2021年，即便经历疫情的洗礼，商业地产依然展现顽强的生命力。2021年商业项目迎来集中开业潮，商管迎来拆分上市潮，品牌焕发 新活力，线下品牌融资频繁，这一切似乎都预示着商业地产又将迎来高光时刻。 然而商业依然面临着重重挑战，从商业项目分布来看，当前大量商业集中于一二线城市，核心一二线城市面临商业过剩的危机，商圈之 间、商圈内竞争日益激烈，业态品牌同质化严重，如何满足消费者日益提升的消费需求与商业品味，存量市场如何破局是当代重要课题。另 一方面，随着下沉市场消费水平的提高，三四线城市仍然有广阔的市场空间待挖掘。

从全国范围看，人口城镇化率和人口在省际间流动比率的提高均会促进商品住宅价格上涨。具体来看，人口在省际间流动对商品住宅价格的影响要大于人口城镇化率变化对其产生的影响。进一步研究发现，人口流动对商品住宅价格的影响存在区域异质性：人口城镇化率对商品住宅价格的影响在经济最发达的第一类区域并不显著，对第二类和第三类区域的商品住宅价格影响显著，尤其是经济较发达的第二类区域；人口在省际间的流动对第一、二类区域的商品住宅价格都存在显著的正向促进作用，但对第三类区域商品住宅价格的影响呈负相关。为避免经济发达地区住房价格过高，并缓解经济欠发达地区住房空置率过高的问题，需要坚持促进区域经济协调发展，从人口流动的角度出发制定分区域差别化的购房政策，实现人口流动和住房市场发展二者的良性互动，最终将住房主体回归于人。

近期行业事件频发，10 月起贝壳上海区域裁员消息持续发酵，贝壳回应称：“今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工，将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会。

本次试点可谓房地产税的“里程碑”时刻，但总体仍偏谨慎，全面开征仍需较长时间。 >从政策演化来看，2011 年我国率先在上海、重庆两地试点，但近年来未能进一步推进，政 策表述也多为“稳妥推进”，但近两年来开始提速、直到本次试点推出：2020 年底，财政部 部长发文首次提出要“积极稳妥推进房地产税立法和改革”；2021 年5 月，财政部等4 部门 召开房地产税改革试点工作座谈会；2021 年10 月16 日，习近平主席在《扎实推动共同富 裕》文中再次强调“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”；2021 年10 月 23 日，人大常委会授权国务院开展试点工作，标志着房地产税改革正式开始加速推进。

2021 年以来，部分二三线城市的地产政策出现了“因城施策”的微调，放宽购房资格、增加购房补贴等。2021 年以来，调控政策放宽的城市，主要集中东北地区、山东的二线城市，以及中西部三线城市等。从微调政策来看，放松措施主要包括提高公积金贷款额度、放宽落户限制和购房资格、给予符合条件人才购房补贴、房价限跌、增加购房补贴等。7 月以来，政策松动的城市数量有增长态势。

中国现行房产税自1986年开始征收，其征收范围较窄，对象是营业用房。 本次试点的房地产税征收对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括 依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

2021 年10 月23 日新华社报道，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。房地产税改革终于从讨论阶段向试点阶段迈了一大步，此次试点工作内容有什么不同？目的是什么？可能采取什么方式？本文试图对以上问题进行简要的分析。

土地成本占房价的比例通常在30-50%。一般来说城市线级越高，土地成本占比越高。①2019年以前房地产公司通过房地产信托进行前端拿地融资，参考银行信贷要求，融资比例一般不高于70%。②2019年银保监会发布23号文，限制银行等机构提供前融资金，房企购地资金需为自有资金，除房企注册资本、留存收益外，可通过发行债券、股票，创设私募基金等方式筹集资金。

1.我们认为随着部分高杠杆房企暴雷，后续房地产竞争格局将不断优化，龙头房企后市占率提升，竞争减弱修复盈利空间，推荐关注经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.商业地产长期逻辑未变，推荐关注运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；3.今年保障房政策不断推出，推荐关注逆周期的代建赛道龙头：绿城管理控股

10 月23 日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，房地 产税试点进一步推进已箭在弦上。房地产税在发达国家有较长的征收历史，国 内也有多年的试点经验，过去十年房地产税试点效果如何？海外经验给我们 怎样的启迪？试点城市的增加及未来全面开征会产生哪些影响？本文将对此 进行探讨。

投资建议：基于业务协同发展，开发承压预计对物管成长性形成扰动，但 相关业务影响需辩证看待，且定量测算下影响程度相对可控。开发承压同 时推动物管收并购规模增长，行业兼并整合迈向新阶段。集中度加速提升 下，主流物企相对优势突出，有望抓住整合机遇、走出独立行情。看好优 质物企发展，建议关注综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂 园服务、保利物业、新城悦服务、融创服务、金科服务等。

10 月23 日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定， 授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。从理论上来说，房地产 税的征收已经不存在制度障碍。具体如何征收，有哪些经验可以参考，征收 税率、税基如何，有哪些影响？本篇专题基于之前的试点经验和海外发展经 验，做一些分析预判。

9月以来，央行多次发声维护房地产市场平稳健康发展，明确“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，多地已隐现房贷积极信号，房企资金端压力或迎来缓和，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，后续仍需持续关注各地具体试点方案于楼市成交影响。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。主要内容有：1.试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住房地产沿用以往相关规定；2.国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则；3. 授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。

10 月23 日，十三届全国人大常委会表示：为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务 院在部分地区开展房地产税改革试点工作。新华社记者采访了财政部、税务总局有关负责人。有关负 责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程 序做好试点各项准备工作。

投资建议：我们仍然对三条红线全绿、融资能力突出，信用端表现长期良好的 龙头房企充满信心。资金优势构成了行业当下最强的护身符与未来最强的推进 剂。在集中供地溢价率下滑，土地流拍率显著上升，房企信用风险频发的当下， 具有资金优势的高信用房企，在土地市场与收并购市场都将更加积极可为，不 仅能够获得盈利能力更好的土地储备，还可以趁机收并购不少物业管理之类的 空间运营业务，有望成为行业最早走出“内卷”时代的“头号玩家”。推荐万科 A、保利发展、金地集团。

2021 年10 月23 日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。房地产税试点获得5 年授权这一决定的落地意味着短期利空出尽，后续或将有更多放松政策出台加以对冲。我们仍然看好地产板块Q4 行情。我们认为优质民营房企未来更有望获得超额收益，比如融创中国、新城控股。同时，我们也推荐经营稳健的头部房企，比如保利发展、万科、建发国际。

10 月23 日，十三届全国人大常委会决定：为积极稳妥推迚房地产税立法不 改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促迚房地产市场平稳健 庩发展，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。 决定提出，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产， 丌包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为 房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行 条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

2021 年10 月15 日，习总书记在《扎实推动共同富裕》中指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。10 月23 日，第十三届全国人大授权国务院在部分地区开展房产税改革试点。