房地产行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有着重要影响。同时，也和人民生活息息相关，关系到百姓安居、生活幸福。2021年，全国各地区、各部门按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，持续稳地价、稳房价、稳预期，加快建立完善房地产长效机制，积极防范化解房地产潜在风险，促进了房地产市场的平稳健康发展。

回顾即将过去的2021年，房地产销售市场及土地市场呈现出明显的前高后低走势。不过，随着年末政策面不断释放积极信号以及房企采取多种方式自救，众多业内人士认为，行业预期已初见修复。而相较于楼市销售端的分化，住房租赁市场无疑获得了政策的精准护航。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，目前，以“资产管理”为本质的住房租赁行业商业闭环初步形成，住房租赁行业迎来了全新的发展局面。

12月27日，贝壳研究院发布《2021年住房租赁市场报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，今年租赁市场整体呈现活跃态势，但租金水平仍低于疫情前。租赁市场不断向“买方市场”转变，品质化租住需求持续释放。租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成。租赁行业发展2.0模式开启，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势。

贝壳研究院近日发布的房地产市场2021年度回顾专题报告中指出，从“九八房改”至今，房地产行业还在不断成熟和发展过程中，而发展的过程往往是螺旋上升的。区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间，城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等商业模式也都还有很大的探索空间。报告认为，此轮行业风险出清后，房企的经营逻辑将继续发生转变，在告别了高增长预期、放下包袱后，房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。

更好满足购房者合理住房需求，促进健康发展和良性循环。12 月25 日，中国人民银行货币政策委员会2021 年第四季度例会于12 月24 日在北京召开。其中关于地产的表述为，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。防风险稳增长促改革，推动住房和城乡建设事业高质量发展。鼓励优质房企并购项目，行业供给侧改革。

12 月前三周全国样本城市整体同比增速及两年复合增速均较11 月负增长扩大（为剔除疫情造成的基数影响，2 年复合同比增速以红色曲线体现，用来共同跟踪销售）。12 月前三周全国样本城市中，一二线城市同比增速及两年复合增速均较11 月负增长扩大，三线城市负增长收窄（为剔除疫情造成的基数影响，2 年复合同比增速以红色曲线体现，用来共同跟踪销售）。

本周，央行、银保监会鼓励优质房企加大兼并收购力度，并鼓励金融机构提供对应的金融服务，招商蛇口、碧桂园等已在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购，行业加速出清；受勾地政策恢复、溢价上限下调、保证金缴纳数额减少、“竞品质、现房限售”取消等多重利好的影响，杭州三轮集中土拍热度逆势上涨，整体溢价率升至7%；央行再提“两维护”，住建部再提“房住不炒”。近期中央对于房企融资频频吹风，龙湖、龙光、金科等民营房企也计划发行ABS 等固收产品，行业信贷持续改善。

本周47 个城市新房成交套数为5.6 万套，环比上升9.7%，同比下降12.6%；18 个大中城市新房成交套数为3.6 万套，环比上升22.6%，同比下降13.1%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+20.4%、+29.4%、-15.0%，同比分别变动-13.3%、+5.3%、-67.8%。16 个城市二手房成交套数为1.3 万套，环比上升2.6%，同比下降33.3%；12 大中城市二手房成交套数为1.2 万套，环比上升5.5%，同比下降31.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+17.0%、+1.0%、-1.6%，同比增速分别为-37.0%、-23.3%、-44.6%。

房地产行业经过40多年的发展，在我国经济建设中起着重要的作用。2000年开始，房地产呈现出异常火爆的趋势，房价只涨不降，买房卖房成为热点话题。2015年，政府为了抑制房价的飞速上涨和抵制“炒房卖房”的行为出台了相关文件，对房地产企业的限制增强。面对这样的市场环境，房地产企业想要增强盈利能力，必须重视融资问题。这是因为房地产企业在开发房地产项目时需支付高昂成本，项目建设周期长，而且资金只能在销售房地产之后才能收回，坏账风险大[1]。此外，近几年总体经济形势下滑，银行和其他金融机构的融资门槛较高，房地产上市公司在外部环境的影响下资金短缺的现象十分明显。由此可见，房地产企业选择合理的融资策略是很有必要的。

当前的二手房贷款市场，房地产中介机构（以下简称“中介”）签约中心已经成为银行营销二手房贷款客户的主渠道，约90%以上的银行二手房贷款业务来源于中介。利用上游渠道优势，中介逐渐占据市场支配地位，主导房屋交易方选择银行，倒逼银行“限时批贷、限时放款”，一定程度上扭曲了二手房贷款市场应有的秩序。