&居民缩表→银行坏账→中央政府救市应对，但由于政策、宏观环境的差异，各经济体中兜底地产下行风险的主体（居民、房企、金融机构）不尽相同，这也意味着各国政府救市地产需要明确承担风险的主体，“对症下药”才能以 较小代价出清。我们选取了美国、日本、西班牙，回溯其地产救市历史经验，以供当下国内地产政策启发。

商业地产市场规模持续扩张，2023年达到24.67万亿美元，占房地产市场比例约21.50%。2023 年，写字楼空置率达 16.90%，新开工量减少；零售业消费强劲，空置率下降；工业和物流地产空置率上涨，但核心区域需求旺盛；多户型住宅空置率上升，开工量减少；旅游业回暖，酒店入住率提升。由于联邦基金利率高企，资本化率上升，商业地产价格指数自 2022 年 7 月至 2024 年 4 月跌幅达 24.58%。整体投资方面，商业地产投资规模整体下降，投资回报率因资产价值下跌降至负数。  

2024 年以来，百城二手房价格呈现持续回落走势。其中，2024年4月，百城二手住宅样本平均价为14975元/平，同比下滑5.38%。具体来看，2024年年初二手房价格维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显，带动百城二手住宅价格同比跌幅扩大。

2024 年 4 月 30 日政治局会议以来，地产政策持续放松，地产政策持续放松料将有助于市场企稳，但当前地产预期收益不高、居民加杠杆能力和意愿偏弱，可能会在一定程 度上影响政策效果。从自住的角度来看，当前房贷利率仍然高于租金收益率。从投资的角度来看，居民投资能力受到存量偿债压力影响，投资意愿则会受到房价预期影响。目前居民 DSR 指向还本付息压力仍然不低。近几个月消费者信心指数和居民看涨房价比例降至低位，房价预期偏弱也会影响居民投资行为。

5 月地产销售降幅有所收窄，商品房销售面积同比下降 20.7%， 降幅较 4 月收窄 2.1 个百分点。4 月 30 日政治局会议首提统筹研 究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，随后包括上海、广州、深圳在内的核心城市密集落地限购放松、首付比例下调等政 策优化，同时中央和地方层面包括收储、以旧换新在内的消化库 存举措密集出台，有望助力需求的进一步释放。行业资金面与投 资压力仍存，5 月行业到位资金同比下降 21.8%，开发投资额同 比下降 11.0%，降幅均较上月扩大 0.5 个百分点；后续供需两端持续的政策支持有望缓释下滑压力。

本周市场回顾。第 24 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 -0.6%。沪深 300 指数报收 3541.53，周度涨幅为0.9%；创业板指数报收 1791.36，周度涨幅为 0.6%；房地产指数（申万）报收 1954.10，周度涨幅为-1.5%。

我国当前的库存情况究竟如何？目前全国库存处于历史相对高位，约为历史最高点的 85%；新房销量不断下滑，去化周期迅速攀升，当前已创 2010 年来新高为 27.2 个月；一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的 90%/75%/96%，近 1 年来整体均保持稳定；一二三线城市的去化周期均已达历史新高，三线城市去化周期上涨速度最快，形势最为严峻。

国商品房销售金额为 35665 亿元，同比减少 27.9%，较前值提高 0.4pct；销售面积为 36642 万方，同比减少 20.3%，较前值降低 0.1pct。其中，1-5 月份住宅累计销售金额同比-30.5%，较前值变动+0.6pct。住宅累计销售面积同比-23.6%，较前值变动+0.2pct。2024 年以来，全国范围销售金额降幅显著大于面积降幅，主要是房价下行蔓延至核心城市、以价换量等现象导致销售均价有所波动。展望 2024 年下半年，在同比基数偏低的背景下，下半年销售金额、销售面积同比降幅均可能出现一定程度的收窄，但从绝对量看依然处于近年较低水平，基本面的企稳修复仍需地产政策进一步加码乃至宏观经济政策的配合。