地产跑赢大盘。沪指本周全面上涨。截至本周五，沪指收报2932.48 点，周涨幅为0.10%。本周各行业全面上涨。涨幅居前三的版块为SW 国防军工、SW采掘、SW 传媒，分别上涨6.43%、5.28%、5.28%。房地产板块上涨2.64%，跑赢大盘。目前,地产股投资机会仍然集中在核心二线城市和转型类股票。

本周安信跟踪 61 大城市一手房合计成交 9.76 万套，环比上升 25.1%，同比上升19.1%，累计同比上升 28.8%，一线、二线、三线销售套数环比增速分别为 52.5%、24.3%和 19.6%。一线城市中，北京、上海、广州环比上升 126.3%、 41.5%、 58.6%，深圳环比下降 3.7%。

新房成交面积环比、同比均保持复苏，整体成交绝对数据维持高位。根据中指院数据，2016 年6 月全国100 城市新建住宅平均价格为每平方米11816 元，环比上涨1.32%，同比上涨11.18%，这是百城住宅均价连续第11 个月出现双涨。我们反复强调，货币政策是决定房地产基本面最根本因素，银行需求端持续加杠杆必然使按揭贷款占总贷款比重持续上升，从而房地产大周期没有见顶。小周期内，货币政策不转向，房地产占居民大类资产比重持续上升，我们维持对房地产基本面的乐观预期。

2016 年研究和配置房地产行业必读品。我们谨慎看好 2016 年地产基本面，看好结构性行情演变，以“转型牛”和“区域主题”为代表，维持行业增持评级。

在近日由中国房地产估价师与房地产经纪人学会和9 家房地产中介机构发起的诚信服务承诺活动上，陆克华提到：“房地产中介行业形象不佳，群众意见很大，社会反响强烈，目前，住房和城乡建设部高度重视这个问题，正在全国范围内开展房地产中介专项整顿工作，严肃查处违法违规的房地产中介行为，不断净化市场环境。”

地产此轮回暖始于 2015 年 3 月，2016 年以来市场热度更是逐渐攀升，一季度销量和金额月均增速高达 33%和 54%，均处于历史高位，其中尤以二线楼市表现最为亮眼，3-5 月平均增速高达 43%。可售库存在高销量推动下已开始回落，但三线城市去化依旧缓慢。2016 年以来的房价上行过程中，各级城市仍在分化，二线城市房价上涨势头最猛。今年上半年投资意愿在“量—价—投资” 的传导机制下出现大幅回升，5 月累计投资同比增速高达 7%；拿地热度也在加大，成交土地楼面均价一路飙升，地王频现并不断刷新记录。

注意前述短期行业的自上而下和自下而上的一些积极变化带来的机会，强调看好资金价格回到下降通道。行业小周期高点回落降低指数超额收益机会，但股票至下而上机会凸显，选股仍维持蓝筹&白马和小票6:4配置，基本面为王。

市场概况：复苏周期延续近 15 个月，市场确立分化趋势，销售增速显露疲态，投资回升基础薄弱，行业面临小周期拐点。双宽松周期下政策刺激和流动性偏好受力不均，市场分化加剧，销售增速回落难以避免，进一步限制库存改善的持续性和力度空间；销售分化带来土地市场的非理性分化，谨慎情绪下的投资持续回升基础薄弱；政策调控由全面去库存转向因城施策，流动性进一步宽松必要性降低和银行不良贷款危机下个人住房抵押贷款的偏好度提升，需求端信贷支持增强；上市房企盈利能力呈现下行分化，融资规模加大利好一线房企。

房地产是非常重要的行业，关联效应比较大，不仅影响房地产本行业的投资和销售，也会带动上游产业，比如钢铁、水泥等生产资料行业的发展，还会带动装修、家电甚至汽车等下游行业。因此，房地产业的稳定健康发展对稳增长至关重要。

从 2012 年开始的第一批试点纳税人“ 营改增” 到 2016 年 5 月 1 日，房地产企业、建筑行业也纳入了“营改增” 范围，这对于房地产企业来说，企业内部需要考虑的是该如何快速适应调整将企业的税负从价外税转换成价内税，以及相应的税率变化这一系列的问题。企业外部则需要考虑随着全国“ 营改增” 税收体制改革的逐步深入，对口的建筑业企业成为增值税纳税人也势在必行。那么房地产企业在经历“ 营改增” 时与对口行业如何衔接发票问题，以及面对“ 营改增” 所带来的变化时，又房地产企业与建筑行业企业之间需要做什么样的配合调整呢？本文将就上述方面进行论述。

随着我国市场经济的不断发展，我国的房地产行业得到了巨大的发展。 2016年 5 月 1 日起， “营改增” 全面覆盖房地产行业，旨在解决营业税全额征税、重复征税的弊端，降低房地产企业税负。全面“ 营改增” 的推行给房地产企业带来发展机遇的同时也带来了一些问题，我们需要加强对这些问题的关注，并做出适当的调整，以促进“ 营改增” 下房地产企业经济效益的提升，从而促进房地产企业健康稳定的发展。

根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，从 2016 年 5 月 1 日起，房地产业将纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战，因此本文结合实际情况，从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析，为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。

随着我国社会主义市场经济建设的不断发展和深化，房地产企业面临着更大的机遇与挑战。房地产行业有着显着的行业特征，即项目开发期长、投入资金量大、收益回报率较高等特点，这些特点也对房地产企业的成本核算工作带来了直接而深远的影响，鉴于此，为了房地产企业的可持续性发展，必须重视企业成本核算工作，在此基础上找到加强成本监控的有效方法。