2018年7月，央行货币政策委委员指出过去一段时间去杠杆政策取得成效，下一步将进入稳杠杆阶段。在总杠杆率得到有效控制的同时，杠杆结构也呈现优化态势：一方面，企业部门杠杆率下降，国有企业资产负债率明显回落；另一方面，住户部门杠杆率上升速率边际放缓，债务安全性可控。之后监管层将更多注重结构性去杠杆，避免过度使用在总量层面一刀切的去杠杆措施。不过，近几年居民杠杆率上行较快让市场产生了杠杆空间到头、泡沫萌发的忧虑，因而当下对于居民杠杆率的现状分析以及未来空间测算就显得尤为重要。

千钧将一羽，轻重在平衡。国际形势复杂多变，预计2019年政策面将在保持平衡稳健的基础上进行结构微调。一方面缘于经济下行和技术封锁，我国新动能做大做强尚需时日，投资拉动的旧动能无法说去就去；另一方面房价高企，资产泡沫和贫富分化加剧，居民杠杆上升较快，产业成本提升，继续扩张居民信用的总量空间不大。

房地产市场空间仍然巨大。持续提升的居民收入和城市化水是房地产 市场发展的根本驱动力。 住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新。

12 月 5 日，国务院印发《关于做好当前和今后一个时期促进就业工作的若干意见》。

市场整体下行，预计明年销售面积同比增速为-4%，销售额同比增速为-2%，整体房价涨幅为2%。区域分化缓和，虽然温度相近，但一线大致在初春，三线及以下可能已处初秋，二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

内忧外患中启动商品房市场：1997-2000年，中国面对的世界经济形势异常复杂，先后经历了亚洲金融风暴和美国互联网泡沫破灭。1998年前后，受前一轮宏观调控惯性影响，中国经济处于通缩状态。此外特大自然灾害的影响，以及体制转轨的阵痛（下岗潮），在这段时间集中爆发，严重抑制了国内需求。

行业——需求迎接调整，政策压力缓解：需求市场：已经逐步入冬，总体成交如期下滑，但韧性超市场预期，景气度的分水岭出现在今年8月份，预计刚性需求将成为明年的关键。销售预测：预计2019年销售面积增速在-6%左右。但中长期维度行业需求依然具备一定刚性支撑。开工投资：市场库存已经见底回升，土地市场演绎从补库存到流拍潮的变化，热点城市供应计划完成率不高。投资预测：投资数据呈现几大变化：土地购置费对投资的支撑大幅提升；竣工面积与新开工、销售面积出现背离；施工投资与施工面积背离，预计土地购置费预计将从高位回落至3%，新开工同比下滑8%，施工面积同比增长0.7%,预计全年投资额同比增长2.3%。政策：不再成为矛盾焦点，预计调控政策已逐步见顶，预售制度改革短期也无需多虑。

2019年房地产行业基本面大概率下行，但不必过度悲观。销售层面，我们认为三四线将边际遇冷但不致一落千丈，一线调控难言放松，全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为6%-8%。