1 月24 日发布的《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》（下称《意见》）中，《意见》专门用一段文字阐述雄安的房地产市场发展定位，对雄安新区的土地管理制度及住房制度予以明确。

1 月30 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取清理拖欠民营企业中小企业账款工作汇报，要求加大清欠力度完善长效机制；推出进一步压减不动产登记办理时间的措施，更加便利企业和群众办事；通过《报废机动车回收管理办法（修订草案）》。

一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨1.91%，沪深300 指数上涨2.81%，相对收益为-0.9%，板块表现弱于大市，在28 个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：华丽家族、中茵股份、市北高新、世荣兆业、中关村。

投资：增速下台阶2019年微增。地产投资包括土购置费用和建安地产投 资包括土购置费用和建安地产投 资包括土购置费用和建安地产投 资包括土购置费用和建安地产投 资包括土购置费用和建安资。 2018年全国地产投资同比增长9.5%，其中土地购置费同比增长57%，建安投资同比降3.2%。2019年行业正由“低库存+紧资金”向“高库存+紧资金”演变，房企拿地、开工均面临收缩。尽管土地购置费及施工强度面临下降，但由于新开工绝对值超过竣工，施工面积仍将保持一定增速，有望带动投资延续增长，中性假设下预计2019年地产投资同比增长2%。

伴随一些新的因素出现，我们对2019年全年的商品房销售（包括一手房和二手房销售），新开工面积，竣工面积，房地产开发投资，土地出让金变动等，进行深入研究，并更新定量预测结论。

结合中央经济工作会议的定调，我们认为2019年地产板块边际改善空间加大。历史周期回顾表明，尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2个季度，但相对估值的修复之旅会持续。

参照国际经验， 我们认为， 房地产市场是否平稳健康发展，主要看 ： 第一， 房价是否稳定 ，用房价涨幅、收入比租金回报率3个指标 个指标度量； 第二，供求是否平衡 ，短期用4个层次的库存去化周期度量、长期用套户比度量 。第三， 居民和企业是否有信用风险，居民层面用住房贷款余额/GDP 等 6个指标度量，房企层面用真实负债率等5个指标度量。

建议优选： 具备强融资以及ROE突破能力（招商蛇口、 保利地产、万科、华侨城）、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产、建发股份）。 

为寻找低租售比条件下我国居民购房偏好的成因，从住房政策角度，比较发达国家和我国的住房政策逻辑，指出我国住房政策是购房导向型。在此基础上，引入使用者成本，计算北京市2005-2017年首次购房者的使用者成本，结果显示居民购房获得了远大于住房支出的资本收益，购房选择更有经济优势，即居民购房偏好是被动形成的，应优化住房制度以扭转居民购房偏好。