为有效动员各类社会资本参与市场化债转股，推动市场化债转股扩量提质，按照《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》（国发[2016]54 号）及附件《关于市场化银行债权转股权的指导意见》（以下简称《指导意见》）相关规定，现就鼓励保险公司、私募股权投资基金等各类机构依法依规积极参与市场化法治化债转股的相关事宜通知如下。

城镇化速度放缓但行业未来十年需求相对稳定，销售额中枢11万亿，“洗牌的十年”。2014年底以来房市的强劲复苏加大了投资者对未来行业长期发展前景的担忧；一方面，城镇化速度在放缓，拿地就赚钱的年代一去不复返；另一方面，我们离70%的城镇化率饱和区间还有8-10年，任何行业都会经历从成长到纯周期的变迁，而房地产行业正开始蝶变，进入“洗牌十年”。

2019年地产基本面整体有压力，政策底大概率已经到来，这种情况下，市场关注未来居民是否有加杠杆的空间，以及加杠杆的弹性。我们从这个角度出发，展望行业趋势。

经济稳中有变，政策稳中求进：经济下行压力大，货币政策保持稳健，宽货币以对冲经济下行，紧信用以防范资产泡沫；政策由年初“去杠杆”向“稳杠杆”转变，未来将会有更多的促进经济发展的政策出台，包括支持民营企业的发展，减费降税等实质性措施。对于房地产行业，调控政策将继续坚持“房住不炒”，以“稳房价”为出发点，控制房价的大幅波动。

自阿里巴巴2016年底推出“新零售”概念以来，国内零售市场似乎随之激活。腾讯亦在2017年扩大零售布局。在两大互联网巨头携资本及科技影响下，中国零售市场正焕发全新活力。然而市场变幻难以预料，房产及股票市场调整、金融去杠杆攻坚战以及中美贸易争端杂音，使宏观经济走势面临挑战，亦可能对消费者信心产生影响。从零售角度来看，中国市场实可谓别具一格。互联网渗透率位居全球前列，线上市场发达程度可比肩发达经济体，新型零售理念层出不穷；线下市场高度区域化、头部品牌集中度低，又在承接大量新增商业项目建成，令整体市场格局显得分外复杂。

一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。