境内分析报告

• 房地产行业：成交继续攀升，库存持续好转
  地产跑输大盘。沪指在本周涨跌交替，整体收跌。截至本周五，沪指收报 2767.21点，周跌幅 3.25%。本周所有行业均有不同程度的下跌。房地产板块下跌 4.53%，跑输大盘。我们继续看好下周地产股跑赢大盘的机会，主要利好在于地产去库存背景下积极的政策预期。
• 房地产行业：街区漫谈，从孤立“围合到共享“开放
  国务院相关意见印发表明国家层面城市规划理念已开始转换，社会各界对“开放”还是“围合”的讨论如火如荼。研究“开放式街区”与“围合式社区”，首先需要厘清两者的含义，对比两者的特点，梳理两者的发展历史。
• 房地产行业：千百家似围棋局，十二街如种菜畦
  事件：近日《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，文件明确我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。
• 房地产行业：地产板块的五问五答－跟踪报告
  政策核心目标是扩大需求，去化库存。狭义库存（可销售资源）容易去化，但广义库存（未销售土地和物业）规模庞大，去库存的主线预计会延续很长时间。当前居民杠杆率较低， 2015 年居民买房资金里来自信贷的支持不足 50%（考虑了首付贷等非按揭名义住房消费支持工具）。因此我们认为，政策并不会给金融体系带来风险，对维持地产行业健康稳定发展有重大意义
• 房地产行业：去库存轮番加码，静候市场佳音
  行业和货币调控贯穿近两轮行业周期，14 年政策态度出现反转。国内外宏观经济持续低迷，地产长周期反转的背景下，政府调控态度发生转变，2014 年起开始新一轮的货币和行业政策的双宽松周期。
• 房地产行业：岂止于此，看好反弹
  在经济学中，储蓄一直等同于投资，在现有的间接融资为主的实体经济中，这部分主要被企业和政府通过银行贷款拿出用于投资。国内房地产市场一直是过去政府和企业主导的主要投资领域，自 1999 年以来，房地产开发投资增速持续超过 M2 增速，增长 23 倍，期间 M2 增长 11 倍，仅在金融危机期间出现了因外部因素导致的低迷。直至 2015 年，房地产开发投资增速才首次自发的低于 M2 增速，也就意味着从资金流向的角度，新增货币流向房地产的比重出现了大幅下降。
• 房地产行业：住宅成交同政起，扶摇直上九万里
  上周地产股反弹未能持续。上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-5.68%，与沪深 300 指数相差-2.29 个百分点（负号为落后沪深 300 指数，反之为超）。上周我们观察的 148 家房地产股中上涨的有 16 家，下跌 113 家，停牌 18 家。
• 房地产行业：市场分化，然流动性驱动下一线城市恐难掉头－东南亚客户拜访纪要
  我们认为主要受市场预期推动，中国一线城市自春节以来开启了新一轮的房价暴涨。 此前公布的 1 月份新增贷款约 2.5 万亿元，创出历史单月新高，以及在同一时期内连续出台的多项行业刺激政策， 进一步助涨了市场情绪。而一线城市库存量下降至低位，市场追涨情绪更为强烈。
• 房地产行业：提公积金存款利率、进一步改革需加速
  中国人民银行发布消息称，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》(银发?2016?43 号)，决定自2 月21 日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。文件表示，职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。
• 房地产行业：东边日出西边雨
  2016 年 2 月 26 日，国家统计局公布 2016 年 1 月 70 城住宅价格数据：1）新房与上月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有 24个，上涨的城市有 38 个，持平的城市有 8 个。环比价格变动中，最高涨幅为 4.1%，最低为下降 0.8%。70 个大中城市中，价格下降的城市有45 个，上涨的城市有 25 个。1 月份，同比价格变动中，最高涨幅为 52.7%，最低为下降 4.9%；2）二手房与上月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有 25 个，上涨的城市有 37 个，持平的城市有 8 个。
• 房地产行业：节后放量明显、地产量价齐升
  一手房：环比上升 79.8%，同比上升 316.5%（去年同期为春节）本周安信跟踪 52 大城市一手房合计成交 48417 套，环比升 79.8%，同比升 316.5%，同比上升较多主要受去年春节影响，累计同比上升 4.4%，一、二、三线销售套数环比增速分别为 89.2%、89.3%和 72%。一线中，上海、北京、广州环比分别上升 125%、43.1%、197.2%，深圳环比下降 2.7%。
• 房地产行业：中国房地产每周趋势，交易量强劲反弹，库存进一步下降
  交易量在春节后继续上升（环比上升 55%/同比上升221%），而 2 月份累计周均值较去年 2 月份高出22%。库存周环比下降 1.4%，二线城市领跌（合肥下降 9%，南京下降 7%，苏州下降 6%），库存月数降至 10.4 个月（1 月份平均为 10.9 个月）。土地出让面积/价值环比反弹了 68%/82%，北京以人民币 110 亿元的土地出让金额领先。
• 房地产行业：泡沫破灭前后的东京都市圈楼市一瞥－北上深住房市场分析（二）
  80年代日本年轻人口趋于减少，移动性减弱，此外也出现了大城市中心部人口郊区化的现象，但作为三大都市圈之首的东京都市圈，泡沫破灭后新房成交量相比泡沫破灭前依然翻了一倍多，不过即使有真实需求的支撑， 泡沫破灭后东京首都圈房价依然累计下跌了 45%，跌幅大于全国平均水平，25 年后也只回复到高位的 84%。
• 房地产周刊-第597期
  报告从宏观政策环境、地方政策动态、竞争对手情报、产品与技术创新等几个方面进行了分析及评论。