在房地产去库存的大背景下，2016年春节，中国指数研究院组织300名分析师在返乡过春节期间对全国各级城市房地产市场发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析，为去库存建言献策。

上周我们监测的各线城市中，一线城市成交环比下降，二三线城市成交环比上涨但涨幅收窄。其中一线城市上周房屋成交面积为 91.51 万平方米，环比下降 4.00%，二线城市共成交 359.67 万平方米，环比增长 1.72%， 三线城市共成交 134.18 万平方米，环比增长 4.07%。累计同比来看，上周一、二、三线城市年初至今累计成交面积同比增幅分别为 13.17%、 62.19%、28.09%。

整体来看， 2016 年呈现出三大特点： 1）一线城市的宽松，是全国性宽松政策的辐射，成为了资金聚集地。二线城市的宽松，是放开原来加上去的限购条款。三四线城市的宽松，是鼓励农民工购房落户和推行棚改货币化； 2）开始新的去库存政策，也即“全国货币宽松、一线行政调控”的方式； 3）从国际样本上看，转型期一定是地产的上行期，只不过从企业资金支持转移到居民资金支持。同时，全国房地产市场不是一盘棋，国内外都不是，形成合理的城市房价梯度是转型的必要条件。如果经济转型成功，则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑，即便是一线城市也是如此。

政策面：过热城市以调控为主，整体仍以去库存为主。后续政策将主要以地方为主体，宏观政策继续放松空间不大 投资、销售：销售持续大幅回暖，并带动投资端的企稳，地产最悲观的时候已过，虽然后续政策有所收紧，但预计2016年去库存仍为主基调，因此整体乐观。预计2016年房地产投资增速为5%，销售额整体增速在25%左右。

70个大中城市的新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据。二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

在2016年1月19日举行的新闻发布会上，仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“2015年深圳甲级办公楼市场从高速增长期进入理性回归市场的阶段。年平均租金增长从2014年高位18%回落至2015年7.4%。新的供应面积、部分现有项目空置率上升，以及将于2016年竣工的项目提前预租，这些因素令整体租金压力加大，年租金增幅放缓。”受深圳社会零售增速放缓的影响，深圳零售市场呈现奢侈品消费增速放缓，购物中心面向家庭和年轻人消费为主，纷纷加大中端大众消费品、国际快时尚以及餐饮休闲业态的引进力度。

2016umm年ary4＃月 28 日-4 月 29 日，兴业地产团队组织了“带您前线看地产”系列调研第四站——武汉站的调研，对武汉房地产市场和代表性房企进行了较为深入的调研，下以是本次调研纪要。纪要分为三个部分：武汉市概况、武汉房地产市场和武汉代表房企情况。感谢固定收益组同事对本纪要的贡献。

2015 年，房地产行业的政策更为宽松。在中央经济工作会议中更是把房地产“去库存”作为2016 年的五大工作任务之一，从国家层面确立了“去库存”为房地产行业的主旋律。从2015 年以来，对非一线城市分别从营业税、贷款比例、首付比例等方面做出了新的调整，以此刺激房地产行业的发展。3 月份的销售、房地产开发投资等数据也反应了行业受到政策刺激还是回暖，预计上半年行业增速可以持续。在宽松政策的带动下，个别城市的房地产市场出现过热的情况，特别是深圳、上海，房价快速上涨，还出现“首付贷”等加杠杆的情况。各城市也因此调整的行业政策，上海、深圳分别加大的限购政策的力度。

15 年房地产行业全面复苏，在政策加杠杆和流动性宽松持续作用下，成交如期创下新高，下游需求端的改善最终传导至上游土地市场，今年年初土地投资开始企稳，但分化依旧剧烈，核心城市依然是市场追逐的主流，受一线城市市场调控和地价过高的因素，市场资源开始向二线城市集中。今年市场流动性依然保持宽松格局，短期内收紧压力有所减缓，行业景气度在上半年有望得以保持，但长期信贷政策转变依然是行业持续的关键因素。在政策面，局部收紧不会改变总体宽松的方向，在三四线城市库存依旧高企的背景下，去库存仍将是政策的主基调。

2016年1-4月份，全国商品房销售面积3.60亿平米，同比增长36.5%，增幅较1-3 月份提高3.4个百分点，其中，住宅销售面积3.23亿平米，同比增长38.8%，增幅较 1-3月份提高3.2个百分点。单月数据来看，4月份商品房、住宅销售面积同比分别增 长44.1%和45.9%，增速为13年3月以来新高。销售金额方面，2016年1-4月份商品 房销售金额2.77万亿元，同比增长55.9%，增速较1-3月份提升1.83个百分点，其中 住宅销售金额2.41万亿元，同比增长61.4%，增幅与1-3月份相比增加1.04个百分点， 单月数据来看，4月份商品房、住宅销售金额同比分别增长59.8%和63.5%，增速较 3月份下滑4.6和7.7个百分点，销售面积增速扩大，而销售金额增速收窄，从侧面反 映了房价增速放缓。

