6月15日，国家统计局披露行业数据，5月单月新房销售、开发投资、房屋施工、土地购置等各项指标均出现好转，近一周重点城市杭州、苏州、青岛、佛山等商品住宅成交面积环比大增。近期成交激增是否意味着低迷的市场即将转向？各城市真实的市场热度又是怎样的呢？

7月基本面回暖趋势放缓，累计销售增速与6 月基本持平，单月销售金额和销售面积均较6 月下滑明显，绝对水平优于4 月但低于5、6 两月，仍处于21 年以来的底部位置。从供给端看，市场进入传统淡季致使7 月开发商推盘量减少；从需求端看，月内部分城市延期交付事件对销售预期的影响开始逐步显现，居民购房信心再受冲击，短期复苏节奏被打断。整体来看，行业当前仍然处于筑底阶段，我们预计三季度市场复苏节奏仍会面临预期不稳的考验。

其他的现金流入。开发之外，投资性房地产也将提供租金收入，但阶段性受到疫情和减租的影响。企业可以处置存货、固定资产、投资性房地产来回流资金，当前来看整栋交易和并购市场热度不高。融资方面，股权融资目前基本不可行，固收投资者认可的白名单公司数量在减少，部分企业需要适应以经营性回款阶段性偿付债务的事实。

房地产市场继续下行，销售复苏偏弱，且没有传导到信用和投资领域，这既有传统周期调整原因，也有交付等多重新因素叠加。我们认为，解决问题的钥匙仍在需求侧，我们预计按揭贷款利率将继续快速下行，金融和地方行政手段形成合力，稳住房地产市场。

保障性租赁住房是完善我国住房体系的重要环节之一，对解决城市青年人、新市民等群体住房问题起到关键作用。保障性租赁住房项目因其低于市场的租金而往往保持较高出租率，故通常具有稳定持续的租金收益，与公募REITs 发行特征有较高的匹配度。

从全国层面来看，2022 上半年主要房企拿地总金额同比下滑74%，所有省份房企拿地金额均下滑。

国家统计局发布2022 年1-7 月商品房投资和销售数据，2022 年1-7 月，全国商 品房销售面积7.82 亿平方米，同比下降23.1%，增速较2022 年1-6 月下降0.8%； 商品房销售额7.58 万亿元，同比下降28.8%，增速较2022 年1-6 月上升0.1%。 分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-31.0%、 -22.7%、-27.0%、-39.5%。市场在经过6 月份的短暂复苏后，7 月份同比增速再 度下行。我们认为当前行业销售恢复持续不及预期的主要原因仍在需求端，居民 的购房能力与购房意愿都受到了压制。当前政府稳地产态度明确，各地因城施策 持续放松地产调控，保交楼政策陆续落地，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场 的全面恢复仍需时日。

保障性租赁住房REITs 的正式推出打开了我国公募REITs 的又一新的领域，对于REIT 后续扩容发展具有重要意义，同时也是盘活房地产项目融资通道的重要一步。深圳作为我国经济发展前列的一线城市，流动人口规模大，租赁住房缺口较大，红土创新深圳人才安居REIT 的基础设施项目具有明显的区位优势，尽管租金水平受政策限制，但是未来出租率和租金稳定性具有一定保障，同时按照目前预计募资总规模计算预期收益率仍可达到3.95%，当前公募REITs 供给仍然较少，红土创新深圳人才安居REIT 上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。

国家统计局公布2022 年7 月房地产市场运行情况。7 月单月房地 产销售面积、投资额、新开工面积分别为9255 万平方米、11148 亿元、9644 万平方米，同比增速分别为-28.9%、-12.3%、-45.4%， 前值分别为-18.3%、-9.4%、-45.1%。

国家统计局发布2022 年1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积9255 万平，同比增速-28.9%（前值：-18.3%）；开发投资金额1.11 万亿元，同比增速-12.3%（前值：-9.4%）；新开工面积9644 万平，同比增速-45.4%（前值：-45.1%）。核心指标同比降幅均走扩。我们认为，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期。

随着7月经济数据落地，除了出口持续超预期强劲外，投资、消费、社融、工业生产、服务业生产等数据全面走弱，一改5、6 月单边上行的趋势。房地产下行过快带来的扩散效应和疫情不断反复带来的长尾效应是7 月数据全面下调的主要原因。

多举措稳定房地产市场，用足用好政策工具，保交楼负责任。7 月中 央政治局会议提到要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具 箱，支持刚改需求，保交楼、稳民生。随着因城施策进入深水区，多 地放松调控政策，修复市场信心，同时设立地产纾困基金，AMC 进入 助力房企化解债务风险等多举措推进房企纾困，行业释放积极信号。 但仍有部分地区出现地产项目交付问题，影响整体销售。1-7 月改善型 住房需求逐步释放，全国商品住宅销售面积6.61 亿平方米，同比下降 27.1%，降幅进一步扩大，商品住宅销售额6.63 万亿，同比下降 31.4%，降幅略有收窄。

