基础设施公募型REITs 的发行弥补了我国股权类REITs 的市场空白，是大类资产配置的重要方向之一。公募型REITs 的核心在于“公募”与“股权”，其发行实现了基础设施投资领域从私募到公募、债权到股权、单纯融资到资产管理的转变。从债权投资到参与股权投资的角色和身份转变，意味着投资人不仅要关注阶段性现金流情况，还要综合考虑底层资产的布局、管理人的运营能力、不同的估值参数和方法等因素。首批9 只产品涵盖交运、产业园区、市政设施和垃圾处理及生物质发电等不同领域的基础资产，基础设施公募型REITs 的顺利发行有助于盘活存量资产，拓展投资人投资渠道。

1、 公募型 REITs：重要的大类资产配置方向 ........................................................................ 5

1.1、 基础设施公募型REITs 上市：盘活存量资产，弥补我国大类资产配置空白 .......................................... 5

1.2、 交易结构：资产剥离、权属转移与避税是主要因素 ............................................................................... 5

1.3、 基础设施公募型REITs 推出的意义 ........................................................................................................ 6

2、 公募型REITs 的收益来源与投资价值 ............................................................................... 7

2.1、 投资REITs 的收益来源：派息与价格波动 ............................................................................................. 7

2.2、 从大类资产配置看REITs:兼具股性与债性，攻守兼备 ........................................................................... 9

3、 REITs 产品的理论估值的方法 .......................................................................................... 10

3.1、 REITs 产品层面的估值核心指标与估值方法......................................................................................... 10

3.2、 不同底层资产的估值核心要素 .............................................................................................................. 11

4、 目前上市的9 只REITs 产品投资价值概述 ....................................................................... 12

4.1、 基本情况：规模、存续期、公布派息率等基本要素 ............................................................................. 12

4.2、 底层资产：公路收费、仓储物流、产业园区等获得先批试点 .............................................................. 12

4.3、 派息率：预计基本在4%-12%之间 ....................................................................................................... 13

4.4、 首批REITs 投资者结构:保险、公募配置为主 ....................................................................................... 13

5、 首批上市的9 只REITs 产品详解 ..................................................................................... 14

5.1、 东吴苏州工业园区产业园 ..................................................................................................................... 14

5.1.1、 项目情况详解 .................................................................................................................................. 14

5.1.2、 项目评价与未来展望 ....................................................................................................................... 15

5.2、 华安张江光大园 ................................................................................................................................... 15

5.2.1、 项目情况详解 .................................................................................................................................. 15

5.2.2、 项目评价与未来展望 ....................................................................................................................... 17

5.3、 博时招商蛇口产业园 ............................................................................................................................ 17

5.3.1、 项目情况详解 .................................................................................................................................. 17

5.3.2、 项目评价与未来展望 ....................................................................................................................... 19

5.4、 平安广州交投广河高速公路 ................................................................................................................. 19

5.4.1、 项目情况详解 .................................................................................................................................. 19

5.4.2、 项目评价与展望 .............................................................................................................................. 22

5.5、 中金普洛斯仓储物流 ............................................................................................................................ 23

5.5.1、 项目情况详解 .................................................................................................................................. 23

5.5.2、 项目评价与展望 .............................................................................................................................. 25

5.6、 红土创新盐田港仓储物流 ..................................................................................................................... 26

5.6.1、 项目情况详解 .................................................................................................................................. 26

5.6.2、 项目评价与展望 .............................................................................................................................. 29

5.7、 浙商沪杭甬杭徽高速公路 ..................................................................................................................... 29

5.7.1、 项目情况详解 .................................................................................................................................. 30

5.7.2、 项目评价与展望 .............................................................................................................................. 33

5.8、 富国首创水务项目 ................................................................................................................................ 33

5.8.1、 项目情况详解 .................................................................................................................................. 33

5.8.2、 项目评价与展望 .............................................................................................................................. 36

5.8.3、 项目详解 ......................................................................................................................................... 37

5.8.4、 项目评价与展望 .............................................................................................................................. 38

6、 风险提示 ......................................................................................................................... 39