各级财政部门要围绕国务院有关加快棚户区改造工作的要求，按照“省级负总责、市县抓落实、中央适当补助”的原则，积极筹措资金，统筹安排，推进棚户区改造工作顺利实施。2016 年，中央财政将继续加大对各地棚户区改造工作的支持力度，中央补助力度不低于上年；省级财政也要增加投入，加大对财力困难市县棚户区改造工作的支持力度；市县财政要按规定渠道落实资金来源，通过一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算等多渠道筹集棚户区改造资金。其中，地方政府债券筹集资金要继续向棚户区改造倾斜。与此同时，市县财政部门要按照棚户区改造项目实施进度及时拨付资金，确保棚户区改造项目资金需要。

2016 年 4 月全国商品房成交环比小幅下滑，同比虽继续保持高速增长，但增速放缓趋势明显，我们监控的全国 44 城市成交指数 4 月为 455，较 3月环比回落 5%，与去年同期相比依旧大幅上涨 52%，但增幅与 16 年 3 月相比收窄了 23 个百分点。2016 年 4 月 39 城市住宅成交指数为 497，环比下降 6%，同比增长 52%，增幅与 16 年 3 月相比收窄 30 个百分点，增幅收窄明显。整体来看，4 月份，整体政策环境在持续友好的基础上，继续强调 “因城施政，分类调控”，其中部分房价上涨过快城市继续通过限购、信贷收紧等政策在需求层面上实施强调控，同时在供给层面上则强调通过增加有效供给、优化供给结构来缓解供需矛盾。此外，部分城市则针对开发商进行限价来平抑房价上涨过快。我们认为，限购限贷等调控政策将会推迟需求入市时间点，加上前期需求已经释放充分，预计未来成交热度或将逐步回落，成交同比增速将继续放缓。

根据《2015 中国房地产策划代理百强企业研究报告》 ，2014年，策划代理百强企业一手物业代理实现销售面积均值为 228.16 万平方米，同比小幅下滑3.68%，但相比全国商品房销售面积 7.58%的降幅，百强企业仍跑赢大市，市场份额提升至 18.91%，较 2013 年提升 0.77 个百分点。这主要是一方面部分百强企业已经形成规模化，其高度的专业水平和丰富的客户资源，在市场较为低迷的背景下更受开发企业青睐；另一方面，百强企业紧跟市场动向，创新营销模式，尤其是加强移动互联网应用，多渠道、全方位解决不同客户多种需求，有效提升了蓄客量和转化率水平。

我们将地产股划分为两类：①以? 拿地→开发→销售? 为主要盈利模式的传统地产股；②转型地产股。 中国房地产业与货币及政策周期共振， 形成一个又一个的小周期。 在一个完整的小周期里表现为复苏、繁荣、衰退三个阶段，不同阶段对地产股走势产生不同影响。复苏阶段，传统地产股板块超额收益上升、放大；繁荣阶段，传统地产股超额收益下降，跑输大盘大概率，但在繁荣初期，股票投资者风险偏好提升，转型地产股在这一阶段整体上大概率有较好机会；衰退阶段，由于传统地产股在繁荣阶段已提前反映了衰退预期，所以在这一阶段反而难以跑输大盘，不排除有相对收益，但亦难有大行情。

我国房地产企业普遍存在无法充分利用市场调研导致产品定位不合理，目标客户群定位模糊不清，营销方式过度依赖广告，营销渠道单一，缺乏核心竞争力等问题。因此，在目前新形势下，我国房地产企业应该充分利用市场调研，准确定位目标市场，提升广告品质，运用多样化的营销策略和手段，建立品牌战略，实施品牌营销，从而实现企业的健康稳定发展。

近两年我国经济步入发展的新常态，自2012年GDP增长低于8%以后，2015年更是跌破7%的增幅。2014年9月，国务院总理李克强在夏季达沃斯论坛上公开发出“大众创业、万众创新”的号召，他发表讲话称，要借改革创新的“东风”，推动中国经济科学发展。

最近房地产中介链家在上海的门店因涉嫌违规交易遭上海市住建委调查，关于房地产中介行业该如何规范经营引发了业内以及法律界人士的思考。本文首先还原链家风波事件，继而引出房产中介行业存在的问题，接着分析出现这些问题的原因，最后尝试提出解决这些问题的对策。

1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资507亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。

2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道，包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏弱。可以说，2015年中国经济步入发展的新常态，而房地产行业在2016年即将迈入“去库存”为关键词的新常态，像过去多年纷纷见诸报端的“调控政策”、“抑制房价”一样，“去库存”在2016年还将继续霸屏。

1-3月份，东部地区房地产开发投资10539亿元，同比增长5.4%，增速比1-2月份提高1.7个百分点；中部地区投资3411亿元，增长9.5%，增速提高5.2个百分点；西部地区投资3726亿元，增长5.5%，1-2月份为下降0.1%。

我国房产大量积存是长期积累的结果，也是涉及相关产业、资金渠道与利益方最为广泛的过剩产品，可谓“牵一发而动全身”。与此同时，“房地产去库存”无论对国家层面各相关部门还是地方政府来说都是前所未有的新课题、新挑战，必须缜密思考、系统谋划和有序化解。本文正是基于这样的考虑提出八点建议。