疫情之下消费才是我国经济的最大变数。7 月社零同比增速较6 月回落0.4 个百分点，1-7 月社零同比还处于下降阶段。我们认为主导因素是疫情形势，因为年内社零当月同比增速和疫情严重程度呈现明显的负相关关系。至于汽车、石油及制品类商品零售增速的边际下滑，我们认为这都是次要原因。若8 月以后疫情只是零星出现而不再频发，各地促消费政策和消费券有望显现出更大效果，社零也有望边际提升。但假设归假设，今年疫情的严重程度在很多月份都是超预期的，所以总体上，后续消费仍存在较大的变数和不确定性。

7 月，土地购置面积为918 万平方米，单月同比-47.3%，环比-25.9%；土地成交 价款为875 亿元，单月同比-33.4%，环比+33.6%；土地购置单价为9529 元/平。 1-7 月，土地购置面积为4546 万平，累计同比-48.1%；土地成交价款为2918 亿 元，累计同比-43.0%；土地购置单价为6419 元/平，累计同比+9.8%。 7 月，商品房销售面积为0.93 亿平，单月同比-28.9%，环比-49.1%；商品房销 售额为0.97 万亿元，单月同比-28.2%，环比-45.4%；商品房销售均价为10471 元/平，单月同比+0.9%，环比+7.4%。

公共财政支出提速，后续或将面临掣肘。公共财政支出当月同比，从6 月的6.1%提高至9.9%。7 月公共财政支出投向中四个和基建相关的分项，合计当月同比从上月的8.6%放缓至3.6%，合计占比从上月的27.4%降至21.0%，7 月对基建的支持力度减弱。今年前7 个月实际赤字使用率达38.2%，比2020 年同期都高了10.4 个百分点，赤字使用较快。而今年公共财政面临减少压力，估算得全年公共财政收入可能比预算规模低1 万亿，今年后续月份公共财政发力或面临一定约束。

美国德国等国家预售制度从预付款、按揭发放等多维度为购房者提供保护。预付资金方面，一般设有定金或预付款保护机制；且 预付款比例较低，或按工程进度分期支付，绝大部分房款在房屋交付后开始支付。按揭贷款方面，按揭贷款按照工程进度逐渐发 放，或在房屋交付后发放按揭贷款。质量及交付担忧方面，预售商品房期房烂尾保险可保障购房者权益；验收合格后，开发商方 可凭验收凭证取得购房者支付的房款；德国及新加坡开发商甚至为购房者提供1-5年保修期，而后购房者支付尾款。

销售量同比降幅走阔，基本面修复动力不足。7 月全国商品房销售面积9,255 万方，同比下滑28.9%，实现销售金额9,691 亿，同比下滑28.2%，系销售淡季叠加疫情反复和延期交付影响所致。销售均价为10,471 元/平方米，本年度同比增速首次回正，较去年同期增长0.9%，环比回升7.4%，一线城市房价坚挺。月底政治局会议宽松力度不及预期，市场需求疲软和信心缺失难以改善，料8月销售仍将继续承压，基本面修复仍需进一步政策刺激。

本周行情：本周（2022.08.08-08.12）恒生物管指数降幅为1.9%；YTD 涨跌幅前三的物管公司分别为越秀服务、中海物业和华润万象生活，涨 跌幅分别为+4.4%、-0.9%和-1.1%。

6 月短暂复苏后，房地产7 月单月数据整体下行。单月销售额及销售面积环比腰斩，拖累到位资金中其他资金环比由正转负，并导致单月新开工和开发投资环比负增长。累计来看，各项数据同比降幅扩大，仍需政策进一步发力带动行业景气度企稳回升。房地产开发投资累计及当月同比降幅均扩大：1-7 月房地产累计投资7.95 万亿，同比下降6.4%，降幅较前值扩大1.0pct，仍处于下行通道。前7 个月土地购置面积0.45 亿㎡，同比下降48.1%，降幅较前值收窄0.2pct；土地成交价款2918 亿，同比下降43.0%，降幅较前值收窄3.3pct。

房地产行业是一个特殊的行业，其研究目的本身就超越股票研究。房地产行业的运行现状，不仅和宏观经济及政策密切相关，更直接成为判断宏观经济走向和政策变化的重要起点。对产业运行态势的研究，对产业结构的分析，权益市场的研究，固收相关的信用研究，从方法论上，是相互关联，不可分割的。