境内分析报告

• 房地产行业：看好二线接棒、楼市烟火不夜天
  本周一手房和二手房的销售表现持续火热，土地成交量有明显回升，二手向一手、一线向二线的传导正在加速，持续看好板块表现，尤其关注优质二线地产股，我们持续关注：1）地产龙头：保利、招商、绿地、万科；2）优质二线：滨江集团、嘉宝集团、华夏幸福、滨江集团、阳光城、中洲控股。
• 房地产行业：整体成交同比上涨明显，城市量价热度分化显著
  整体来看，尽管 2 月商品房成交市场环比继续回落，但成交量同比去年上涨明显，近期需求端持续发力的宽松政策对成交端的促进效应逐步显现，尤其是部分重点二线城市量价齐升态势显著，但三四线城市去库存进程依旧缓慢，城市间的量价热度分化显著。展望未来，一线城市带动二线城市上半年保持量价齐升是大概率事件，但伴随成交面积的持续上升，需求释放得已经比较充分，同时，伴随房价的上涨，需求将会逐步被挤出，预计下半年成交增速可能会回落。
• 房地产行业：稳增长，看销售回升
  业绩下滑，资金充裕。从房地产上市公司的 3 季报数据来看，房地产行业的盈利能力明显下降，各项指标下滑趋势明显；资产负债率较高，且仍呈上升趋势；存货消化速度加快，存货增速明显回落；资金状况整体较好，货币资金大幅增长；现金流状况也较好。
• 房地产行业：没那么好，但也远不如你想象的坏－帮您“降噪跟踪月度房地产数据
  房地产供需关系连续3个季度复苏；上游及相关行业整体寻底，部分行业改善明显；全局价格边际持续改善且该周期内首次转正；房地产投资当月季调转正超预期，有季节性因素和基数影响，判断往后复苏方向不变，斜率转弱；资金来源反映的正是面对良好销售开发商的滞后补库存与观望心态的博弈。
• 房地产周刊-第599期
  财政部公布了《关于 2015 年中央和地方预算执行情况与 2016 年 中央和地方预算草案的报告》，公告显示，2016 年国有土地使用权出让收入预算 为 28248.6 亿元，同比下降 13.2%。报告指出，2016 年我国济长期向好的基本 面没有变，济韧性好、潜力足、回旋余地大的基本特征没有变，济持续增长 的良好支撑基础和条件没有变，济结构调整优化的前进态势没有变。同时，“三 期叠加”影响凸显，结构性矛盾导致全要素生产率增速放缓，济下行压力依然 较大。
• 房地产行业：成交规模持续攀升，营改增利好商业地产－周报
  近期市场成交热情持续高涨，在低资金成本和高货币增量的宽 松环境下突破传统淡季的限制，市场总体预期向好。在具体细 则并未出台的情况下营改增对于市场基本面的影响仍然具有较 大不确定性。但是商业地产、办公物业以及物流地产等经营性 物业由于可以纳入抵扣项预计交易需求有所上升，建议关注具 有商业地产散售业务的相关标的。   
• 房地产行业：宽松政策持续出台，落地节奏超预期
  中央层面上，契税和营业税减免正式落地，政策出台节奏超市场预期。此次交易税费减免主要是不再区分普通住房与非普通住房，鼓励改善需求，同时区别对待一线城市，政策对于二线城市成交的边际效应将更加明显，有利于重点二线城市需求（尤其是改善性需求）加快入市，推动库存消化，并将带动二线城市房价上涨。而在地方层面上，支持新市民住房需求依旧是地方政府政策的着力点，对于去库存进程有一定的促进作用。
• 房地产行业：莫愁前路无处寻，二线房企见玄机－周报
  城市轮动效应显现。 上周多数城市住宅成交面积环比仍然表现为上涨， 合肥和北京的表现最为亮眼，涨幅分别超过200%和150%。 前期上涨较多的深圳、武汉、南京等城市的交易缩量明显，现阶段呈现“价升量缩”阶段性高点态势。
• 房地产行业：首套房贷利率稳中下行，房企融资环境持续向好
  二套房贷方面：16 年 2 月份，在融 360 监测的 529 家银行中，执行 4成及以下首付比例的银行合计达 352 家，其中执行 3 成首付比例的有 63 家，首付 3 成新政将逐步在非限购城市落地。
