新冠疫情对行业的短期冲击不改变长期趋势。由于当前与2003 年SARS 期间经济与行业所处的周期位置和政策背景差异较大，新冠疫情对行业的短期冲击大概率大于2003 年，但短期冲击不改长期趋势，房地产需求可能延后但不会消失。疫情冲击使我国经济和地产行业稳态局面被打破，对此后续政策的弹性有望扩大。

The market for lodging, in general, is growing and shaping up very differently than the traditional form of hotels. Until recently, the alternate lodging forms were looked down upon. However, the popularity of alternate lodging options grew as owners and other stakeholders maintained high service levels. The innovative forms of lodging sprung up across all regions with the advent of e-booking. The market for sleeping pods and cabins faces stiff competition from traditional hotels, serviced apartments, and home rental companies. However, the varied functionalities of pods and cabins have ensured that the market remains attractive to a larger segment of travelers. Since the pods and cabins can also be used as napping facilities where one can relax before carrying on with his/her work, this unique service has garnered many customers. Unlike hostels, traditional hotels, and serviced apartments, these pods and cabins can be availed for less than an hour to 24 hours. This service flexibility has been a major attraction for customers. The change in attitude with respect to taking naps in the afternoon or relaxing when the employee is tired is also expected to aid the market growth, albeit at a slower pace, as there exist many alternative options for large corporations.

净负债率、有息负债增速双高房企值得关注。净负债率反应目前房企面临的债务压力，而有息负债增速则反应房企目前债务扩张战略，我们建议重点关注两项指标双高企业（净负债率>90%、有息负债增速>25%，具体各家房企梳理见正文），若两者双高，反映出企业在债务压力较大的情况下债务扩张依然较为激进，需关注该类房企后续再融资压力。

2020 年1 月1 日中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率0.5 个百分点，释放流动性共8000 亿，而1 月4 日，银保监会印发《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，其中强调“银行保险机构要落实房住不炒的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展”，1 月11 日银保监会会议上再次强调严防信贷资金违规流入房地产领域。

据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为-0.3%、-63.7%、-66.5%、-45.8%、-68.5%。20 年1 月重点公司的销售额相对于19 年1 月下降-10.67%，其中万科同比增长幅度最大，为17.8%，保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为-44.4%、-22.7%、-21.1%、9.0%。

近期银保监会动作频出，特别是在韩正副总理12 月18日重申“ 不把房地产作为短期刺激经济的手段” 之后，银保监会对房企融资的监管似有加强之势。我们在1 月4日的报告《最近银保监会对房企融资有哪些动作？ 》中对银保监会最近的动作和表态进行了系统梳理，主要包括信托业第三次风险排查、给北京信托开罚单、下发房地产授信业务风险提示等。

abl2e01S9um年m溢ar价y] 率前低中高后低，整体市场表现得略弱于 2018年，也为近5 年以来的最低点。2019 年的小阳春后表现出来的情况出现一定程度的超预期，但随后市场集体进入到减少拿地、多开工卖房的缩表环境。综合房价来看，不能理解为土地市场比2018 年更差，因为溢价率基本持平的情况下，均价出现了明显上行，底价被大幅度抬升以稳定地价。因此，2019 年市场更多为2018 年的延续。

此次疫情中居家隔离成为防控重要措施，物业公司成为基层疫情防治工作的执行者、隔离状态中民生问题的解决者和防疫工作的科普者宣传者。期间，物业公司额外承担的工作主要包括内部员工管理、公共区域防控消杀、小区出入管理、疫情防控宣传等几大类。部分物业公司还进一步承担起了业主蔬菜等食材采买配送的民生保障工作。

2019 年12 月，房地产（申万）板块单月涨幅10.44%，跑赢上证综指4.24pcts，跑赢沪深300 指数3.44pcts，板块涨幅在28 个一级行业中排名第6 位。

强者恒强，百强房企2019 年销售增速仍明显高于全国水平，Top11-20 房企表现最佳。推货力度加大叠加年末促销，百强房企12 月销售金额总体增速回落但仍实现正增长，全年16%的同比增速也明显好于全国商品房销售金额约7%的增速。不同梯队房企全年销售表现分化较大，Top11-20 房企表现最好；12 月销售来看，Top4-10 房企表现最好。从全年股价表现上看，Top11-20 房企也更为优异。

市场表现：本周申万房地产板块收于3726.07 点，本周累计下跌7.07%，同期上证综指累计下跌3.38%，深证成指累计下跌0.66%，沪深300 累计下跌2.60%；横向对比，受疫情影响，板块表现位于下游。