2017 年近期房地产板块投资策略是“主题领军，价值轮动”；推荐：1）龙头房企受益于市占率的提升和行业壁垒的建立，业绩稳健，分红可期，推荐：保利地产、招商蛇口、万科 A、华侨城 A；2）京津冀主题持续升温，推荐：华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份；3）区域主题，受益：西南区域（金科股份）、大深圳区域（天健集团、格力地产）、大上海（新城控股）、贵阳区域（中天城投）。

货币供给回落，经济略有回落，通胀小幅回落：2月M2同比增11.1%，比上月回落0.2个百分点；CPI同比增0.8%，比上月回落1.75个百分点；美元兑人民币汇价期末6.8750； PMI为51.6%，增速比上月回升0.3个百分点；进出口额同比升15.8%，比上月升4.4个百分点；贸易逆差91.5亿美元。

2017 开年以来，三四线市场销售持续走强，带动全国商品房销售面积增速大幅超预期，进而引起市场各方广泛关注。那么，这波三四线市场的强势销售表现有何特征？能否延续？对全年市场走势影响如何？本篇报告从数据出发，对以上热点问题逐一予以回答。我们判断此轮三四线市场强销售表现将在今年持续，并为立足三四线市场的房企提供销售端支撑，推荐重点关注碧桂园、雅居乐和华夏幸福（未覆盖） 。

1）2017 年 1-2 月全国地产开发投资名义同增 8.9%，增速比去年全年提高 2pc，大超市场预期；整体销售额增速虽回落，但中部增速提高 5.4pc，西部增速提高 31.2pc，投资销售的大幅增长有望让市场预期归为一致，对行业整体增速的预期进一步上调。2）北京调控升级，符合预期，算是利空落地，其结果是：1、北京房市迅速冷冻，房价高位盘整，将加速购买力向京郊溢出，京津冀提纲挈领，仍然看好环京布局的华夏幸福，荣盛发展。2、因城施策大政方针不变，三四线复苏持续，且任重道远。2017年房地产板块大趋势仍然是分化和转型，预计仍以结构性行情演变和主题性投资机会为主。

北京房地产持续增长后，房地产调控政策如期而至。并且多地均再出政策抑制房价上涨。房地产行业作为支柱产业，影响到方方面面。此次北京房价的连续上涨一方面是由于北京此前并未实施“处女贷”，即认房又认贷；其次，货币膨胀导致的资产荒，而居民购房时的“加杠杆”行为又直接推动了房价上涨。在因此，未来政策与货币“双调控”将使得房地产行业回归理性。我们给予房地产行业“同步大市” 评级。另一方面，每到行业低迷期，现金为王都成为企业的座右铭。备好钱粮好过冬，充足的现金利于企业及时调整经营策略，应对寒冬。重点关注自有资金充裕的上市房企。

在中国，随着我国城镇化速度不断加快，建设可持续发展的城市已成为重要目标，“十三五规划”就明确提出了“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念，为建设可持续发展城市指明了方向。中央城市工作会也指出，城市工作是一个系统工程，要坚持集约发展，尊重自然、保护自然，改善城市生态环境，在统筹上下功夫，在重点上求突破，着力提高城市发展的健康性、持续性和宜居性。其中房地产市场的发展无疑是一个重要的力量，对于房地产市场来说，构建一个低成本的产品供应模式、低成本的居住模式以及低成本的房屋置换模式，是住房市场发展可持续性的保障，进而也构成了城市发展可持续的重要组成部分。

建立房地产基础性制度和长效机制迫在眉睫。住建部部长陈政高近日表示，建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大，有利于解决房地产现存的矛盾和问题，特别是解决一些深层次的矛盾和问题，有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展。他还指出，现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件。

2016年12月23日上午，国土资源部召开《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会，国土资源部副部长王广华在发布会上透露，对于少数住宅建设用地使用权到期问题如何处理，国土资源部出台了过渡性措施，即业主不需要提出续期申请，不需要缴费，可正常办理交易和登记手续。

2016年12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

当前，中国产业发展之大势是供给侧改革，产能过剩、去库存、结构性供给不足和金融风险等是很多实体产业都面临的问题，房地产业首当其冲，传统地产企业则纷纷转型升级寻求出路。

尽管2016年10月后多轮密集调控令房地产市场热度下降，但受益于前三季度的量价齐升，同时考虑到销售确认收入的时间差，2016年房地产上市公司业绩普遍同比大幅改善。Wind数据显示，截至3月1日收盘，按照申万二级分类，在129家地产上市公司中，已有95家公布了2016年业绩预告或业绩快报。其中，预喜企业家数（包括续盈）达到67家，占比7成以上。考虑到近年来多家中小上市房企已经开始转型，目前房地产业务以消化存量项目为主，因此行业预喜比例实际将高于7成。

为了子女教育问题，不少为人父母者在孩子刚一出生便在学区房上下足了工夫。在二手房市场成交量连续四个月下降的当下，北京学区房市场波动较小。开春后即将迎来北京幼升小、小升初划片调整，学区房似乎有升温迹象。不过，学区房的风险正在加剧，尤其是无实际居住功能的学区房。此外，在北京教育资源配置向均衡化发展的当下，高价学区房买还是不买？如果购房者购买学区房，需要注意些什么？

“收紧、降温、企稳……”成为2016年下半年以来调控主旋律下的楼市关键词。高价地戛然而止，国内多数二线城市从连续数月上涨局面转入退烧行情，以北京为首的一线城市则涨幅连降，慢慢进入“需求抑制、成交下滑”的市场惯性。近日国家统计局公布70个大中城市1月份房价指数，从数据来看，一线和热点二线城市楼市迅速降温，房价走势明显趋缓。然而，从市场降温到房价下降还有一个漫长的传递过程，在连续4个月涨幅回落之下，一线城市房价何时才会松动成为社会关注的焦点。

2016年12月14日，广州市房地产行业协会、广州市房地产学会召开会员大会进行换届。恒大地产集团有限公司董事局主席许家印卸任，由富力地产董事长李思廉接棒，当选协会、学会新一届会长。

2017年地产会有什么影响重大的事件发生，大趋势显露，我们不妨狂想一番，或许是我们值得关注的一些趋势，看看对2017年会不会有点启发意义。

旧住宅区城市更新项目难以推进，其主要原因是对该类项目风险缺乏有效的管理。通过文献研究和专家访谈，识别出29个初步风险因素，进一步采用问卷调查和因子分析等研究方法从中提取6个公因子共22个关键风险因素。在此基础上，建立旧住宅区城市更新项目风险评价指标体系，为旧住宅区城市更新项目风险的评价、管理提供科学的决策依据。

日前闭幕的中央经济工作会议提出，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

2016年，全球领先的房地产服务商戴德梁行首次面向中国大陆投资者投资意向进行了调查，并发布了《2016中国境外地产投资意向调查报告》。调查结果显示，投资者对“安全港”的市场情绪正在持续上升。2016年前8个月，美国和澳大利亚的市场情绪分别上升了6%和2%。据受访者称，他们越来越喜欢成熟市场中经受住考验的投资目的地。

中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行，部署2017年经济工作，提出要坚持稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

尽管延迟交易数据使得1月房贷数额再攀高峰，但更多购房者已经感受到了信贷的收紧。春节过后，有多位购房者向北京商报记者反映，银行将放贷时间拉长，从过去的一个多月变为3个月或更久，时间成本的增加，也打乱了很多购房者的计划。“一等就是两个月，银行根本说不出来什么时候能放，理由就是没额度。”