• 房地产行业：房价回升过快增加政策收紧风险－周报
  近期一线城市房价大涨，并带动部分二线城市房价，一线城市加强房地产市场调控的预期较为强烈，政策出台将对房地产板块构成一定利空，全国来看，宽松的政策仍然维持，房价也将处于持续上涨的状态。
• 房地产行业：“去库存政策下杭州楼市回暖
  杭州市作为浙江省省会，是该省的政治、经济和文化的中心。2015 年 GDP增速达到 10.2%，高于全国平均水平，人均 GDP 达到 112268 元，同比增长 9.1%，杭州已经达到富裕国家水平。截至 2014 年末，杭州常住人口 889.2万人，居住在城镇的人口为 667.79 万人，占总人口比例为 75.1%。
• 房地产行业：典型去库存城市，上半年成交机会优于下半年
  饱受高库存困扰，政策叠加推动市场逆转。杭州市场自 2013 年起饱受高库存困扰，新房库存量维持在 10 万套以上，去化月数高峰时期逼近 20 个月，房地产销售面临增长瓶颈，房价连续三年停止上涨。但同时市场需求对政策又具有高度敏感，330 政策及连续降息降准使杭州房地产市场 2015年已发生逆转，一手/二手房成交套数同比增长 42.3%/68%。2016 年春节之后去库存政策再度加码，推动成交进一步回暖，2016 年 2 月，杭州全市（包括余杭、萧山、富阳）成交一手商品房 6253 套，创下自 2008 年以来成交套数的最高值，同比 2015 年 2 月上升 78.2%。
• 房地产行业：周期之母的下一句是，躲不过的经济周期－高频追踪报告
  重申年度策略观点，房地产的早周期属性不会改变，受益于2014年底以来的总量宽松和去库存政策，主流城市将带动全行业低斜率复苏，一线向重点二线传导已得到验证，但一线房价上涨过快将导致政策显著分化2016年以来商品房热销/低基数等统计因素，导致1-2月新开工阶段性好于预期，看全年，销售回暖必然对上游有所拉动，但斜率可能没有1-2月这么明显（ 受制于总量层面高库存及拿地热情下降）。
• 房地产行业：二手房成交持续火热－周报
  中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 17 日发布。“十三五”规划纲要中指出， 要健全住房供应体系，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。具体措施包括构建租住房制度，促房地产业兼并重组，推进房地产税立法等。
• 地产行业：营改增全面推广，加速库存去化－专题报告
  对开収商影响：土地成本能否抵扣是兲键。地产行业的成本主要由 1、土 地，2、建安，3、财务成本构成。地方政府无法开具增值税収票，利息成 本需等待金融服务业进行营改增后方能取得収票。若土地及利息成本无法 抵扣，则相当于营业税由目前 5.5%上升至 6.75%，地产商面临税负增加 的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。如果政策特别觃定允许房地产 企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则将大幅降低开収 商税收成本(由 5.5%下降至 3.78%）。
• 地产行业：低房价区域高供给，2016趋势延续－城市草根调研系列报告之一，广州篇
  楼市春意盎然，房价温和上涨。受益持续降准降息及宽松政策环境，广州 2015 年全年商品住宅销量首破千万平米，同比增长 26.7%，远高于前三 年年均 800 万平米的成交量。中心城区房价涨幅较快，外围区域销量增幅更大。低价区域供应充足，房价压力仌集中于中心区域。
• 房地产行业：研究框架
  买房人群原因分析，政策原因分析，货币环境分析。土地改革和税制改革对房价、销售和库存的影响。公司案例分析。