中国地产（一手+二手）总成交额去年 4 季度开始回升，今年少量城市出现了价格下行放缓的信号。回顾过去 4 年，中国地产市场快速完成了一定体量的调整，且经历了供给侧较快的出清过程。统计局数据显示，中国新房成交量年化水平从 2021 年中的高点逐步回落，而百强房企和 60 城商品房口径的累计降幅已接近其他国家地产调整区间上限。我们去年 5 月开始从长周期的角度探讨本轮地产下行周期的潜在“底部”区间的成交量水平及时点，彼时的答案是若名义增长企稳，本轮地产调整的“底部”换房率可能在 4%附近。按彼时趋势，预计在 2025 年中前触及这一水平（参见《本轮地产周期何时会初现曙光？》,2024/5/31）。

美国 2009-2011 年：房地产磨底，消费回升驱动牛市。（1）房地产磨底未影响经济企稳回升，驱动股市走强。次贷危机后美国房价从 2006 年中开始下降，到 2012 年初持续下降了近 6 年的时间。2009- 2011 年美国房地产只是短暂企稳，房价下降速度放缓，没有出现明显改善。不过次贷危机之后，美股熊市只持续了 1 年左右，美国 GDP 从 2009 年 Q3 开始回升，美股底部反转略领先 GDP 回升 1 个季度。（2）股市上涨的驱动因素：个人消费的恢复、制造业和出口的复苏。美国个人消费支出在 2009-2010 年显著回升，成为拉动美国 GDP 增长的主要力量。2011 年之后个人投资接力拉动经济上行。制造业和出口的复苏也为经济增长提供了动力。

上周(至 3 月 16 日)30 大中城市商品新房成交量达 170 万平方米，同比上涨 4.0%，少于前 周的 15.5%同比增幅，环比上升 13.6%，优于前周的 31.2%环比跌幅。不同类别城市表现 不一。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+31.3%、-8.9%、+0.9%(前周同比： +43.0%、+7.9%、+4.8%)。

二手房方面，本周（3 月 14-20 日）15 城成交面积环比基本持平上周，未能延续此前四周的环比增长。环比弱于历史同期水平，2023、2024 年节后第六周成交环比增长 3%、5%。二手房成交面积高于近两年的同期水平，即相对2024春节后第六周，本周15城二手房成交增长17%，不过增幅小幅收窄（前一周为23%），较2023 年同期高 4%。

长期以来，中国的房地产市场以快速扩张、强有力的政策引导和充裕的流动性为特征，如今则已进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代。政府支持仍在，但正变得更有针对性，倾向于支持与国家优先事项相符的行业和地区。投资者、开发商和用户都在重新调整策略，深入参与运营细节，韧性和适应能力可能比单纯的规模更为重要。随着供需失衡持续存在以及各类资产的租金增长放缓，利益相关者必须接受无差别扩张和轻松获利的日子已经过去。市场氛围已经转向稳定的重新定位、选择性投资以及对可持续资产管理的重视。办公和物流等行业必须适应更加竞争的环境，租户寻求成本效率，投资者则要求稳健的长期基本面。与此同时，零售和住宅领域反映出更加挑剔的消费者群体，关注真实性、可负担性和生活质量。

2024 年，内房公司整体业绩承压，销售与拿地金额均有所下滑，亮点在于 行业集中度迎来提升，头部房企在下行周期中展现出更强韧性。展望 2025 年，我们认为主流房企的开发业务利润率仍将处于底部区间，行业主基调将 延续“稳健经营、聚焦核心”，投资端保持“以销定投”的扩张策略，盘活老旧库存仍是当下主流房企的战略重心。与此同时，我们认为后续部分房企 的经营性业务利润占比有望继续提升，以及越来越多房企将围绕“好房子” 战略持续推动产品品质升级。

行业政策：需求侧加力稳楼市，多地加速推进配售型保障房项目供 应 2025 年 3 月，房地产政策延续“止跌回稳”基调，在需求侧加力推进稳楼市。中 央首次将“稳住楼市”写入《政府工作报告》；中办、国办印发首次在促消费文件中 强调稳楼市，更好满足住房消费需求；住建部发布《住宅项目规范》，进一步推动好 房子建设。多地加速推进配售型保障房项目落地供应，预计随着配售型保障房供给规 模不断扩大、政策不断规范完善，房产的金融属性进一步弱化，市场或将走向“商品 房+保障房”双轨制运行。

本周 A 股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（3.29-4.4）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块 中位列第 19；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0%，在各板块中位列第 6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%， 恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深 300 指数涨跌幅为-1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收 益分别为+0.8%和+0%。

新房成交延续止跌，二手房成交处于历史高位。一季度重点 40 城新房成交面积 2580 万方，同比增长 4.5%。其中 3 月新房成交 面积为 1124 万平，同比增长 3.5%。在新开盘项目收缩背景下，3 月重点城市新房成交面积仍实现正增长，且一线城市新房成交面积同比增速达到两位数。二手房成交景气度好于新房，一季度重点 13城二手房成交面积为 1960 万方，同比增长 33% ，成交量处于历史高位。其中 3 月二手房成交面积为 850 万方，同比增 长 37%，北上广深成杭六个核心城市一季度二手房成交套数增速均在 30%以上，核心城市楼市景气度领先。

