新市民最初指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，后指代范围逐渐扩大。《关于加强新市民金融服务工作的通知》进一步明确了新市民范围，包括了因各种原因导致的未获当地户籍或获当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。从群体组成来看，城乡和城城的流动人口仍是新市民主体。从地域分布来看，流动人口主要从东三省向长三角、珠三角、京津冀、成渝等核心城市群迁移，且聚焦一二线城市。从形成原因来看，新市民是我国户籍制度下的特殊产物。能否获得流入地户籍并与当地居民享有同等权利是流动人口转变为“新市民”的重要因素。

地产周期的转向并不是一蹴而就的。我们认为在地产回暖的整个链条中，可以先后观察到“四个底部”——分别是政策底、销售底、拿地底、开工底。以2014 年到2016 年地产周期的回暖为例：从“政策底（5 个月）-销售底（2 个月）-拿地底（6 个月）-开工、投资底”，共经历了13 个月的时间。

政策纾困与房企出险并存期，高信用房企表现占优。2021 年9 月至今，政策宽松主要以纾困纠偏为主，未能提振市场信心。2022 年1-2 月全国销售面积同比下降9.6%，房企出险屡见不鲜，2022Q1 仍有龙光、正荣等多家房企出险。

中央多部门密集发声“稳地产”，从预售资金监管等方面多措并举缓解房企资金压力；整体看，楼市成交仍旧疲弱，2月居民中长期贷款首次转负，拿地及境内发债房企仍集中在信用资质较好的央国企或优质民企，购房者情绪及房企投资信心亟待提振修复。考虑行业发展压力不减，政策端仍有改善空间，板块估值有望持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股、金科股份等。当前物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调的压力亦逐步释放，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物管估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

尽管期限利差通常上行，历史上债市却并非一定走熊，因为利率绝对点位仍受货币政策的影响。不过就本轮来看，在美联储加息顶部仍不明朗，海外通胀形势加剧，中美潜在政策利差压缩到历史低位的当下，上半年央行对于降息显然会更加谨慎。在此种“不降息、只降准”的情况下，利率债的风险大于机会，即使降准后债市仍有一波博弈行情，参与的价值不大。

房地产行业可能面临更友善的政策环境，哈尔滨模式可能复制。我们认为，高信用公司具备投资机会。我们推荐保利发展、金地集团、绿城中国、美的置业、招商蛇口、万科 A 和华润置地。此外我们认为，中低信用公司即使不发生债务违约、展期，也可能面临缩表和业绩不达预期，建议投资者谨慎看待。

根据统计局数据，1-2 月销售金额、销售面积同比增速为-19.3%、-9.6%，单月降幅环比12 月分别扩大1.5pct、减小6.1pct，销售数据表现好于百强；对比来看，克而瑞百强房企1-2 月权益销售金额、销售面积下滑44.82%、42.58%，二者数据存在背离。

数据：1、统计局：1-2 月商品房成交面积同比-9.6%，销售金额同比-19.3%，显著好于市场预期水平；2、城市高频：1-2 月累计成交面积相当于2019年、2020 年同期成交量的100.3%、150.0%，高基数下累计同比-30.22%；3、百强：2022 年1-2 月，百强房企（公司可比口径）销售金额、销售面积累计同比增速分别为-42.9%、-42.0%，单月销售金额连续8 个月同比负增长，降幅连续5 月出现扩大。