还有三个多月，2021年就宣告收尾。针对当前中国经济的走势，刘元春表示，增速放缓是常态，主要是由于基数因素，同比增速放缓，并且放缓的幅度比较大，这是客观现象。另外，当我国经济接近于常态化，产出缺口全面收窄，产能达到临界值，增长速度必然会出现逐步放缓的状况。再之，“整个世界经济复苏，对于中国的外需，是一把双刃剑，因此，也将导致我国出口增速有所放缓。”他强调，中国经济增速下半年肯定会出现比较明显的回落过程。原来预测，一季度能达到超过18%，到四季度，可能保持在5.5%-6%的区间。

粤港澳大湾区建设己从开局起步转向全面铺开、纵深推进。江门是粤港澳 大湾区重要节点城市，粤港澳大湾区建设为江门带来黄金发展期，为江门高质 量发展提供要素支撑，为江门实现更高水平开放提供新路径。 

根据中国房地产指数系统百城价格指数，对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2021年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为16006元/平方米，环比上涨0.34%。

总部经济园区是总部经济和商务园结合的新事物，是一种新兴的园区规划和建设模式。在众多跨国企业在华设立地区总部和国内大中型企业总部向中心城市迁移的经济大趋势下，我国总部经济园区蓬勃迅速发展。总部经济园区在优化地区产业结构和促进区域经济发展中担当着重要的角色。目前，我国已经形成了以京、沪、粤为龙头的“长三角”、“环渤海地区” 、“珠三角地区”吸引地区总部的态势。据不完全统计，截止2020年一季度国内大约有235个总部经济园区，随着各地的纷纷布局规划总部经济园，未来我国总部经济园区将继续增长，并不断地推动区域经济的发展。

珠海全市产业园共计378个，近几年，珠海市积极出台完善产业园区发展政策，创新园区管理体制，加速推进软硬环境建设，优化园区营商环境，全市产业园区提质增效效果明显。

产业园区是培育科创产业、促进产业转型升级、 推动区域经济发展的重要载体。在粤港澳大湾区中，广东珠三角九市各具特色优势产业，积 极推动产业聚集发展，加快培育产业园区。未来，作为产业发展重要引擎的产业园区，势必 迎来如火如茶的发展机遇，也势必面临着越来 越激烈的竞争。 

2021年3月楼市成交量同环比均升。数据显示，2021年3月监测的主要城市成交面积环比上升75.18%，超9成城市环比均有不同程度下降，同比则上升78.25%。

由于去年2月疫情影响，售楼部关闭房企销售惨淡。2021年2月，国家鼓励”就地过年“，热点城市购房热情高涨，楼市销售较往年同期火爆，不少房企销售额同比实现翻倍增长，尤其龙头房企销售业绩抢眼。

2021年1月，房地产市场整体走稳，部分热点城市市场惯性延续了2020年末的成交翘尾行情，热度不减。

2020 年，新冠疫情席卷全球，对各经济体的生产制造、消费投资、社会治理、民众信心等造成全方位冲击，全球经济陷入“大萧条”以来最严重衰退。我国统筹疫情防控和经济社会发展取得重大成果，经济运行持续稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期，在世界主要经济体中率先实现正增长，经济总量迈上百万亿元新台阶。在此背景下，房地产政策整体呈现前松后紧。2020 年上半年，受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，为促进房地产市场快速恢复发展，中央层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期目标，同时各地政府从供给端和需求端出台诸多政策，促进房地产市场复苏，楼市政策呈现宽松态势。2020年下半年，面对部分城市房价涨幅过快问题，房地产政策有所转向，中央多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化。与此同时，住房保障制度加速完善，全面推进城镇老旧小区改造与住房租赁发展的政策不断出台。

2021年8月碧桂园合约销售金额约为452.1亿元，同比下降25.8%。合约销售面积为550万平方米，同比下降22.8%。

粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群。粤港澳大湾区建设已经写入十九大报告和政府工作报告，提升到国家发展战略层面。推进建设粤港澳大湾区，有利于深化内地和港澳交流合作，对港澳参与国家发展战略,提升竞争力，保持长期繁荣稳定具有重要意义。惠州作为一-座新兴工业城市，电子信息、数码视听、石油化工等产业蓬勃发展，在粤港澳大湾区中发挥着重要作用。惠州市以“2+2+N”体系布局产业结构，积极规划建设产业园区，推动产业发展。

粤港澳大湾区作为与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一，经济发展快速，发展前景十分被看好。粤港澳大湾区中，粤港澳三地地理位置相近而各有优势。其中，佛山市地处珠江二角洲腹地，毗邻港澳，与广州共同构成“广佛都市圈”，是“粤港澳大湾区”“珠江- 西江经济带”的重要组成部分。目前，广东珠三角产 业园发展也发展迅速并逐步完善， 未来产业园区将在粤港澳大湾区新一轮发展中起到至关重要的作用，这将是粤港澳大湾区产业园区的一个“黄金时代”。

2021年1-4月全国新房价格总体平稳，二手房价格整体稳中有升。根据百城价格指数，一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.99%，较去年同期扩大0.56个百分点，但仍处近五年同期地位。

市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合。8 月单月，销售 金额、销售面积增速分别为-19%、-16%，销售加速下行，接近2010 年以来的三个低点。考虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度依旧 偏紧，需求受到抑制，并且随着个别企业信用风险的暴露，购房者的 观望将加重；2）新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数 较高，销售仍将继续降速。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策 底”的组合，未来政策博弈的预期将逐渐加强，但“房住不炒”的总 基调难以变化，可期待央行层面对于房企信贷和居民按揭贷款的调整。

本文为固定资产投资分析框架的上篇，主要介绍了固定资产投资的相关概念， 重点梳理了固定资产投资的计算方法、与GDP 的关系以及其结构特征。基 建、制造业、房地产投资的具体分析框架、预测方法将放在下篇展开叙述。

2020 年之后规模民企地产加速出清，我们认为信托肃正是导火索，对于行业主体的影响体现在三个层面的传导：1、政策变动挤压部分主体再融资；2、负面舆情加剧和信用主体违约冲击使得行业融资压降；3、流动资产无法有效变现，使得弱资质民企地产从负面舆情走向实质违约的时间大大缩短，过快“躺倒”带来的超预期进一步加剧上述链条的负反馈传导。

我国仓储物流公募 REITs 已开启试点。受全球化浪潮、消费市场提质升级、电子商务稳步拓展等多重影响，我国物流地 产市场蓬勃发展。相较于强劲市场需求，我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间。市场需求及消费升级倾向下，预计我国物流地产行业集中度加剧或成为必然趋 势。

信用重构正在加速推进，部分企业或会被动离场，更多企业可能在很长一段时 间控制拿地，应付融资偿付要求。政策走向鼓励刚需和防范泡沫并重，销售速 度则会快速回落。本轮周期和历史上每一轮都有差异，出清速度可能更快，政 策演变可能更快，优秀公司的崛起机遇也会更大。