Transportation sector contributes to about 3-3.5% to the Malaysian economy and 3.5% to employment. At the same time, its indirect contribution to socioeconomic prosperity is measured by its ability to enable efficient movement of passengers and goods. The country has two ports ranked in the top 20 in the world in terms of container volume (Port Klang and Tanjung Pelepas), whilst KL International Airport is ranked 24th in the world in terms of total passengers handled, according to the country’s Ministry of Transport.

近期中央层面接连出台“第二支箭”、金融16条、放开房企股权融资、允许保函置换预售监管资金等文件，稳信用再度加码，有望实质缓解房企短期资金压力。尽管行业融资收紧周期见底，但成交未见转暖，我们认为短期行业主要挑战将由信用端逐步转移到需求端，预计需求端政策有望进一步宽松，建议积极把握地产板块行情。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团等。同时持续关注股权融资主题投资机会。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。

2023 年，可能是中国房地产市场极为特殊的一年。我们认为，2023 年房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下，明年房地产政策的重心大概率会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上，而对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策，房地产销售有望企稳，但难见反弹。

政策思路转变，“保主体”将更有效地打破“融资-交付-销售”的负反馈。地产需求侧政策可期，销售去化速度有望提升。弱现实下强预期，经济复苏下地产销售存在两种“拐点”路径。政策信号已明确，竣工端将确定性转正，销售端存在两种“拐点”路径，第一种的概率在加大。竣工链仍在基本面左侧，弱现实下预期有望跟随政策走强。推荐标的：志邦家居、顾家家居、喜临门。

2022 年基本面趋势下行，销售、投资处于历史低位，2023 年销售预计处于“U”型的底部抬升阶段，竣工修复具备确定性，投资修复较为艰难，需要以时间换空间。2022 年土地市场热度已至低谷，22 城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022 年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。在分化和修复的预期下，预计2023 年一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行。当前首套房、二套房贷款利率较去年高点下降100bp 以上，据我们测算首套房贷利率最低有望达到3.7%。

伴随金融政策支持房地产持续加码，行业风险逐步缓释。2021年9 月以来，随着市场下行和房企出险，行业政策持续转暖。尤其是金融政策，在房地产市场销售持续低迷的情况下持续加码，无论是3 月份的金稳委会议，还是11 月份的房地产金融16 条，无不透露出中央对防范化解房地产风险的态度和决心。11 月，更是“三支箭”齐发，叠加2023 年房企到期规模下降，房企信用风险将在2023 年逐步缓释。

2022 年11 月，居民部门新增存款22,500 亿元，同比增加15,192 亿元，环比增 加27,603 亿元。11 月新增信贷12,100 亿元，同比减少600 亿元（-4.7%），环 比增加5,948 亿元（+96.7%）；居民短贷新增525 亿元，同比少增992 亿元 (-65.4%)，环比增加1037 亿元；居民中长贷新增2,103 亿元，同比少增3,718 亿元（-63.9%），环比增加1,771 亿元（+533.4%）；2022 年1-11 月累计新增 居民中长贷2.56 万亿元，同比增速为-55.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷 款比重约12.9%（2021 年全年水平为30.5%）。

11 月全国商品房销售面积和金额同比跌幅分别走阔10ppt和8.5ppt至-33%和-32%，剔除基数效应后实际销售也仅基本走平、未见好转（与2020 年同期相比，11 月面积和金额跌幅均为-43%，10 月面积和金额跌幅分别为-40%和-41%）；高频口径新房销售面积（11 月环比微跌5%）和克而瑞百强房企销售金额（11 月环比微跌1%）均与该趋势较为一致。1-11 月全国商品房销售面积和金额累计同比下跌23%和27%。往前看，我们预计面向高能级城市的需求端政策或仍有调整以支持刚性和改善性购房需求释放，例如近期出台相关政策的杭州、西安、成都、南京、武汉等，但考虑到年末年初是推盘淡季，防疫政策优化后社会也还需一定时间进行调整，我们预计短期内新房销售仍处于筑底阶段，但中期维度上缓慢复苏仍将是大概率事件。

本周信用债共发行2140.92亿元，较上周（1966.31亿元）环比上升；由于发行量上升，本周信用债净融资-302.15亿元，较上周-527.32亿元环比上升。分产业债和城投债来看，本周产业债发行规模1072.90亿元，较上周的935.88亿元环比上升，本周产业债净融资规模环比上升，为-254.42亿元；本周城投债发行规模1068.02亿元，较上周的1030.43亿元环比上升，城投债本周净融资规模环比上升，为-47.73亿元。

销售再度“探底”，需求端表现仍然相对疲弱。11 月全国商品房销售面积1.01 亿平，销售额9816亿元，同比分别减少33.3%和32.2%，降幅较上月分别扩大了10.0 和8.5 个百分点。单月销售降幅再度扩大，供需政策的落地效果仍有待观察。从销售均价来看，11 月商品房销售均价9747元/平，同比增长1.6%，环比增长0.6%，在连续3 个月环比负增长后，房价止跌；此外70 个大中城市中新房价格环比下降城市有51 个，也比上月减少7 个，但从个数来看，仍处于历史高位，房价的修复情况仍待观察。