住建部网站消息，7 部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》以来，各地逐步深入开展专项行动，陆续查处违法违规的房地产企业和中介机构。根据近期各地查处情况，住建部通报各地专项行动查处的第二批违法违规房地产开发企业和中介机构名单。

8 月，楼市调控态度更加坚决，商品房销售面积、房地产开发投资增速均有所收窄，土地购置、新开工面积增速持续攀升，但70 个大中城市房价涨幅仍在反弹，足见短期内房价调控任务之艰巨。不过值得注意的是，近期土地流拍流标现象明显增多，呼和浩特率先全面停止去库存措施，银保监会继续重申严禁信贷资金违规流入楼市，种种迹象表明房地产市场降温调整仍将延续。

9 月20 日，新华社消息，国务院下发《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》。

2018 年前三季度，TOP100 房企整体销售规模近7 万亿元，同比增长39.6%。TOP100 各梯队房企销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。其中，TOP10、TOP50 和TOP100 房企的流量金额集中度达到27.9%、55.3%和66.4%，分别较2017 年同期提升3%、9.5%和12%。从房企角度来说，在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，四季度房企将继续加大货量供应，销售有望保持稳定增长。从目前来看，去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用，虽未提及房地产行业，但总体资金环境改善以及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。前期市场对于宏观经济担忧较大，伴随着宽松政策预期抬升，地产股也有望迎来估值修复，相关标的为保利地产、新城控股、荣盛发展。

板块上半年存货周转率放缓，净负债率创新高，而龙头周转率逆势提升，净负债率虽然快速上升但依然低于板块整体水平，货币覆盖短期有息负债的比重也相对较高。此外资产与负债的集中度均再创新高。我们建议长期关注杠杆率较低、表现均好的地产龙头万科及保利，以及布局二三线为主的二线龙头新城。

9 月 17 日至 9 月 28 日，申万房地产指数上涨 1.80%，跑输沪深 300 指数 4.27pc，在 28 个申万一级行业指数中排名第 22；恒生中国内地地产指数下跌 5.31%，跑输恒生指数 7.15pc，表现落后于 12 个恒生综合行业指数。

上周，国务院常务委员会召开会议，提出在商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。同时，发改委推动1亿非户籍人口在城市落户开展督查。而在地方层面，杭州、东莞等地人才政策继续落地，其中杭州规定45岁以下技师、35岁以下高职资格人员，工作3年可落户，东莞则推出人才租赁补贴以及人才住房先租后售政策。

9月全国商品房成交依然高位维稳：预计成交面积累计同比4%左右（全国非72样本城市6-8月商品住宅累计同比均值6%），预计成交金额累计同比14-15%（全国非72样本城市6-8月商品住宅累计同比均值22%）。

我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017 年约1.2 万亿元提升至2025年约2.33 万亿元，机构渗透率有望快速提升。融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。我们建议投资者从两个维度筛选住房租赁投资标的：第一个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产开发商，推荐万科A、金地集团；第二个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产中介，推荐世联行。

中国预售制度经历了三个发展时期。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售制最早起源在1956 年香港。1994 年11 月，我国颁布《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件做出明确规定（即“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；商品房预售实行许可证制度”）

2018 年中期，45 家样本房企有息负债余额合计 4.74 万亿元，较 2017 年末增长 12%，增速较 2017 年增速（37%）下降 25pc。25 家 A 股房企增长 14%；20 家 H 股内房增长 11%；13 家龙头房企增长 9%；32 家中小型房企增长 16%。 

房产税还是房地产税？征收的应是房地产税，而非房产税。理论上房地产税是一个完整的税收体系，征税对象包括“房产”和“地产”，征税范围覆盖“交易”和“持有”环节，征税基础应当从价计征。 

虽然优势地产股在2018年7月底我们观点开始偏乐观之后，一度出现了10-30%不等的涨幅并大幅跑赢沪深300，但到了9月下旬，反弹的大好局面即被打破，截至10月17日，基本吐回了前期涨幅。