2013年研究和配置房地产行业必读品。明确认为地产板块已是底部，这是今年首次转乐观和推荐。预计未来地产板块，尤其是主流地产公司，将逐渐走稳并震荡走高。

政策层面：下半年行业政策的增量变化主要来自房产税；流动性紧张的季度因素大约在7月的下半月过去，届时流动性将比目前好转，但亦无法再现一季度宽裕的局面；估值层面：目前行业重点公司平均估值水平已回落至8X，处于估值箱体底部，部分龙头甚至已低于7X，已反映负面预期，处于收益大于风险位臵；销售层面：夏季是传统的成交淡季，往往亦非地产股投资良季；期待估值切换：三季度后，全年成交(EPS)大局已定；按13年7倍估值，销售增长30%后，对应14年估值水平仅5倍。能否切换的关键，在于“金九银十”能否兑现。

进入21世纪以来，城镇化在我国的经济社会生活中发挥着越来越大的作用。去年年底召开的中央经济工作会议提出了新型城镇化，这也标志着我国的城镇化步入了转型发展、以提高城镇化质量为主的时期。

房地产开发投资增速再度回落，预计全年增速不会高于20%。房屋新开工面积增速再度回落，维持全年将会实现正增长的判断。房地产开发投资资金来源继续受益于房地产市场销售的好转和信贷环境的改善。本年土地购置面积增速再度下行，未来市场供给持续萎缩。五月份市场成交环比企稳回升，市场观望情绪逐步改观。国房景气指数本月回落幅度继续收窄，维持全国房地产开发的景气阶段将会继续触底回升的判断。

我国政府提出将新型城镇化建设作为提振经济的重要引擎，消息一出，三四线城市的开发商率先欢欣鼓舞，因为我国城镇化建设提速，这一过程可能助推房价，并将给开发商带来更多机遇。更多的人则感到困惑和不安。人们不愿意看到或者害怕看到中国的城镇化发展建立在房地产发展的基础之上，因为已有发达国家的发展经验表明，房地产本身所有的逐利性和短期性终将带来更多的难题，从而导致城镇化片面发展。

中国住宅开发量已近顶峰，未来调控将更着眼长效、更加市场化，推动实体市场分化，地产行业有结构性机会。城市布局与运营模式选择是决定开发商优胜劣汰的重要因素，未来5 年，有望出现年销售面积2500 万平米、全国市场占有率5%的龙头公司。我们预测行业销售额年均增速将从过去五年的16%下降至未来五年的5%，因此地产板块中长期的值中枢将维持在Forward PE 8x~10x，Forward PB 1.2x~1.5x。

“十二五”期间，我国确立了建设3600万套城镇保障性住房的目标。预计2015年末可基本建成2800万套，届时全国住房保障供应量将达到5400万套。另外，预计“十三五”中期，3600万套保障性住房可全部建成并投入使用。由于目前还没有公布“十三五”期间的保障性住房建设目标，这里暂时用“十三五”中期完成的供应量来作为“十三五”末的供应量。

分析比较新加坡、日本和我国香港地区商品住房市场税收政策调控的具体方式，研究发现：房地产转让价值税和房地产转让所得税是最为常用的税收调控工具。针对短期投机行为，两者的税率分别为住房价值的10%～15%和住房转让所得的50%～80%,可见我国针对短期投机行为的税率设置严重偏低。从调控效果看，由于杠杆效应的存在，房地产转让价值税比转让所得税在住房市场调控中更加有效。

近些年，我国绿色建筑发展呈千军万马之势，各省市也明确提出3～5年后保障性住房全部按照绿色建筑标准进行建设。结合温和地区绿色建筑项目数量少的现状，以及气候条件宜人，绿色建筑增量成本较低的优势，本文以昆明市大漾田公共租赁住房为例，为温和地区发展绿色保障性住房提供借鉴。