在“房住不炒+两集中”等调控环境下，地产开发公司资金压力凸显。房地产开发板块全部为流量业务，相比而言，物业管理板块业务除了流量，还包括基础物管、增值服务等存量业务。以碧桂园服务为例，开发的收入贡献比例不断降低，2020年已不足20%。因此需要理性看待开发承压对于物管公司的影响。2021 年4 月19 日，恒生公司推出“恒生物业服务及管理指数”。我们采取“恒生物业服务及管理指数”的编制方法，将指数拓展至2014 年6 月，以此，复盘过去8 年物管板块的历史行情。

自2022 年年初至今，1）按照总成交量排序前10 的公司，平均跌幅达到35.9%；2）按年初市值前十大公司，平均跌幅达到35.7%。除了资本市场本身调整的原因，这个初生的板块在业务独立性，发展可持续性和成长性受到了不同程度的怀疑。资本市场质疑物业管理行业业务、人员、资金的独立性，融资的必要性和毛利率的可靠性。物业管理公司应收款科目的显著增加，加剧了这一质疑。

本周国家统计局等部门公布了部分9 月国内宏观数据。其中，9 月份社零总额37745 亿元，同比增长2.5%；9 月份社零餐饮收入3736 亿元，同比下降1.7%；9 月服务业PMI 为48.9%，降至50%以下；前三季度居民人均可支配收入同比增长3.2%、人均消费同比增长1.5%，按照消费类别分，教育文娱支出同比下降4.2%。当前疫情对于出行娱乐消费影响仍存，社零整体实现弱复苏，但可选消费需求仍有待提高。但未来随疫情防控治理水平不断提高，消费促进等政策陆续出台，消费出行信心有望保持恢复节奏。