25Q1 商品房销售面积 2.19 亿平，同比-3.0%，销售额 2.07 万亿元，同比-2.1%。3 月降幅呈收窄趋势与重点城市高频成交数据契合，但与百强销售数据呈现背离，前 3 月百强市占率由前 2 月的 43.4%下降至 38.9%。前期“止跌回稳”政策效果具备成效，对 Q2 基本面走势或需审慎看待，可能存在因基数变化、城市热度差异、价格下行等因素带来的总量数据指标边际压力、进而扰动市场预期。政策再次发力的必要性较强。

供应增加带动成交环比回升，但同比涨幅收窄，成交动能转弱。3 月 40 城新房成交面积环比+74.3%，同比+12.0%，同比涨幅较 上月收窄 13.0pct。春节后季节性需求释放、政策宽松、供给放量、房企营销力度增加等因素带动下，新房成交同环比均呈现正增长，但成交动能转弱。从累计来看，1-3 月 40 城新房成交面积同比+6.2%。

克而瑞发布百强房企销售、拿地数据，2025 年 1-3 月百强房企累计权益销售金额 5767 亿元，同比下降 5%，3 月百强房企权益销售金额 2540 亿元，同比下降 11%。1-3 月百强 房企累计拿地货值 6220 亿元，同比上升 17.8%；百强房企累计拿地金额 3171 亿元，同 比上升 42%。

盈利整体承压，在管增速放缓，绩优房企关联的头部物企 表现更佳。2024 年 20 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 2191.5 亿元，同比增长 4.9%，增速较上年下降 4.7 个百分点；实现归母净利润 87.4 亿元，同比下降 17.6%，降幅较上年扩大 8.3 个百分点。19 家重点物企在管面积合计 64.1 亿方，同比增长 6.6%，增速较上年下降 4.0个百 分点。行业分化持续，关联方为绩优房企（通常为央国企背景）的头部物管公司在业绩及规模增长、回款效率等方面均有明显优势。央、国企背景物企归母净利润同比增长 1.8%，民企下降 626.1%。

3 月单月销售面积基期调整同比增速为-0.9%（较上月增加 4.2pct），整体新房市场热度仍持续。（1）需求方面，9.26 “止跌回稳”等带动预期结构性好转，持续性好于过去几轮政策提振，（2）供应方面，房企 24Q4 在土地市场开始补货后陆续进入推盘期，或是一个重要原因。整体看，25Q1 统计局口径销量数据（同比-3.0%）延续了 24Q4 以来较前期负同比明显收窄的趋势。往后看，据房管局高频数据，4 月 1-10 日销量同比较 3 月下降 14pct 至-17%，可关注存量政策加快落地、金融层面进一步降息等可能对销售数据的带动。

3 月前百开发商销售环比有所回弹。根据克而瑞的初步数据，2025 年 3 月 前百开发商的全口径销售总额由2月的1,981亿元（人民币，下同）环比提升 73.9%至 3,445 亿元。我们跟踪的 23 家主要上市开发商 3 月销售额也明显复苏，环比提升67.6%，其中多数开发商同比跌幅均有所收窄。3月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9 家，民企仅 1 家（为龙湖集团，排名 第 10 位）。在前 50 的房企中，前三个月国企合同销售额市占率增加至 73.3%。

土地出让政策逐渐宽松，因城施策力度显现。我国土地出让政策渐趋宽松，中央与地方协同发力，通过“因城施策”优化土地资源配置，推动房地产市场平稳健康发展。中央政策层面，2023 年 11 月发布的《支持城市更新的规划与土地 政策指引》明确提出优化容积率核定、鼓励土地复合利用、细化税费规则等举措，尤其支持超大特大城市城中村改造项目合法化用地手续。2024 年 11 月，《自然 资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》则强调以专项债资金盘活存量土地，旨在缓解市场供需矛盾，增强地方与企业资金流动性， 为市场注入信心。

关注物管板块边际改善+变局时代高股息和纯内需避险属性带来的机会 24 年物管行业财报表现延续了 22 年以来在管面积和营收增速放缓的趋势， 继续消化地产影响和粗放扩张带来的“后遗症”，总体表现符合市场预期， 亮点在于高股息和国央企盈利能力的持续改善。往后看，我们看好地产拖累 减弱、消费潜在回暖和高股息属性持续验证的趋势下，物管板块边际改善带 来的投资机会。尤其在当前的大变局时代，板块的高股息和纯内需避险属性 更加值得重视。建议关注：1、可选消费属性更为突出的标的，例如商管业 务毛利占比较高的华润万象生活，以及社区增值服务毛利占比较高的绿城服 务；2、盈利具备韧性，同时现金流稳健的高股息（或具备高股息潜力）标 的，如中海物业、保利物业、招商积余、滨江服务；3、历史风险化解较为 充分且市拓维持规模的部分民企。