本月观点：需求端，5 年期以上 LPR 降幅超预期，北京、深圳楼市 政策再优化，“稳楼市”政策有望继续发力，春节前后楼市成交相对疲弱，但房价环比降幅有所收窄，政策支持或有助于改善购房预期。融资端，房地产融资协调机制加速落地，由于利率下行，国有房企和部分优质非国有房企债券发行成本回落。

如何理解“新质生产力”？自 2023 年 9 月以来，“新质生产力”成为市场的“高频词”。 结合新质生产力的基本内涵和马克思关于劳动过程的三个基本要素来看，我们可以理解为：（1）发展新型的劳动者队伍：在当前我国人口老龄化这一大背景之下，人口红利逐步消失，取代的则是工程师红利的提升，意味着未来的两条路径：一是产业适当转移至人口密集型国家，对应的是出海逻辑；二是单位劳动者效率的提升，对用的是提升高附加价值产业的比重。（2）劳动资料，是生产过程的关键。未来生产工具的代表逐步向智能化和数字化进行转变，显然这也是我们新质生产力的聚焦方向。（3）劳动对象，从实实在在自然环境中的物质、半成品原料，逐步转向：以数据加工、信息迭代为代表的“无形对象”。因此，数据要素、处理信息、实现智能化等均成为新的劳动对象。

仓储物流REITs属产权类REITs，运营条件简单，市场化程度相对较高：公募REITs兼具股性与债性，主要分为经营类REITs与产权类 REITs两大类，相比之下产权类REITs股性更强。产权类REITs中，仓储物流、产业园主要通过出租获得运营现金流，且可获得土地与资产增值回报，定价相较保障房亦更为市场化。但相比产业园，仓储物流因运营条件更为简单，项目投入使用后短期内即可达到 较高出租率，进入稳定运营的成熟期。

横向对比住宅投资占 GDP 的比重，我们发现目前中国的住宅投资占比与美国和日本的长期均值接近，约在 4%左右，我们认为住宅投资需求的刚性区间下沿基本已触达。尽管从宏观层面上看，当前地产投资的总量和增势已经触及刚性需求的下沿，但需求端的数据并未出现明显改善，房地产销售市场处在存量时代，房屋需求的刚性下沿决定了投资需求下沿的波动幅度。从总量视角上，我们认为投资的整体下行速率在放缓，即便有负向的波动，也会产生均值回归，但在新的生产力工具没有突破之前，这个过程可能相对漫长。