十大房企基本上在90年代成立，成立的同时伴随着自己的物业公司。90年代时，十大房企基本上都在本地城市或省内尝试开发项目，只有万科已经进入到上海、北京、天津、青岛、沈阳等一二线城市，开始尝试了跨地域的扩张，同时明确了房地产为未来单一主营业务后开始精简业务结构。这个时期房企同时开发的项目不超过10个，又由于基本在本地开发，因此直线职能型架构比较普遍。

1-9 月房地产商品房投资同比+9.9%、较前值-0.2pct，单月同比+8.9%、 较前值-0.3pct，投资增速继续高位略降。其中，施工投资继续低位修复反衬出土地购置费高位走弱，符合我们前期判断，并且预计随土地成交走弱，后续土地购置费大概率将加速下行；同时资金及限价约束下的积极开工推动施工小幅提升、但施工单价仍为负，共同决定施工投资仅能获得低位修复；此外，9 月百城土地成交面积同比-26%，创年内新低，表明实际土地市场走冷更为剧烈，这将预示明年 3-4 月开工或将显著走弱。

十强房企基本以深耕为主，新增3家公司推行三级管理架构，冲刺规模。2015年以来，十大房企中大部分房企以深耕为主，体现为平均每个城市项目数从3.9个增加到5.1个。平均覆盖城市从50~60个扩张到70余个，扩张了27%左右；平均在手项目数从270个扩张到530余个，扩张了近1倍。已经具备三级管理架构的公司深耕力度更强，比较明显的是万科。新增的3家调整为三级架构的公司为保利、融创和碧桂园，均要冲刺规模，因此调整架构后利于扩张和深耕，其中保利以深耕为主，融创以扩张为主（因为融创一开始是深耕）；而碧桂园是在14年开始架构调整的基础上进一步完成三级架构。

随着地域扩张的持续进行，新增两家房企调整为三级架构。这个时期房企继续推进全国布局，同时也加大对当地城市的深耕。十大房企覆盖城市从2009年的20余个扩张到2014年的近60个，在手项目从60余个扩张到200余个，均扩张了2倍左右，平均每个城市覆盖项目在3~4个。随着管理半径的加大，中海和华润在这个时期也调整为三级架构，为区域内部城市扩张和区域深耕做好准备，其中中海分为5大区域（不含港澳），华润分为10大区域（后变为9个），因此这两个公司平均每个区域下辖6个和5个城市。这个时期融创主要走的还是深耕区域路线，维持7个城市的布局。碧桂园由于广东省外的项目占比逐渐超过省内，因此划分了30个区域，从以前总部-项目，变为了总部-区域-项目的管理模式，但是直到2015年再设立了城市公司，变为总部-区域-城市的三级架构。