2021年第一季度，中国房地产行业表现强势。受我国量化宽松政策的提振，行业销售量与销售额均呈现显著增长。此外，我国房地产新开工建设面积也较去年同期大幅度上升，预示着未来房地产供给的进一步扩张。

5 月31 日，克而瑞发布2021 年5 月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额805 亿元，融创、恒大分别实现单月销售额705 亿元、655 亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期602 亿升至655 亿。5 月单月销售过百亿房企为40 家，较去年同期增加4家，对比2019 年同期增加12 家。

2021 年5 月房地产税改革试点工作座谈会的召开，不动产持有税的改革又成为全社会热议的话题。我们认为推进房地产税的立法工作是大势所趋，房屋供给充裕成为推广房地产税的重要客观条件。房地产税改革的核心目标，应是遏制房价上涨过快，维护市场平稳。

本月光大地产AH 核心物业指数单月涨幅1.38%，跑输沪深300 指数2.68pct.，跑输恒生指数0.11pct.，跑输恒生港股通指数1.01pct.。2021 年1-5 月：光大地产AH 核心物业指数上涨36.33%，跑赢沪深300 指数34.02pct.，跑赢恒生指数29.27pct.，跑赢恒生港股通指数26.88pct.。

目前基建和房地产开发的较高景气度，难掩长景气周期的制约和调控因素的存在。部分 房地产公司可以凭借运营能力和组织架构调整突破盈利能力困局。水泥、玻璃等建材供 给受限，需求旺盛，海外需求和进口替代也助力价格弹性。碳中和推动装配式建筑、城 市燃气等行业发展。物业管理行业面临市场扩容，集中度提升和服务升维等机遇。

政策收紧，监管范围扩容，头部集中度仍加剧。我们认为，各地政策持续收紧，三道红线和土地供应“两集中”政策加强对土地供给侧监管，未来监管范围将稳步扩容。监管层通过控制开发商债务水平，从而有效控制行业总供给水平，房地产行业去杠杆成为长效机制。展望下半年，我们认为投资和新开工将趋稳，头部企业今年持续增长空间受限。当前所有调整政策结果均有利行业集中度进一步提升。

政策环境综述：两集中第一批进程过半，热点城市开展精细化调控。 截至目前，长春、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、深圳、厦门、福州、 天津、青岛已完成两集中首批供地，不同城市竞争程度冷热不均，同一 城市不同区域亦有所差别，至此22个城市均已披露首批供地明细，6 月底将完成全部首批供应。自年初至今，部分热度较高的一二线城市频 繁开展调控，调控重点侧重二手房、价格管控，调控内容趋于精细化。 

立法改革进展：房地产税立法与改革渐行渐近。广义房地产税包括一切 与房地产经济运动过程有直接关系的税，狭义的房地产税通常指房产税。立法改革背景：三大因素推动房地产税立法及改革。国内试点经验：免征范围大且税率低，沪渝房产税试点对税收及楼市影响可控。海外经验借鉴：房产税出台未改中长期趋势，供需仍是决定区域楼市主 因。

CRIC 发布2021 年5 月百强房企销售排行榜，百强房企单月销售金额同比增长18.5%，销售面积同比增长14.1%；百强销售均价1.46 万元，环比减少1.9%，同比增长3.8%。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。我们建议2021 年2 季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。